公寓项目销售调查：部分高价公寓项目销售低迷(2)

　　住宅类公寓低开高走

　　据亚豪机构的统计数据显示，2008年以来，北京五环以内共有10个纯新盘公寓入市，总供应套数为2889套，整体开盘均价为21640元/平方米；而去年同期仅有8个公寓新盘入市，总供应套数1979套，开盘均价22250元/平方米。今年供应套数增长了近五成，而开盘均价却下降近3%，可以看出，开发商为应对低迷的市场情况采取了“低价入市”的策略。

　　比如，位于三元桥附近的“Master领寓”，首次开盘时均价为28000元/平方米，而其周边的同类产品均高于这个价格，如“远洋公馆”均价为32000元/平方米，“置地公馆”均价为38000元/平方米，“SOHO北京公馆”均价为42000元/平方米。其他项目比如“金地名京”、“公园1872”、“龙公馆”等项目的首次开盘价格都定在20000元/平方米以下，比周边在售公寓的价格均低了15%-30%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，2008年入市的公寓新盘之所以采用“低价入市”的方式，主要有两个方面的原因。

　　首先是楼市交易量下滑，不少楼盘打折促销风，在此背景下，开发商推出新盘时，不得不改变了以往的销售策略，采用了“低价入市”的办法，这样不仅可以尽量迎合消费者，而且有利于聚拢人气，为项目的提价留下了一定的空间。

　　其次，开发商采用“低价入市”的策略也是迫于资金压力，2007年以来，政府对楼市的调控力度不断加强，央行的多次加息使得银根不断紧缩，开发商信贷难度不断加大，加上资本市场受美国次贷危机的影响，也出现了萧条的局面，股指缩水近50%，开发商通过二级市场融资难度非常大。2007年许多开发商都大肆拿地，这样势必会造成资金链的严重紧张，而楼市的交易量又持续下滑，在这样的内忧外患下，开发商为了缓解资金压力，不得不采用了“低价入市”的策略，以期能快速销售产品，尽快回笼资金。

　　公建类公寓自身存在问题

　　对于目前，以公建立项的公寓项目销售低迷，任启鑫认为主要有两方面的原因：一方面是由于目前北京楼市整体交易情况不佳，购房者仍处于观望状态所致；更为重要的一个原因是，以公建立项的公寓项目自身存在着许多问题。

　　首先，房屋的使用年限短。以商业、公建立项的公寓项目，一般只有四五十年的产权。而住宅项目有70年的产权，根据新实施的《物权法》规定，普通住宅70年产权到期后会自动延期。而公建或商业立项的项目则没有明确的规定，土地使用年限到期后是否还将重新交纳土地使用金尚不明确。所以，同等条件下，购房者自然会选择70年产权的住宅公寓项目。

　　其次，首付比例、税费成本高。为了抑制投资性购房需求，央行规定，购买商业的首付比例不得低于50%，且购房所需缴纳3%的契税，而同样购买中小户型的住宅契税可以享受优惠，仅按购房款的1.5%缴纳，这在很大程度上抑制了购房需求，致使交易量受到影响。

　　再次，持有成本高。公建立项的公寓类产品销售低迷还与物业费、水、电、电梯维护费等各项费用过高有关。而公建立项产品的水、电费用也均按商业项目交纳，比居民生活用水、电费用高出很多。以水费为例，居民用水3.7元/吨，而工商业用水则为5.6元/吨；电费也是如此，居民生活用电是0.4883元/千瓦时，而商业用电为0.7625元/千瓦时。日积月累，生活成本费用的过高必然会使购房者多了一层顾虑。

　　本报记者 赵丽萍