调控下的轨迹 地产金融三年演绎大变局(2)

　　该轮宏观调控正如一部扣人心弦的大剧,剧情的最高潮在2005年7月21日。这一天,央行突然发布了备受瞩目的人民币升值信息:人民币对美元即日升值2%。

　　美国格林证券有限公司首席经济学家孙飞称,从这一记重拳——人民币升值开始,在随后的年余时间里,国务院、央行等又先后实施的"国十五条"、土地储备贷款及按揭贷款专项检查等一系列调控手段,想从房地产资金主要来源上施以重手。

　　但就周期性结果来看,预期效果并没有完全显现。尤其是2006年中期的"90-70调控",即90平米小户型住房应占到地产商当期开发盘楼的70%,在地产商群起博弈之后,整个调控的调子就泛化为整个城市的"90-70调控"。

　　2006年个贷的变化在于,四大行在10月间加速放贷,这种后发觉醒在规模效应下,迅速形成了年末楼市的看涨和补涨之势,并演变为2007年初的飙涨格局。

　　不仅如此,面对去年初楼价的飙涨,不少银行信贷从业人员仍在相信一个被歪曲了的神话:别的银行在放贷,我们也要冲上去。只要楼价继续在涨,即使是八成贷款,半个月后也就相当于六成贷款了。

　　正因为此,与2005年热钱炒房不同的是,2007年信贷所起的作用更为突出。究其根源,地产贷款不良贷款率低、收益有保证,一直都是商业银行眼馋的肥肉。

　　中金报告也从侧面证明了这一点。10家上市银行2005年末、2006年末及2007年上半年的个贷余额分别为17422.87亿元、21438.08亿元和21158.56亿元。其中,2006年新增贷款3735.70亿元,2007年仅上半年就新增3775.42亿元,占当时全部新增贷款的1/3。

　　这些数据表明,个人贷款的增速在过去三年逐步加快,2007年更趋于过热,仅上半年的增量就几乎与2006全年相当。

　　个贷PK开发贷

　　在非理性的三年中,唯有开发贷款的增幅没有随之飙升。

　　这从增量占比指标可以看得十分清晰。在个贷方面,工、建、中三家国有大行一直保持第一集团军的领先地位。

　　以2007年上半年为例,10家上市银行中,建设银行以6805.71亿元余额居首位,工商银行、中国银行分别以6603.91亿元余额、5139.18亿元余额位列第二、三名。

　　相比较而言,在紧随其后的交通、招商、兴业、民生、浦发、中信和深发展中,大多数银行的个贷增幅都在60%以上。

　　而在开发贷款方面,除三大行外,股份制银行贷款余额少有超过千亿元的。2005年至2007年上半年,开发贷款投放增长较快的是兴业和招行。比如兴业,2005年末、2006年末及2007年上半年的余额占比分别为10.6%、16.6%和16.4%。但需要注意的是,2006年至2007年上半年,兴业的增量占比从34.5%下降到了15.2%。深发展在同期甚至出现了0.2%的负增长。

　　由此可以看出,房地产开发贷款的增长速度正在放缓,各家银行也在调整自己的信贷结构。

　　"其实,这应该和连续三年来的地产行业调控有关。开发贷款逐步受到了政策限制,银行为控制风险起见,对地产商的开发贷款略有收缩。"北京某银行信贷业务部总经理称。各商业银行通常会严格审查开发商的自有资金和土地抵押情况,同时逐步增加在建工程抵押。

　　更重要的是,商业银行通常会对房地产开发贷款作封闭式运行:一方面成立专项账户,贷款资金只能用于开发项目的支出;另一方面,开发商收到的销售款在扣除一定比例后用作保证金,实际销售率在70%时,保证金就已经能全额偿还贷款。

　　该人士称,同样重要的另一个因素是,开发贷款和按揭贷款的发放部门不一样。开发贷款由公司银行部发出,按揭贷款由零售银行部发出。多数银行没有协调好两者放款的联动机制,包括规模控制、风险控制等。"有的银行两个部门之间还展开了内部资源的争夺。因为年终奖是个大盘子,零售部门多了些,公司部门就少了些,谁多谁少就要看双方当年的放贷业绩了。"