房市将倾 银行抽身自保连出狠招(2)

　　同时，信贷紧缩使得开发商从银行拿钱更加困难，尤其是一些项目型公司，由于前期拿地价格较高，非常依赖于现房销售，一旦楼市降温，资金回笼就非常困难。近期各地房价均有所下调，正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。

　　“2008年和2009年的宏观经济形势不容乐观，北京及其他城市房价格下降几乎成为定局。房市的调整只是幅度大小问题，银行必须要做好准备，以应对可能出现的开发商资金链的断裂。”上述农行人士坦言。

　　银行连出狠招

　　在成熟的房地产市场，土地价格下跌是明显的地产商资金链断裂的前兆表现。如在香港，看房价的趋势，最重要的就是看地皮的价格。由于中国内地房地产市场并不成熟，对地价的关注度并不够，这也导致了地价大幅下跌，房价却仍能维持的现象。

　　据业内人士测算，2005年至2007年，全国土地拍卖价款合计约为2.3万亿元。从全国30个主要城市地价占房价的比例来看，近年来基本在23%至27%之间。按照最低的23%计算，三年来买地花费的钱需要在未来卖出10万亿元的房子。

　　假设开发商的毛利率为30%，则其成本为7万亿元。问题在于，付出了2.3万亿元土地款后，开发商还有能力再付出4.7万亿元造房子吗？假设银行贷款比例为50%，开发商的自有资金必须要达到2万亿元以上，而2007年全年的房地产销售额也才不过3万亿元。从这点看，房地产商资金断裂并非危言耸听。

　　开发商资金紧缺或者资金链断裂后，首先要做的事情，应是打折卖房以收回资金。于是，房屋供应会立即放大，房价自然下跌，投资性房产也会在此时大量涌向市场。而随着保障性住房和经济适用房的大面积应市，房价继续高高在上的可能性越来越小。

　　而且，现实的情况是房子供应充足、市场买力疲弱，即使部分开发商倒掉，造成的供应量减少也不至于改变供大于需的格局。

　　此时，随着房价的下跌，开发商用于抵债的土地和其他资产也都面临着价格下行的风险。若银行对这些不良资产进行处置，房价的下行可能会使拍卖所得减少，从而导致银行损失加大；若银行选择持有这些不良资产，一方面需要付出维护和管理成本，另一方面仍要对不良资产计提减值准备，也会对银行当期利润造成直接影响。

　　2007年，上市银行预期房地产资产价格下行而计提的损失准备普遍在30%以下，显示大多数银行对房价下跌幅度的预测在30%以内。而一旦房价下行超过这一幅度，银行计提的损失准备还需大量增加。

　　目前，银行内部对房地产市场的普遍看法是“形势严峻”，房价下跌趋势一旦形成，不出半年，全国房价大多会跌去三成以上。

　　“银行不会坐等房市崩盘之时才出手自救，现在银行一系列更严厉的措施已经在实际操作中了。”农行房贷部负责人表示。

　　比如，除了要求满足住宅项目35%、商业项目50%的自有资金比例外，银行还要求开发商办理土地和在建工程抵押，抵押率控制在70%以下甚至低至50%、40%。在项目销售收入的测算方面，对贷款本息的覆盖率要达到150%甚至200%，确保即使开发贷款出现不良，银行仍有较高的保障系数。

　　另外，对没有还清贷款的房地产公司，原则上不再发放新项目的贷款；如果开发商的项目销售缓慢，银行除了催促其降价促销外，甚至要求开发商的总部或其他子公司把账款打到银行账目上来。

　　银行内部人士表示，房地产贷款审批权已上收总行，收紧房贷的信号十分明显，对下面分支行来说，房地产贷款的材料就不要往上报了，否则也会被打回。

　　据悉，银行还准备对个人按揭采取新的措施，将对个人按揭实施包赔制度，即未来发放的个人按揭贷款若出现不良，经诉讼拍卖后仍出现银行损失的，由经办人员全部赔偿。