左小蕾：房价讨论的两个误区(2)

　　但是，如果投资性的市场上主要都是投资者，相互推高价格的动机就不会很强烈，特别是必须用更多的自有资金来推高价格之时，投资性市场的价格上涨动力就不足。这里有一个需要界定的概念，有了一套住房但希望有更好住房的人，应该划归投资者范畴。如果这个群体很大，投资性的市场价格就应该走高。如果这个群体并不很大，供给大于需求，空置率就会引导价格。

　　所以，只要政府的房地产新政得到落实，我认为，对2008年中国房地产价格就可以有一个相对稳定的预期。因为两个市场的分割，其价格涨跌不会相互波及。而在投资性市场上，当投资者发现这一市场主要是自己上下跳动时，其价格也会稳定下来。

　　在分析房价的同时，有两个问题值得注意：首先，美国次级贷的一个教训，就是不能把低收入群体的住房问题完全交给市场。因为完全市场的价格变化，很容易使基本居住需求的低收入群体的违约率上升，最后带来次级贷危机而拖累整体经济。但中国的低收入群体的住房也不能全部由财政来解决，也应该让民营资本进入到经济适用房和廉租房的建设和开发中来，借助社会资本，包括银行资本，设计一些风险控制比较有效的、为低收入群体量身定做的金融工具和信贷产品，使保障性住房的投入能够市场化运作，同时也把风险降到最小。其次，有观点认为，房地产新政的执行对银行过去几年过高的房地产贷款有增加坏账的风险。我认为，这种观点不无道理，我们应该现在就开始注意投资性房地产贷款中的盲目性，这对减少银行将来的房贷坏账是非常重要的。

　　一般认为，中国没有次级贷的问题。事实上，中国的信誉记录是很不完善的。银行的投资性住房贷款与次级贷款和衍生产品一样，是在房地产价格会不断上涨的假设条件下的投资项目。但是，“房价不断上涨”这个假设是不合理的，特别是受宏观形势变化和宏观政策影响很大。如果对于这个假设的风险控制不到位,大环境稍有变化，特别是房价出现调整，所谓的次级贷危机就会引爆。依靠价格上涨支持,且没有特别严格的信誉记录的中国的房地产贷款，实际上与次级贷款一样是高风险信贷产品。特别是那些靠房屋的滚动抵押不断获得贷款，不是以自有资金为主的投资人，房价变化以后出现“逾期”房贷的概率非常高，中国的次级贷就可能产生了。这应该是为什么新政提高第二套房的首付比例的重要原因。

　　尽早切实落实新的房地产政策,调整信贷结构，稳定房地产价格,是避免以后发生大规模中国式次贷危机，严重冲击银行信贷体系的重要措施。

　　(作者为银河证券首席经济学家)

　　来源：经济观察报网