深圳房产缩水 业主向开发商索补偿(2)

　　房价下跌 业主心痛

　　通过QQ群，李先生与同样高价购买了该小区楼房的业主们取得联系，发现其他人的情况并不比自己好到哪里去。

　　业主郑先生去年以24000元的单价买下该小区144平方米的“楼王”，而今价值近350万元的房子缩水到了270万元。

　　连续两个周末，这些业主们都聚集在该小区的售楼处希望与开发商对话。开发商答复说：“去年下半年以来，房地产市场进入低迷状态。公司实施打折销售策略完全是基于市场变化作出的调整，希望已购房的业主接受市场变化的现实。”

　　“七八十万元一眨眼就没了，这些可都是我们的血汗钱啊！”业主“冰姐”的话语中充满焦急，“如果是炒房被套，我也认了。可现在资产已变成负数，省吃俭用买套新房还要再等大半年才能入伙，太心酸了！”

　　各方声音

　　补偿与否 说法不一

　　龚先生

　　任何商品出售，在一定时间内是必须要保值的，否则无论对代理商还是对客户都是不公平的，业主亏损部分款项应该由开发商来填补。

　　网友

　　这就是买房应付的代价。股市有大涨也有大跌，房价也不会只涨不跌。

　　虽然部分业主想要开发商补偿差价的心情可以理解，但除非开发商在购房合同里有此条款(如“他日若房价下跌，则由卖方补偿差价”)，否则，这种要求是难以获得支持的。

　　开发商

　　买房是一种市场行为，没有只赚不赔的道理。过去，房价涨了，没有哪个业主把房子升值赚的钱分一点给开发商。现在房子价格暂时下降，要求开发商承担损失，是说不通的。

　　律师说法

　　退房无法律依据

　　广东星辰律师事务所律师梁刚向记者表示，商品房建设的周期长，从商品房的开工建设到交付使用一般需要3年。开发商一般采取预售的方式进行销售，即开发商和购房者签订房屋买卖合同，明确约定交易的房号、价格、入伙时间等。房屋签定合同与房屋正式交付使用往往相差一段时间，在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。

　　梁刚说，房屋的价格，除“经济适用房”等执行政府定价外，由开发商和购房者双方自行约定价格，并以买卖合同的形式明确。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”这种价格根据房地产市场行情约定的，应当予以保护。”因此，在房屋买卖合同中明确约定的交易价格，受到法律保护。开发商和购房者作为合同的双方应当按照合同约定的价格严格履行合同。

　　根据最高人民法院颁布的有关规定：一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。该条款明确表明，发展商不能因为建筑材料等成本增加或房屋市场价格上涨而要求将原约定的价格提高或解除合同，同时购房者也不能因为商品房价格的下降而要求将原约定的价格下降或解除合同。这个原则性的规定对处理现在的商品房预售合同的价格纠纷具有指导意义。因为在合同订立时，双方就可以预见并应当预见到房地产市场存在的价格风险。

　　针对有业主提出“开发商随意定价未告知老业主显失公平”，梁刚表示，市场价格的变化以及对市场价格变化趋势的不准确判断，并不属于重大误解、情势变更或不可抗力，不能成为变更合同和解除合同的理由。同时，合同约定价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，也不属于显失公平。

　　律师建议

　　购房时可约定保值条款

　　律师建议，在市场价格波动较大的情况下，为避免房屋买卖价格纠纷，可以注意以下四点：

　　1、签订房屋买卖合同本身就是确定双方权利义务和风险分担的过程。双方可以通过合同将自己的风险限定在合理的范围内，最直接有效的方式是双方可以在合同中约定保值条款，即约定价格上涨或下降到一定的幅度，双方可以变更价格或解除合同，也就是建立在一定条件下的退出机制。但由于幅度无法确定以及各方对风险的判断不同，这种保值条款往往不容易被双方接受。

　　2、价格纠纷是由市场或政策变化引起，要提高对市场趋势判断能力、具备足够的风险意识。购买房屋最好购买性价比高的房屋，这样的房屋抗跌性强。

　　3、价格纠纷往往出现在期房，期房的风险比现房更高。购房者尽可能购买现房或距离入伙时间不长的期房。

　　4、在价格发生大幅波动时，合同双方可以协商处理，从积极的角度来化解矛盾。