地产中介危局：金融监管真空(2)

　　事实上，2006年，中介危机已经开始显现。一方面，“国八条”、“国六条”等一系列旨在抑制房地产过热的宏观调控政策先后出台，二手房税费大幅提高，对二手房交易量造成影响；另一方面，随着竞争加剧，新建门店投入成本不断上升，中介商要保证利润增长，就必须保证门店成交量。对地产中介而言，成交量就是生命线。

　　资深地产人士董琪表示，“在成交量比较稳定的时候，扩张门市是占领市场的一项策略。但成交量一旦出现萎缩，一些不赚钱的门市就难以维继。”

　　事实上，大规模的连锁房产中介本身就是中国市场的特殊产物。在西方成熟房产市场下，成本高企的直营连锁形式根本无法占据主流市场。美国房产中介就是实行的经纪人制度，一个人“夹着皮包”即可开展业务。

　　但与美国、韩国等中介市场发达的国家相比，中国房产经纪没有严格的准入制度，也没有建立信用制度，中介商只有通过规模经营、树立大公司的品牌形象，才能抢占市场份额。一些中介商在市场的推动下，陷入了盲目扩张的怪圈。

　　“中大恒基关闭48家门店是早先就埋下的隐患，与市场的关系大过刘益良‘涉黑’被捕的个人因素。”上述中大恒基高管对《财经》记者表示。

　　金融监管真空

　　然而，这样一个门槛很低、迅速膨胀的地产末梢行业，却伴随着地产的火爆，迅速成为一部非金融机构的“融资机器”。

　　用一位市场人士的话说，“房产中介是一个没有固定资产的行业，门市是租的，电脑、电话都不值钱，惟一的资源是信息和销售团队的经验。”但这些没有多少固定资产的公司，却可以沉淀上百亿元的现金流。

　　创辉陷入崩盘危机后，市场人士普遍猜测其涉嫌挪用客户资金。“一家中介公司，如果没有挪用客户资金，资金链是不会出现这么大的问题的。”一位资深中介人士分析。

　　据《财经》记者了解，创辉成立于2002年，最初影响力仅限于珠三角地区。但2007年3月，总经理林凤辉提出年底上市的计划，随即开始疯狂扩张。短短半年时间，在全国开设了近千家门店，以每家近20万元开店成本计，投入近2亿元。

　　“中介靠挪用客户资金扩大规模，是一种十分冒险的经营策略，如果成交量维持在一个稳定的水平，资金沉淀也是稳定的；一旦成交量骤然下降，短则15天，最长一个月，便会像创辉一样垮掉。”上述业内人士表示。

　　创辉的资金链之所以能在牛市维持，源于二手房交易规则中的漏洞。

　　按照二手房交易流程，买方在与卖方签订转让合同后，交纳首付款，至双方完成过户、卖方获得全部房款、买方取得产权证，短则15日，长则一个月。

　　出于规避风险的考虑，买方在没有取得产权证前，往往不愿将首付款交至卖方；卖方为提高交易速度，也不愿意将首付款交由银行代管。作为第三方，中介顺理成章承担了代收首付款的职能。以一套二手房首付款20万元计算，即使创辉旗下门店每月只售出一套房屋，也能沉淀4亿元资金。只要每月交易量保持稳定，这笔资金就能稳定存储在中介账户上。

　　2007年前，一些地方先后出台对二手房交易资金实施第三方监管的政策，但并非强制执行。

　　2005年，安徽省规模最大的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及金额6000余万元。2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，1.5亿元房款不翼而飞。同一年，北京佰家因挪用客户资金投资，导致资金链断裂。

　　一系列“中介欺诈”事件，使得房地产管理部门开始重视中介客户资金的监管问题。2007年，北京市率先出台第三方资金强制措施，要求二手房交易定金和首付款必须存入指定银行账户，中介公司不得挪用。创辉事件发生后，各地亦纷纷出台类似措施。

　　“第三方监管只是限制了中介对客户资金的滥用，并没有合理解决这一资金沉淀问题。”董琪表示。

　　他介绍，房产中介资金沉淀除房款首付外，还包扩租赁业务产生租金沉淀。这两方面资金沉淀加在一起，远超人们预料，数额庞大。据称一家仅20多家门市的中介公司，月资金沉淀便达几千万元。

　　由于缺乏有效监管，房产中介更像一个“体外”金融机构。一些业内人士向《财经》记者证实，在强制资金监管前，很多银行私下里都和中介机构关系密切，希望能帮助打理这笔资金。

　　“对中介来说，这笔现金流就像一把枪，有人用它杀人，有人用它自卫。用法不同，全靠自律。”上述中大恒基高管表示。

　　一位资深业内人士则评价，创辉的迅速扩张和做大上市计划中，显然隐含着将中介作为资本运作的融资手段之意。只是，没等来大雨，却遇到了旱灾。

　　涨跌之争

　　近日，北京市建设委员会(下称北京建委)市场处召集了各大中介公司老总开会，旨在平抑近期房产中介市场不稳定态势。对于会议内容，北京建委市场处处长沈浩讳莫如深。北京建委副主任苗乐如则表示，北京建委因行政能力有限，一直委托北京市房地产中介协会对市场实施监管。针对中介市场出现的问题，今后将加强监管力度。

　　中介危机的诱因，一方面源自宏观调控，尤其是消费信贷的紧缩。另一方面，与二手房价格今年迅猛上涨，已逼近新建商品房价有关。

　　据中介机构数据显示，2002年，北京二手房均价仅为2977元／平方米，2005年涨至3841元。至2007年，均价达9300元。二手房价格畸高，是令购房者选择持币观望的主因。

　　大部分市场人士仍对中介前景保持乐观。其理由是，中介行业完全依附于房市宏观景气指数，自身并无固定资产，企业只要稳健经营，不占用客户资金，即使被迫关闭一些门店，损失并不大。

　　另一方面，作为房市晴雨表，尽管2007年四季度受交易量萎缩影响，中介市场出现波动，但纵观全年，北京二手房成交量依然达到9.4万套，比2006年的7.2万套上涨了30.1%。

　　“二手房价格要真正开始下降，才意味着整个房地产市场的下降。”链家地产副总经理金育松表示。他认为，房市目前仍处于买卖双方的博弈中。-