弃购现象与降价争议(2)

　　“申购者放弃购买的原因是多方面的。”广州市国土房管局中介服务管理所所长史小明分析，他们可能是因为房屋本身的户型位置原因，其次是，随着更多限价房项目的推出，有部分在网上申购了西子湾的人可能选择其他的限价房项目。

　　如史所言，限价房的可选项正在迅速增多。

　　广州今年将有10个限价房项目陆续推出，这些项目包括了约有1.5万套单位。2月27日，广州东部科学城的万科新里程开始摇珠筛选申购人；同在金沙洲的“第三号”限价房楼盘中海金沙馨园也已经取得了预售证。

　　对于数目不小的弃购，史小明还补充道：“也不排除近期广州房地产市场变化改变了购房者心理预期的可能。”

　　就在西子湾项目不远，有商品房楼盘以低于西子湾6500元每平方米限价1500元以上的价格发售，广告标语打的就是“比限价房还便宜”。

　　在李江涛看来，“限价房对于抑制楼价持续上扬有明显的效果，这补充了房子的供给，消化了市场的一部分需求”。

　　今年广州将上市的1.5万套限价房已经占去了全市新建商品住宅年均销售量的五分之一。2006年年中至今，广州市合计公开出让限价房建设用地14宗，规划的建筑面积达到277.5万平方米，可供应的3万套限价房将从2008年开始陆续上市。

　　“是否供过于求不好说，因为很多购房需求是弹性的。”广州市社科院科研处处长彭澎给记者分析，“但是政策的长期性可能遭遇市场短期变化带来的不适应。”

　　在西子湾项目确定出让土地售价之时，6500元每平方米接近所在区域房价的70%，但是，“这个价格在目前金沙洲地块已经没有价格优势了，因为广州整体楼价在下调”。

　　广州市国土房管局统计显示，今年1月全市一手住房成交均价9766元／平方米，从去年10月以来首次低于1万元／平方米，比去年12月下降近8%。

　　“从限价房的弃购也可以看出，限价房政策对抑制房价过快增长，尤其是抑制周边商品住房项目的过快增长起到立竿见影的效果。”广州市国土房管局副局长黄文波公开表示。

　　另外一点，似乎也能看出限价房“供过于求”的端倪。在27日摇珠的万科新里程514套限价房的1524户申购中，418户是夫妻联名，其余近三分之二是个人申购者。

　　而在1个半月前，保利西子湾的全部中签者都是夫妻联名，那时官方的态度是“家庭申购优先”。

　　降价讨论

　　面对一时“滞销”的剩余房产，保利方面对记者表示，并不会降低此前的最高限价来“促销”：“仍然坚持之前6500元／平方米的价格。”

　　其理由是，政府限制的最高售价之下，开发商有自己裁量的空间，同时，就产品和周边配套来说，西子湾目前的价格已无太多利润。因此，“降价的可能性几乎为零”。

　　保利西子湾项目的楼面底价在每平方米2557元，以每平方米6500元的价格算起，扣除建设的各项成本性支出，实际利润率在15%上下。

　　随即广州市决策者的相反态度表达出来。

　　广州市委常委、常务副市长苏泽群公开表示，“限价房房价也应该根据市场商品房价的涨跌而不断调整。”

　　价格调整，似乎是应接“滞销”而来。但苏泽群分析，因为限价房的定价标准就是同等地段、同等类型商品房价格的70%，市场价格有所变动，限价房的房价当然跟着变，限价房价格的变化肯定滞后于商品房。“市场发生变化后，我们会有相应对策。”

　　金沙洲另外一个限价楼盘中海金沙馨园有关负责人告诉记者，该项目最高限价为6150元每平方米，而与西子湾不同，馨园将根据楼层和朝向而区别定价，不再坚持“一口价”。

　　“广州限价房土地出让时正处在楼价疯狂上涨阶段，其最高限价确定的预判前提是区域房价的只升不降，而当周边楼盘价格开始向下调整之时，限价房的优势将逐渐消失。”有广州房地产业内人士分析，随着价格被迫近乃至更低，被商品房拖进降价促销的境地并非没有可能。

　　李江涛分析，对限价房配套政策的制定实行和管理的暂时性不足，可能影响这一政策预期效果的实现。