万科降价公式：泡沫成分大及开盘量多(2)

　　泡沫成分为调整依据

　　“薄利多销是我们一贯的营销策略。”万科集团首席研究员谭华杰如此解释，“之前哪个城市泡沫水分越大，调整幅度就越大，越理性，调整的压力就越小。”

　　他说，选择哪个城市降价，是由各区域中心销售难易程度决定的，如果能以高价销售，谁愿意降价？万科认为降价也许不一定是最好的方式，但目前却是最正确的方式。

　　万科另一位高层告诉《华夏时报》记者，一个城市的房价合不合理，该不该降价，主要依据两个方面，一是人均居住面积，二是房屋的容积率高低。

　　“深圳人口密度和香港差不多，但香港的容积率比深圳高很多，土地最大化利用，所以房价比较稳定。但深圳在调整之前的房屋利用率太低，户型都比较大，因此投资和泡沫水分很大，万科的调整幅度也会大。”此人士说。

　　实际上，万科更多的是考虑待降价城市的泡沫成分有多少。拿上海举例，上海佑威天天房展网研究中心数据显示，春节后前9天上海新房成交量分别是963套/天，只相当于去年同期1641套的58.7%。

　　同样来自此研究中心的数据显示，2月15日至21日，上海商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平米。这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平米万元的大关。

　　在万科选择降价的深圳和广州，也遭受了交易量下挫、房价下跌的颓势，且这些城市投资比例较高，有消息称，深圳的房地产投资比例达到了80%。

　　“万科的定价是区域制，万科集团的营销策略都是由各个区域公司负责，各个区域公司根据自身营销节点进行销售和价格方面的把握。”北京万科四季花城某项目销售人员说。

　　按照区域统筹销售节奏及资金需求的说法，此前降价的5个城市中的深圳、上海、北京和广州，2007年新增权益建筑面积达到了324.36万平米，占比约39.82%，而这些新增权益土地都需要大量的土地出让金和开发资金。

　　而截止到2008年2月19日，万科的新增项目资源主要在东莞、上海和成都，后两者也是万科降价的城市，而东莞，分析人士一致认为是万科下一个将要降价的城市。

　　津杭等或再降价

　　外界很容易将万科降价想象成有组织有预谋的规划，但万科方面表示，万科降价主要是考虑公司销售业绩，事先并没有降价的整体规划，何时何地降价均是依据楼市行情来判断。

　　“万科最先降价的必然是在售楼盘比较多、价格上涨比较快的一线城市，以及三大区域中心的重心城市。”分析人士称。

　　据悉，2008年万科在售楼盘在5个以上的十大城市除了已降价的深圳、上海、北京、广州、成都之外，还包括天津有6个楼盘、武汉有7个楼盘、杭州有8个楼盘、沈阳有6个楼盘，东莞则是在售4个，规划当中还有4个。

　　一位接近天津万科的营销人士告诉记者，其实万科天津楼盘的降价早已经列在计划之中。

　　“天津肯定会降，而且已经在降。你查查天津万科‘礼享暖冬’活动，早已经把降价列在计划之列。只是媒体很少关注而已，也许北京降价之后就是天津了。”此人士说。

　　据记者了解，天津春节后一周楼市持续萎缩，从2月13日至17日，日均成交新建商品房仅56套；而武汉房地产市场信息网公布的数据显示，除夕至初六(2月6日至12日)春节7天，全市仅在2月11日卖出一套42平米的小户型房。

　　“万科在杭州的项目高达8个，而且临近温州的杭州房价本身飙升得很疯狂，最容易掉下来的可能就是杭州。”尽管杭州万科并没有降价的迹象，但熟悉杭州市场的地产专家孟家庆对《华夏时报》如此分析道。

　　不过，下一拨降价的城市究竟会是天津、杭州还是武汉，包括熟悉万科地产的一些消息人士，并没有一个人敢于早下定论。