万科降价公式：泡沫成分大及开盘量多

　　天津、杭州、武汉或成降价下一站

　　本报记者 毛瀚民 陆 玲 实习记者 陈小瑛 北京 深圳报道

　　深圳、广州、成都、上海、北京……伴随着王石拐点论的实际行动是，万科(000002)率先祭起“降价”这一轮大旗。这股降价风被一些同行惊为“清理门户”，也被一些专家疑为“商业大秀”，更有无数人认为是万科在融资压力和规模压力之下的无奈之举。

　　可以想见，面对诸多的待开发项目所需求的资金量和有望跨入千亿销售额的远景目标，万科降价或许不失为明智之举。但万科选择部分城市降价的依据和规律是什么？万科降价的下一站又会在哪儿？

　　上海只损失1000多万元

　　万科选择降价的城市路线是从南到北，从珠三角到长三角，然后是渤三角区域。

　　降价的背后，是万科的融资压力。截止到目前，万科预计发债59亿元仍未获证监会批准。而2007年，万科新增建筑面积达1068.89万平米。

　　“但降价可以让万科快速回笼资金，而在获得好名声和资金的同时，万科其实损失很少。”分析人士称。

　　据记者了解，万科于2月份对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，实现了2.57亿元的总销售额。

　　据此推算，万科损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益。

　　假设万科将这2.57 亿元作为资本投入房地产市场进行生产经营，按照目前中国房地产业用整个楼盘项目总投入所需要资金的30%左右的自有资金就可启动、完成整个楼盘投入的一般规律来计算，万科2.57亿元自有资本就可能启动、完成总投入资金达近9亿元的新楼盘的机会。

　　按照房地产总销售额的30%计算销售利润，2.57亿元的自有资本投入获得的机会利润可能达到约5亿元。

　　这是一个以小博大的理论。在万科部分城市降价回笼资金之后，1月份，万科就耗资29.94亿元，在上海、东莞、成都获取4块土地。

　　“1月份相当于每天耗费1亿元拿地，快速拿地、快速开发、降价回笼资金还贷款，再滚动开发，跑步前进，万科才有可能完成十年规划中1000亿销售额的战略目标。”深圳地产研究专家半求对《华夏时报》记者表示。