房价下跌无悬念(2)

　　事实上，近几个月的房地产交易市场，交易量在急剧萎缩。一些炒房人已经被深度套牢，个别城市的地价也出现了大幅下降，最高幅度达到了60%多。地价的大幅下跌，肯定会反过来作用于房价，引发房价进一步回落。从2007年下半年以来，房地产政策开始从市场主导型向民生保障型转变。2007年，经过10次加息和6次提高人民币存款准备金率，特别是提高第二套房首付后，2008年，央行又4次提高了存款准备金率。这些政策对整体的房市需求肯定有巨大的影响。

　　在开发商面临非常严重的资金困境时，房价决堤性下降是一个必然趋势。由此看来，无论是主观上，还是客观上，房地产市场已经进入“拐点”区域都有着充分的证据。

　　一是已出让住宅用地充足。以往年度，特别是“8?31大限”之前突击放量的地块，大量被开发商转为了土地储备。即使是这几年上市的土地，也没有完全进入开发阶段。

　　二是自住需求量减少。由于高房价的原因，人们的购房能力大打折扣。国家住房政策的调整，以及前两年大量透支财富购房，使人们的购房愿望难以形成有效需求。

　　三是大量空置房的存在。据统计，2007年，房屋交易量较往常年下降了4万套之多，大概还有9万套1000多万平方米空置房。2008年以来，楼盘放量有了较大增加，但由于销售不畅，空置房将继续增加。

　　四是投资需求下降。资本是要追逐高利率投资的，房地产市场失去了往日的上涨势头，投资房市的人就会大量减少。如果房价下跌，就会有大量的投资从房市撤走。

　　五是买涨不买跌的心理影响人们的买房愿望。当认为房价还可能继续走低时，人们持币待购的情绪就会更加强烈。

　　六是房产新政调控房市力度加大。比如，货币政策还会继续进一步收紧，土地风暴将打击囤地和地王现象。特别是值得期待的物业税将调整人们持有财富的结构，改变人们对房屋财产的传统认识。

　　当然，决定2008年房地产市场发展方向的因素还有很多，能够证明房地产市场必然会发生根本性转变的理由也还有不少。从宏观经济的要求来说，切实把房价降下来，才能促进房地产业的良性发展。这也是中国经济发展、社会发展以及政治发展的需要。

　　如此看来，“拐点”不来行吗？

　　马跃成 资深房地产评论专家