新鸿基：出租物业支撑的货如轮转(2)

　　稳健应对行业低谷

　　不过，幸运的是，新鸿基一向奉行保守的财务策略，这就为其低谷期的回旋与忍耐留出了空间。如公司的净负债资本比从金融危机前的不到10%上升到20%，翻了一倍多，但仍在安全范围内；而欧洲长期票据的发行更为其增加了一种长期融资工具。此外，支撑新鸿基渡过地产寒冬的另一项重要的金融资源就是出租物业的稳定收益，无论高峰低谷，新鸿基的出租物业每年都可提供40亿港元左右的经营溢利，从而使公司即使在行业最低迷的时期，仍可保持每年40亿港元以上的净经营现金流(见图15)，正是这些现金支撑着公司开发物业的“轮转”运营。

　　保守的财务策略，平衡的收益结构

　　随着规模的扩大，新鸿基要维持其“货如轮转”的扩张战略，资金的供给成为企业发展的关键，而保守的财务策略和平衡的收益结构是推动新鸿基这个香港地产庞然大物安全前行的重要支柱。

　　两个数字决定着新鸿基的成败：50∶50的开发物业与出租物业比重和20%的净负债资本比上限。