郁亮：房地产调整只是阶段性

　　王凯

　　经济观察报：万科目前的负债率是否合理？

　　郁亮：2007年万科的净资产回报率为16.5%，较2005年和2006年均有提高。而万科的资产负债率，最近几年来比较稳定，没有大的变化。

　　截止到2007年末，公司的总资产负债率是66.1%，较2006年末增加一个百分点，这主要是因为预收账款大幅增加的缘故，这部分账款将随着项目竣工结算转为收入，并不构成实质性负债。另一方面，截至2007年末，万科的净负债率仅为22.9%，显著低于行业普遍水平，持有现金超过170亿，资金状况非常良好。所谓净负债比率，是指企业的有息借款减去货币资金后对所有者权益的比例。在评估企业资金状况尤其是偿债能力时，净负债比率是一个更好的指标。

　　经济观察报：万科如何确保08年业绩持续增长？预计规模为多少？

　　郁亮：2008年将是一个挑战与机遇并存的年份。为了在2008年保持业绩增长，万科拟从以下几个方面作出努力：一、坚持“有质量增长”的经营策略，进一步提高管理效率，发挥规模效应；二、通过多种形式加强与各类土地资源拥有者的合作，多渠道扩充项目资源。2008年拟扩充项目资源1000万平方米左右；三、聚焦主流人群，严格控制高端项目比例，主流产品占比达到90%以上，并显著提升小户型产品的比例；四、强化融资平台，创新融资手段，充分发挥万科的融资优势；五、扩大工厂化住宅的开发和应用，实施生产技术变革。

　　2008年工厂化住宅新开工面积将达60万平米。同时公寓项目中装修房的比例2008年也要达到80%以上。

　　万科2007年底已经获得的项目资源，在2008年内计划新开工面积848万平方米，计划竣工面积689万平方米。

　　经济观察报：2008年资金需求如何？在融资方式上，08年，会有哪些创新？

　　郁亮：去年年末万科持有现金170亿，资金状况非常好。但从发展的角度看，确保融资渠道的畅通仍是十分必要的。

　　万科已经是行业内融资渠道最丰富的企业之一，可以说只要法律允许的融资方式，万科都用过。2008年也将继续运用这些工具，并在条件许可的情况下，在融资创新方面继续努力和探索。

　　我们对资本市场融资高度慎重。公司认为，只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上，在得到广大股东的支持的前提下，股权融资才能提上议事日程。而一旦启动该项工作，万科也还将尽一切可能，选择合适的时机、合适的规模、合适的方式，避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资带来的盈利增长。

　　经济观察报：有不少研究机构，不看好地产股，作为行业领军企业负责人，您怎么看待这个问题？

　　郁亮：根据公司的业绩、成长性和风险控制能力等基本面指标，结合资本市场的整体形势，对上市公司进行估值，这是专业投资者和证券行业专业人士的工作。估值方法有很多种，结论也不完全一致，采信哪一种估值，应该由每位投资者自己来判断和选择。

　　对上市公司来说，责任是为投资者创造价值，或者说保持基本面的良好。企业和职业经理背负着投资者寄予的厚望，应该尽心尽力，集中精力在公司业务上，不断提高管理水平和运营效率，提升公司业绩和成长性，控制经营风险。

　　对于当前部分市场所出现的调整，我们认为是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变。万科依然坚定不移地看好行业的未来前景。

　　来源：经济观察报网