调控下的轨迹 地产金融三年演绎大变局

　　本报记者 贾玉宝 特约记者 任国庆

　　2007年房贷市场的狂飙,并不是突然现象,只有回溯调控之初,才能令整个事态看得更为清晰。从高潮中滑落,继而进入新的高潮,然后再次滑落——2005年至2007年房贷起伏之势,折射出市场理性意识的脆弱,以及监管者与被监管者的博弈。

　　三年间一个较为清晰的变化是,投向风险较低的个贷增量稳中有升,投向风险较高的开发贷逐步呈压缩态势。中金公司统计数据显示,2005年至2007年上半年,国内上市银行的个贷占全部贷款之比从15.3%提高到19.4%,其中个贷占2007年新增贷款的34%;同期,房地产开发贷款占全部贷款之比从9.6%增长到10.5%,但新增贷款的占比却呈下降趋势。

　　个贷扩张图谱

　　且以2007年为坐标轴,还原主要商业银行的个贷增势。

　　据本报记者综合获取的各家银行数据显示,截止到是年12月底,全国金融机构本币个贷新增8699亿元,同比增幅36.12%,当期余额达32783亿元。其中,按揭贷款余额为27031亿元。

　　根据人民银行对商业银行的排名,14家主要商业银行个贷增幅从高到低分别为:兴业、深发展、招行、中信、光大、广发、浦发、交行、民生、中行、工行、华夏、农行、建行。

　　其中,2007年四大行房贷增量达4324.18亿元。其中,工行以1200余亿元增量居四大行之首,建行以1199亿元次之,中行以1172亿元排名第三。

　　而在股份制银行中,兴业银行以110.53%的增幅位居榜首。截止到是年12月底,其本币个贷余额为1214.01亿元。招行、中信、广发、深发展的房贷增幅均超过了60%。

　　这是自2007年初开始的疯狂扩张。深发展总行住房与消费信贷部某人士称:"本来我们每年都想多出些房贷创新产品,但去年明显少于2006年,因为在总行创新产品出来之前,各家分行在上半年早已把房贷总量冲上去了,再创新就失去了意义。"

　　市场的集体非理性之下,噩梦只有借宏观调控之手突如其来。终于,继2007年6、7月份各家商业银行房贷头寸不足之后,央行和银监会在9月27日举起了监管的大棒,要求二套房贷款首付资金达四成以上。

　　业界多把去年的个贷扩张归咎于商业银行的"开门红"惯性操作,即希望在上半年甚至年初大量放贷,以获取更高的收益。还有一些银行以个贷为重点扩张业务来启动零售银行转型。但是,这种狂飙突进式的"开门红"为什么发生在去年而不是前年呢?

　　其实,只要对房贷调控周期的历史略作回溯,年份的坐标意义就会看得格外清晰。上次集中调控期在2005年,2006年是房贷调整期。到了2007年,银行的放贷冲动终究按捺不住了。

　　地产调控的三年轮回

　　细数起来,上次宏观调控始于2003年。以央行2003年颁布的121号文为开端,宏观调控首指房产信贷;随后的3个年头里,近10个部委紧锣密鼓出台的一系列政策,也将矛头指向房产业和关联行业。