土地交易监管升级 上海率先试点新模式(2)

　　二级市场面临洗牌

　　＜通知＞明确，土地交易市场将按照整体设计、稳步推进的原则，全市新增经营性和工业招拍挂出让用地将全面纳入土地交易市场集中交易，并逐步向土地二级市场延伸。

　　一位资深土地中介人士担心的则是，这个交易市场将给他们赖以生存的土地二级市场带来怎样的影响。其实多数的土地卖家也并不希望公开进行交易，有针对性地选择合适买家，进行点对点地直接商讨，是他们的首选。

　　“土地交易市场如果全面覆盖二级市场，实现信息公开，那么我们的优势将荡然无存。”这位中介人士难掩担忧，市场将面临洗牌甚至被极大压缩空间。

　　事实上，沿袭了十几年的土地二级市场“行规”中，信息一直是土地中介的“核心竞争力”，而按照＜通知＞要求，今后这些信息将首先在市场上公布，并公开接受意向买家竞争。

　　＜通知＞对目前二级市场上在开发商之间盛行的在建工程项目及土地的公司股权转让方式，明确规定：出让土地使用权随房屋建设工程转让的，土地使用权人应当向市房地产交易中心提交申请报告，由市房地产交易中心报送原出让土地的土地管理部门审核。经审核同意的，才能签订相关意向书。

　　此外，需要公示意向书不少于5个工作日，若其间有其他意向用地者，则应当由房地产交易中心组织拍卖、挂牌交易活动。

　　这在以前并没有相关要求，一般只是股权转让后进行相关工商登记更改即可。

　　这位中介人士在过去依靠信息优势，为多家知名房地产公司服务物色土地，成交标的总额能每年高达几十亿甚至上百亿元。“以前我们的模式大多是点对点，最多是一块土地同时推荐给两三个买家，成交率较高。”

　　这位中介人士表示，其实以往二级土地市场被认为是土地交易监管的盲区，关键就在于第三方买家很难介入，价格一般会低于同类土地的公开市场价格。

　　盘活资源还是竞高地价？

　　王世元指出，统一的土地交易市场对增加交易机会、降低交易成本将起到积极作用，在体制上能更好地发挥市场在配置土地资源中的基础性作用，减少人为的干扰因素，增强国土部门管理的透明度和公信力。

　　至今，信息公开有待加强的土地出让模式确实占据了土地供应的重要部分。据上海房地局网站显示，今年以来该市共协议出让土地就已有六次，涉及金山、杨浦、崇明三区，出让面积共27.4226公顷。

　　然而，开发商方面担心的是，交易市场在带来公平公开的同时，某种程度上增加了竞争的可能，难免会带来价格上升。而在以往的二级土地市场中处于优势地位的地产大鳄，其地位或许将面临更多考验。

　　上海万科投资部门的有关人士坦言，如果土地交易市场最终将二级市场的各类土地交易方式都纳入其中，并要求必须进入市场公开交易的话，竞争程度的增加将难以避免。

　　“不过，对于一些存在流转难题的存量土地资产，如各类国有企业手中的土地，相当一部分面临盘活压力，通过官方的土地交易市场公开招商出让，成功率确实会大很多，同时在二级市场上处于信息各方面劣势的中小买家，也有更多机会获得土地。”这位万科人士指出，上海土地交易市场目前的重点应该在这两方面。