万科一石激起千重浪 开发商热论房价下降真相

　　对于万科的降价事件，开发商的代表们都在此次地产沙龙上给出了自己的观点，其中“力挺万科”的、“坚决不会降价”的、“要看市场情况再定”的声音更是你方唱罢我登场。看来，对于市场，对于价格，开发商有很多话要说，我们将他们的观点汇总一一呈现出来，希望可以帮助读者对目前房地产市场的发展作出判断，提供一些帮助。

　　市场发展前景

　　观点1东莞市万科房地产有限公司助理总经理王永飚：房地产调整是基于国家整体经济范畴的调整

　　从大的经济形势来讲，我认为房地产本身发展的背景并没有改变。实际上中国的房地产行业调整，今年并不是第一次，而是第二次，第一次发生在什么时候?第一次是发生在2005年上海市场的调整，实际上市场的背景也没有发生任何的改变，为什么需要调整?

　　第一次调整是非市场因素需要的调整，纯属政府调控需要，所以就进行了调整。第二次的调整就是本轮的调整，这次调整的原因更加复杂，因为今天面临的问题更加复杂，一方面是行业面临的问题，另一方面也是政府主导者需要考虑的问题，例如外围的次贷引起的金融安全等等。

　　其次，资产价格过快上涨可能会导致怎样的问题出现。本次调整主要是站在政府需要的角度或者是金融安全的角度进行调整，实际上起作用的还是金融措施的调控，并不是“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%”的作用，真正的产品结构调整产生的影响，到目前还没有体现。

　　从外围来看，首先要分清楚本轮调整的成因，并不是行业不行了，而是国家基于整体经济范畴出发进行的调整，基于国家金融安全的考虑，对资产价格的忧虑从而进行调控。在此情况下，调整调控是必然的，反过来讲，行业的发展并不会因为金融性质的调控而彻底发生扭转。

　　从大的来看，构成房地产基本的因素并没有发生太大的改变。例如人民币升值、中国城市化进程、中国人口增长，包括中国的经济面甚至加上今天的通货膨胀，即使房地产的价格没有任何增长，跟现在的通胀形式相比，已经自动向下调整了6%—7%的幅度。

　　观点2东莞富通房地产开发公司副总经理万维群:房地产发展还不成熟

　　目前，市场、行业、消费者为什么对价格上涨这种自然规律如此的关注和困惑不解，实际上房地产作为商品，我国的房地产发展还不健康、不成熟。价格和价值的体现没有得到规范或者说透明。

　　信息要公开透明

　　我国的房地产只发展了30年，跟发达的资本主义国家相比，他们发展了二三百年，我们还有很多的路要走，也可以说明我们是朝阳行业。从2006年“国六条”到新政的出台，有一条规定就是信息的公开透明，这就意识到要给消费者明确的信息和价格指引。　

　　不管是东莞还是其他的地区，都需要不断的完善。现在可以查询到的就是成交量、供求关系、网上成交情况，并没有一个组织或者是特设的机构来做价值和价格的研究，从而公布给消费者，让消费者明白地知道，我要购买南城的房屋是怎样的价格，这件事情如果做到的话，就不会像今天大家来讨论万科运河东1号或者是光大景湖湾畔是否降价的问题，因为这些是企业的行为，大家认为好就可以学习，如果认为不值得学习，就可以不当一回事，因为这是企业自身的问题。

　　市场进入“三品”营销时代

　　对于富通，公司今年在东莞有4个项目，成立了区域总部，我们关注的是这种竞争态势下，房地产企业的开发模式和盈利模式在哪里?我们会运用过去好的方法和策略来运作，也会重新审视用怎样的方法做营销，过去的市场是好的，房屋盖出来后，不用营销就可以销售，现在就要思考营销的问题。在东莞这边，我个人是这样认为的，不一定对，请大家来讨论。现在的房地产市场进入了“三品”营销时代:品质、品牌、品位。

　　今天万科运河东1号进行团购促销，在业界引起如此大的反响，实际上去年有两个公司也做了同样的举措，他们的开盘价远远低于市场的预估，为什么没有人关注，这就是因为消费者对大公司或者是万科这样的公司密切的关注，也是今天媒体花了大量的篇幅进行阐述和报道的原因。品牌就是开发商要将自己的内功做好，你的产品属性是怎样的，有怎样的优缺点，产品的展示和现场做到位了吗，服务是否做好了，是否将核心客户群找到了，他们的需求是怎样的，就要将品质提高。品位就是，现在的房地产不仅仅是过去的营销就行了，要加上个性和特征，包括文化的牵引，万科出了一本书叫做《骨子里的中国》，就是引导中国的消费者，对今后的生活和状态进行描述。至于市场的价格今后会到怎样的位置，谁都没有本事预测的，市场不是由开发商预测的，价格是由供求关系决定的，最终决定价格的还是消费者，现在能做的就是炼内功，价格让市场和消费者决定，这是我个人不成熟的看法。

　　观点3高田地产副总经理翁其怡:市场对价格需要一个认识过程

　　从大的环境来看，目前的经济背景是防止经济过热，通胀要解决，跟房地产行业关系最重要的一点是货币紧缩政策，目前的资金取代土地，已成为开发商持续发展另外的一种瓶颈。在大的背景下，希望开发商加快自有资金的运转和利用。

　　市场需求也要进行调整

　　就东莞市场来看，从2005年开始启动了一波增长，到2007年已经有两年快速增长的过程，暂时不说增长的幅度是否合理，是否可以反映东莞楼市的价格和价值之间的比例，这一点应该由消费者自己判断。为什么到了七八千就没有快速的增长，这是因为市场对价格是需要一个认识的过程，上涨的过程中有哪些是可以真正体现价值的，有哪些是超出的部分。市场内在的需求也需要进行一次调整，从东莞市场来看，从2007年9月份到现在，经过大半年的谨慎和观望，市场的模糊以及成交量萎缩的环境下，无论是万科还是光大，还有其他的开发商都需要发展和运作，不可能在这样的环境下就停滞不前，因此需要明确的信号和行动解决公司正常的运作。　

　　对调整幅度反应有点过大

　　楼市的调整引起了行业如此大的关注，从去年9月以来到目前为止，万科的降价是属于实际的动作，因此引起了媒体和开发商的关注，这只是在行业的经营过程中，或者是根据目前的经济形势和市场的状况，特别是每个开发商根据自身经营的战略和需要做出正确的措施，大家关心的不是调整的本身，而是调整的幅度。