李开发：今年房价下降可能成定局(2)

　　“除了深圳和广州，北京房价也在小幅下降，而且，实际上降价幅度早已经超过5%。”李开发分析，支持这一说法主要原因有两点：一是价格水平即使相同，但实际价格已经下降，CPI在过去的两个季度上涨了7%到8%之间，这就意味着手里的同量货币和以前相比实际下降了5%以上；二是北京的房地产市场各种优惠已全面展开，这种优惠如送装修、送家用电器以及送车库、送物业费等。这些都是打折、降价的另一种形式，此外，许多新开的楼盘价格定位也有显著下降。“这些在去年10月份之前是绝对没有过的，所以北京的房价的拐点也就早已出现。”

　　同样支持这一说法的还有中国社会科学院金融发展室主任易宪容，他告诉记者说，尽管有研究认为，中国的房地产市场不会出现拐点，但实际上，不管这种拐点是指政策还是指价格，当房地产市场发展模式发生根本性改变时，这种拐点出现是基本的事实。“因为，房地产开发商比政府管理部门，比我们这些研究人员更懂得市场。正因为房地产开发商看到房地产市场已经出现了拐点，他们或是降低其住宅产品的价格，先他人一招而大量销售。”

　　资金短缺成“当头棒”

　　对于房地产来说，决定房价走高的关键就在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。

　　记者在SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹博客上看到他在回答网友提问“‘百日剧变’后房地产业会呈现一种什么样的格局”时表示，调整后最可能出现的格局是：房地产企业出现分化，通俗讲就是“冰火两重天”。在此之前，潘石屹提出的所谓“百日剧变”，即因为缺钱，土地和资金要重新进行分配，因此，百天之内一些房地产公司要面临调整。

　　对此，李开发表示，“从王石提出的‘拐点’论到潘石屹说的百天之内很多房地产商将要面临洗牌，甚至有些企业要退出房地产市场，这正说明紧缩银根的政策对他们产生了比较大的影响。实际上，根据研究和观察发现，目前至少有60%的房地产开发商资金链已经非常紧张。”

　　据一项公开的数据显示，房地产市场的资金绝大部分都源于金融机构，其中80%左右的土地购置和房地产开发资金来自银行贷款，而个人通过按揭贷款购房的比例占全部购房总数的90%以上。但自2007年9月27日起，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。

　　天相投资周炯在接受本报记者采访时同样表示，由于目前信贷紧缩，地产业或将会面临一个大洗牌。“但这对于那些大的地产公司来说影响不会很大，对于一些小的企业，由于集中度太低，比较杂乱，资金品牌都不占优势的情况下，很有可能被淘汰。”

　　中国社会科学院金融研究所结构金融室副主任刘煜辉也曾在接受本报记者采访时表示，从宏观经济面分析，国家实行紧缩的调控政策，资产价格受到严峻考验；而外围，次贷危机导致全球流动性收紧，美国银行对向外贷款非常谨慎，信用规模收缩。因此，总体来说，楼市资金面是流出的。股市调整厉害，对房地产行业的资金和供求都有影响，像深圳、上海等一些城市房价都开始出现松动，北京的房地产行业的推销广告也越来越多，虽然价格不减，但是成交量明显缩小，资金面紧张。