万科一石激起千重浪 开发商热论房价下降真相(2)

　　本次调整不应该只是关注调整的幅度或者是时间。我认为应该是理性地看待调整的背景和市场的状况。换句话说，上升的过程中为什么没有人关注上升的幅度，下降的过程中出现了价格的调整，大家为什么如此地关注，我认为现在大家有一点反应过大。从整体的调整来看，我认为在座的开发商和媒体，在此时应该需要理性的态度和客观的眼光引导我们的消费者正确认识目前的市场，实际上这是帮助消费者建立正确的市场概念和正确的投资置业的概念。

　　本次的调整是在这种市场情况下，某些房地产企业根据自身的经营策略进行的一次销售行动，应该如此客观地理解。本次的调整有积极的意义在其中，也有非正面的意义在其中，并不是像大家说的大跌，在我的眼里是有很积极的作用。万科运河东1号和光大景湖湾畔的活动我本人也去现场看了，可以说是人山人海，还有很多人买不到楼就走了，因为这次推出的单位也就是100多套，而且万科推出的是尾货，位置是比较差的，这说明市场是没有问题的，买方的需求依然是大量的。

　　-价格会不会跌

　　观点1高田地产副总经理翁其怡:楼价不存在进一步下跌情况

　　只要产品跟价格、价值结合就可以真正地大卖，并不是大家所说的房地产不行了，我认为调整应该是起到正面的引导意义，而不是负面的意义。

　　出现踊跃购买说明价格还有空间

　　在目前的价格下，出现如此踊跃的买盘，大家对东莞房价的承受能力可以达到怎样，或者是房价的底部在哪里，也得到了很好的答案。现场有很多客户说，这次的价格已经超出了他们的预期，我就跟他们聊天，他们的预期是6200元/平方米，没有想到会出现这样的尾货价格，很多人连楼都不看，就交钱刷卡缴费，这说明价格还是很有空间的。

　　这次的现象不仅仅发生在东莞，这次的调整在全国范围内都有，并不是东莞的楼市出现了问题，而是全国、全行业市场内部的调整。

　　从后期的走势来看，此阶段是楼市购买力休养生息的阶段，就像篮球比赛一样，打的几个队员累了，换下来要休息一下。并不代表在此过程中，房价会进入大跌，不论从中国的经济发展进程还是从住宅的未来供求关系来看，中国主要的城市，特别是沿海城市，在人口集中、城市化不断升级的情况下，楼价都不存在进一步下跌的情况。　

　　要不要调整价格要看市场

　　从东莞的市场来看，根据2006、2007年出让的土地可以判断出2008年及以后上市的楼盘的成本。目前建筑的成本不断上涨，例如铁矿石不断上涨，钢铁价格随即上升，我认为从长远来看，房价是稳步上涨的，因此，我认为目前是比较好的置业机会。我们也有两个项目要推出，一个是望江楼盘，还有一个项目是位于东城，我们会根据市场的情况，从产品的品质、性能考虑制定合理的价格。　

　　对于降价的空间，不能单纯地看不同时间段拿地的成本，房价产生的变化不能单纯地从拿地的价格进行衡量，降价如果出现，我们的承受能力大一些，其他的开发商承受的能力就小一点，不是这样讨论的，因为市场总是有规律的，每个公司都有自己的策略，也许别人卖6000元/平方米，我卖4000元/平方米，也许别人卖5000元/平方米的时候，我卖6000元/平方米，不能以拿地的成本进行考量，还是要根据市场的情况作出决定。

　　观点2沿海华南区域公司总经理助理李晓龙:市场没有大家想像的那么差

　　今天大家讲了这么多，如果不是在此背景下，大家的关注度就不会这么强烈。万科降价不是一家企业的问题，实际上我们也在观望和等待到底什么时候才是底，这是大家的共性。之前舆论的论点也是很多的，实际上做媒体的也是比较难的，一边是购房者，一边是开发商，开发商不希望价格下降。

　　在这种状态下，我认为万科是破冰之旅，事实证明，万科这一动作出现后，在市面上产生了强烈的反应，实际上市场还是可以的，没有大家想像的那么差。大家都想后市会是怎样的?这种市场情况下，销售周期被拉长了，开发周期也会被拖延了，其他项目的上市预期就会推延。刚才各位同仁的观点认为后市是比较乐观的，而不是悲观的。大家认为后市应该是谨慎的乐观，这种情况下，不管开发商什么时候拿地，但是有一点，那就是项目上市的时间是固定的，价格是根据当时的市场制定的，去年的房价上涨得比较快，所以现在大家才如此关注价格。

　　观点3东莞田禾地产营销总监商俊骏:降价销售是企业的销售行为

　　万科是资金快速滚动，一年资金滚动3次的企业，但每个企业的情况是不同的，我们在售的只有一个项目，目前还在拿地，资金没有很大的缺口。如果我们有三四块地开发的时候，我们也许会通过降价来运转资金，目前我们还不缺少资金，所以没有必要回笼资金，因此跟中信的观点是相似的。

　　如何看待万科降价销售，我认为这是企业的销售行为，并不代表市场的情况。万科运河东1号跟我们的产品很接近，但是有所不同，因为土地取得的时间不同，我们在工期和成本控制上都不如万科，我们的成本比万科高，万科运河东1号是在2005年开发的，按照目前的情况可以保持正常的利润空间，如果我们按照这样的价格就没有利润了，也就是说我们没有空间可以下降。这就相当于股票，万科是10元进的股票，25元卖了，我们是30元进的，不能20元卖，这不能说万科做得不对，他们20元有利润空间，不能怪他们抛股票。万科现在有正常的利润空间，而且还进行后续的开发，并不是说要离开东莞或者是割肉卖自己的项目，这就跟媒体宣传的崩盘是完全不同的，企业有利润空间就会做，我没有利润空间就不会做。

　　我从报纸上看了一些报道，万科说万科运河东1号价格的下降，也许会被动地带动万科运河东板块的价格下调，从而带动东莞楼市的下降。其实大家就会认为你们的行为影响了东莞的楼市。我同意中信杨总的观点，与其说是价格回归不如说价值回归，我们知道万科塘夏项目的价格和价值不一定符合，因此价格理论对其他的开发商造成了一定的伤害。

　　本版撰文

　　本报记者　姜岩

　　摄影

　　本报记者　何建文