房市将倾 银行抽身自保连出狠招

　　对银行而言，不怕房价跌，就怕卖不掉。想尽办法收回开发贷款成为银行首要之务，未来两年地产开发商资金链或将持续紧张

　　本刊记者　杨练/文

　　在房地产市场持续低迷之时，银行一方面逼迫开发商尽快归还开发贷款，做好一批地产商可能倒闭的准备，同时严控新的开发贷款发放；另一方面对个人按揭贷款可能采取更加严格的措施，一旦出现坏账，将追究信贷员的个人责任。

　　“对于一些开发商的贷款，银行想尽办法予以尽快收回，甚至一边表面答应开发商新的贷款请求，另一边却将其贷款材料扔进垃圾桶。”银行内部人士透露。

　　房市成交量萎缩

　　截至4月30日，根据北京市房地产交易网公布的数据，2008年北京前4个月期房住宅成交量总计18663套，日均签约153套，相比去年同期的33281套的成交量,少了14618套，同比跌幅超过45%。

　　同时，高高在上的房价也终于破冰，加入打折的项目越来越多。4月中旬，北京方庄6号精装改毛坯每平米单价降5000元、东亚上北推出83折优惠，金隅万科城、华业玫瑰郡、新兴年代、东亚三环中心等九折楼盘开始大量出现。

　　更有甚者，“五一”期间，珠江奥古斯塔城邦还推出了“买房送房”活动：购买联排别墅即可获价值63万元公寓一套，或抵63万元房款。但在“五一”期间，北京新开楼盘的成交量仍呈低迷状态，多数新开楼盘的定价低于预期，一些开发商甚至得出了北京房市“奥运会”已经提前过完的结论。

　　业内人士预计，北京2008年期房现房总供应量预计将超过25万套，达到历史高峰，其中约7万套的保障性住宅将在下半年陆续供应市场。去年前4个月，北京住宅成交量约占全年的27%，照此比例推算，今年全年北京住宅成交量可能不超过10万套，远低于25万套的供应量，成交量将降至近年来的低点。

　　“对银行而言，不怕房价跌，就怕卖不掉。房子一天卖不出去，就多一天的资金成本和风险。如果房子一年内仍未能卖掉，开发商就撑不住了，银行的资金也就很难收回了。”

　　资金链面临断裂

　　2007年年报显示，房地产上市公司的负债总额远超出现金存量。以现金存量最高的万科为例，其负债总额为661.75亿元，现金存量仅占负债总额的25.76%，保利地产、招商地产、金地集团分别为16.49%、22.48%和15.58%。

　　“万保招金”四大地产公司的债务总额中，银行贷款占比均在35%以上。其中，万科的银行贷款为249.56亿元，占其债务总量的37.71%；保利地产的银行贷款为121.57亿元，占债务总量的43.33%；而金地集团占比则为52.43%。

　　2007年，四大地产公司的每股经营性现金流均为负值。其中，万科为-1.52元、招商地产为-4.74元、金地集团为-7.52元、保利地产为-7.65元，均是上述公司5年来的最低值。

　　在2008年一季度房地产业开发资金的三大主要来源中，银行贷款依然保持了稳定增长，增速甚至高于同期银行整体贷款增速。

　　“银行对房地产开发贷款的支持力度在一季度没有明显减少，同时开发商自筹资金能力也在逐渐增强，但其资金链紧张的局面并未得到有效缓解，主要是因为国内房地产业以土地抵押为核心的运作模式没有改变所致。”农行房贷处负责人表示。

　　在现有的房地产开发模式下，土地出让金可以分期支付，土地证也可以分期取得，开发商先以较少的资金取得土地到银行抵押融资，然后再动工开发和购买新的土地，如此循环，开发商自有资金被放大数倍。但在新的土地政策下，土地出让金仍可分期付款，但不能分期获得土地证，也就不能用来抵押融资，开发商的资金链就变得紧张起来。

　　其直接表现就是开发商拿地的底气不足，最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地流标、流拍，而最新地价一直比较平稳的合肥市、芜湖市等二线城市也开始出现流标、流拍现象。

　　开发商资金短缺是土地流标、流拍的主要原因。以一宗100亩、出让金为2亿元的地块为例，开发商要参加竞拍，需缴纳至少4000万元保证金，竞拍的开发商必须达到3家以上才达到拍卖条件，即至少要占用1.2亿元流动资金。

　　目前，国内许多城市房市都充满了观望的气氛，开发商资金回笼缓慢，也就没钱再拿地。而以前拿到地即使不立刻开工，仅靠囤地也可以赚钱，但在现行土地政策下，囤地要收取土地闲置费甚至被收回，而且还面临贬值压力，开发商的风险就更大了。