国内房地产商开始自食囤房囤地恶果

　　据记者了解，目前房地产信贷抵押有两种形式：一是抵押土地的使用权，二是抵押在建工程。房地产企业要在交付土地出让金拿到土地使用权证和建筑规划许可证后，由银行和合作的外部专业评估机构进行半个月左右的资格评定工作。银行根据房地产企业的所抵押的土地地段、未来发展情况、开发商资质、开发商信用等方面综合条件来放款。

　　有知情人士向《中国经济周刊》透露，有些银行在面对大客户的时候甚至不需要抵押等一整套繁琐的程序，而对于中小地产企业的贷款审核则甚为严格。

　　中珠置业房地产公司策划总监苑学斌表示，“由于各家房地产企业的规模及资信程度不同，所以各商业银行的信贷发放也会向资信度良好的大型企业倾斜。由于对企业自有土地资源和资金的审查严格程度都提高了很多，所以中小房地产企业从银行融资的难度会加大。”

　　中小房企“割肉”

　　大型房地产企业有比较系统的全年发展计划，遇到银根紧缩、股市低迷出现了资金周转的问题，为了不停止开发的进度，就只能选择降价销售。而对于中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。

　　一位业内人士对《中国经济周刊》举了实例：北京通州的一个房地产商，原本打算去年9月份开盘，当时看到火爆的房地产市场，想存盘等到下季度的预售，所以没有着急去领预售许可证。但令这位地产商始料不及的事情发生了：不出一个月，当他想开盘的时候，市场骤然变冷。到2007年年底，该楼盘周边房价为8500元/平米，而此开发商的心理价位则是13000元/平米。该房地产商找到一家房地产经纪公司，希望能够代理销售，转嫁风险。而9300元/平米的代理价格让代理商望而却步。目前。该楼盘的开发商仍面临着极为窘迫的资金短缺局面。

　　另一个案例发生在福州。一家房地产商在去年年底开发一个楼盘中资金链断裂，全高18层的楼已经盖到12层，并且拿到了预售许可证，当时报给房管局和物价局的价格是8300元/平米，在市场上出售的打折价格为7800元/平米。要建设剩下的6层楼，开发商面临巨大的资金压力，当时找到杨少锋的北京联达四方房地产经纪公司，报出了6200元/平米的代理价格。

　　“这个楼盘一平米的价格只卖5500元，如果按照开发商的地价和成本来算的话，加上税收和管理成本，成本大概在5800元/平米，给我们的条件是6200的底价，这等于开发商并没有赚取多少利润。如此低价格的转让条件是我们一次性支付给开发商3000万的价格，也就是将近20%的预付款。如果不是因为他的资金链紧张快断了，那他会痛苦的作出这样的决定么？这个时候，开发商考虑的不是赚钱，而是怎么在短时间回流，不会导致破产。”杨少锋对《中国经济周刊》说。

　　“囤房囤地”种下恶果

　　分析人士认为，上述现象出现的原因，其根源在于过去一年中地产商近乎疯狂的囤房囤地。

　　去年下半年，中国出现罕见的楼市股市同时飙升的现象，同时出现的是“地王”现象。对中国楼市“明天会更好”的呼声让地产商四处“抢地”，等待再开发的利润。