左小蕾：房价讨论的两个误区

　　左小蕾

　　2008年房地产价格的主流观点认为,房地产价格应该上涨。主要理由是，流动性过剩，人民币升值吸引海外资金持有人民币资产，成本增加提升房地产价格等等。从房地产投资的角度，这些原因可能是推动房价上涨的理由。但在2007年出台一系列包括保障性住房在内的房地产新政之后，仅仅从投资的角度来分析和判断房价涨跌的理由，就会产生许多的误区。

　　首先，2008年的房价必须讨论两个价格，而不是笼统的一个价格。在新的房地产政策下,房地产行业被清楚地划分成两个市场，一个是居住性市场，一个是投资性市场。两个市场是不同的，价格形成条件和形成规律也是不同的，这当然就有了两个价格。笼统的“房价”概念,并不符合房市将来可能形成的两个市场的格局。

　　其次，两个市场的价格形成机制不同。两个市场有两类不同的需求，居住性市场的需求是实际需求，是以一套住房为目标的或买或租。其需求者基本是低收入群体，受收入水平约束，价格的稳定对满足他们的需求非常重要。该需求市场比较接近一般的商品市场,一套住房的效用满足度和收入约束，可以产生稳定的均衡价格,这个价格将得到房地产新政的大力度支持而相对稳定；投资性市场的需求是赚钱需求，是以买卖房屋赚取价差为目的。其需求者不在意价格高低，而最在意的是价格必须不断上涨。只要能够在比购买价格更高的价格上出售，赚钱需求就得到实现。该市场对价格有无限上涨的需求,从需求角度是没有均衡价格可循的。

　　如果不区分两类不同的需求，不讨论不同市场价格形成的不同效用约束，笼统一句“需求旺盛”、“储蓄很多”,就会成为炒作房价应该上涨的似是而非的理由。这样的理由实际上是利用大多数人的居住需求推高整体房地产价格，从而有利于少部分投资者的赚钱效应。

　　事实上，在需求被细分以后，根据需求的判断，房价涨跌就不能统而论之了。所以新的房地产政策最重要的新意，就是明确地把房地产分割成两个不同的市场，针对不同的市场实施不同的价格管理的思路和政策组合。

　　政府将主导居住性需求市场，包括制定购买经济适用房和租住廉租房的收入标准，最重要的是制定合理的价格标准，提供较多的保障性住房的土地资源，并对经济适用房的二手房采取回购。如果合理的规则得到严格的执行，经济适用房和廉租屋的投入规模加大，相信居者有其屋的需求会逐渐得到满足，发展商的资本投入应该可以得到社会的平均收益回报，最重要的是，居住需求的房地产的价格就不会随着投资性市场的价格变化而变化了。

　　对于投资性的市场，政府基本不对价格进行管制，但是对贷款进行了新的规定，比如加大第二套房的首付比例，对发展商严格房屋封顶后才能出售的要求等。在以自有资金投资为主的投资性市场上，如果价格上涨，不会影响居住市场的价格；如果价格下跌，也不会带来银行的坏账进而影响经济。

　　来源：经济观察报网