高世斌：北京写字楼市场前景有很大上升空间(2)

　　第二个方面我觉得驱动写字楼市场最根本的一个条件还是这些租客，租客我觉得从北京、上海一线城市来说它的租客构成已经渐渐变成优化的方式，就不像五年前，很多一些生产性行业，比如说诺基亚、摩托罗拉，比较好的企业占了很多，现在这个局面发生了变化，非常重要的变化就是金融产业、服务产业，他们已经是成为一个写字楼市场主要的需求者，我们也知道包括大的一些公司，包括会计师事务所等，有的公司每年可能都要增加几千名员工，北京一年的供应量才是一百多万，所以我觉得从这个角度来说这也是需求方面的新的趋势，这是跟现代的经济和写字楼的发展是挂钩的，或者说是比较吻合的。

　　从写字楼的价值来说，我觉得这绝对不是大家关心的要点，因为很少有人个人去买写字楼，买商铺的多一些，买写字楼的比较少，大多都是机构投资人。现在和其他地区的比较不一定是恰当的，北京的写字楼价格是东京的十分之一，是香港的分之一，是台北、韩城的二分之一或者三分之一，我并不是说北京的价钱低了，从中国经济的发展角度来说，中国的经济发展跟我刚才说的几个城市，包括北京，是滞后的，我觉得北京写字楼市场前景的价值会有很大的上升空间，并且现在写字楼的收益率是在8%左右，而这些发达市场已经有非常大的下压空间，是4%、5%，从这一点来说为什么有一些机构投资人对写字楼市场或者零售市场比较看重，他们做的分析情绪化要有、基础设施要有，机构投资人的情绪化要比散户的情绪化要低，因为它是机构行为，不是散户行为。

　　今年学术界谈论最多的就是拐点，先不说是大拐点还是小拐点，说一下现在的房市在现在的价位上有没有它的支撑点，或者说看不到支撑点，对它未来的负面影响有哪些？我看不到负面的影响，政策的层面慢慢变得成熟，从对机构的层面上对风险的控制上，去年的文件出来，对于首付款的比例还是利率也好，当然主要是针对房地产商，当然也是控制金融风险，我觉得这是政府更宏观的考虑，也要看到它对市场有一定的影响，但不是颠覆性的影响，并且从现在来看，今年的奥运会包括上海的2010年世博会，还有一些基本的经济层面，包括在北京，很多人说奥运会前、奥运会后的影响，奥运会我觉得北京的房地产市场或者是全国房地产市场跟奥运会没有什么太大的关系，中国的经济不是奥运会驱动的，可能一些成熟的城市澳大利亚、悉尼打一针兴奋剂产生大的影响，中国不是这样，反而是奥运会的举办更加充分的是北京的基础设施发展得到了非常大的提高，初步的估计是奥运会政府投入的基础设施的改善大概在2千亿人民币，当然这是保守的估计，还有一些间接的，这些改善投入的都是地面上的投资，这些地面上的投资必然要带动房地产的价格，毕竟给它创造了比较健康的环境，即使从后奥运会的期间，我还是有很高的期望，不会存在着前后很大差距的问题。