地产中介危局：金融监管真空

　　《财经》记者 张映光 王晓林 实习记者 汪苏

　　居于中国房地产产业链最末端的二手房中介，恰恰充当了“房市晴雨表”的角色

　　北京市丰台区方庄一条仅百余米的小街上，聚集着七家房产中介门店，像邻街的发廊和小饭馆一样密集。这些门店临近午夜才熄灭灯光，但一个月来，却没卖出一套房子。

　　“从去年12月到现在，我们很多门店的二手房交易量都是零。”北京中大恒基房地产经纪有限公司(下称中大恒基)一位高管告诉《财经》记者。由于成交量萎缩，他们已经关闭了48家门店。

　　事实上，这股“中介寒流”自2007年11月发轫，已由深圳迅速蔓延至广州、上海、北京等一线城市，多家大型连锁中介或关闭门店，或陷入崩盘，甚至爆出高管涉嫌卷款出逃的丑闻。

　　市场人士注意到，这股中介寒流与2007年四季度以来的中国房市调整正相重叠。2007年八九月间，中国政府从加快保障住房建设和紧缩银行信贷两个方面，对房地产市场启动了新一轮宏观调控，大中城市商品房成交量锐减，房价也出现不同程度的回落。

　　“二手房是最敏感的，代表了目前市场供求的意愿和对价格的一种预期。”北京思源置地顾问有限公司(下称思源置业)董事长兼总经理李国平说。

　　一位地产中介资深人士认为，与房地产一级开发相比，中介居于产业链的最末端，门槛不高，资产不大，就像农贸市场里的菜农一样，从未得到政府部门的重视，但它对市场的反应是最及时、最真实的。

　　对于没有权威数据参照、又很难用常理和一般经济规律分析的中国房地产市场而言，居于产业链最末端的二手房中介，恰恰充当了“房市晴雨表”的角色，其暴露出的问题不只限于行业本身。

　　谁在“裸泳”？

　　“链家(北京链家房地产经纪有限公司)这两个月的交易量下降了两成，这在中介公司中，已经算少的了。”思源置业董事长李国平透露。中大恒基和链家是北京最大的房产中介公司，均拥有400余家分店，上万名员工。

　　据北京市房地产交易管理网统计，2007年12月，北京市存量房网上签约3887套，环比下降了8.2%。2008年1月，下滑趋势更加明显。北京市建委公布数据显示，1月份北京二手房网上签约套数为2658套，相比去年12月的3887套下跌31.6%，相应成交面积也缩水30.8%。

　　上海、广州、深圳等一线城市的二手房成交量也呈现萎缩态势。中原地产等中介机构统计，2007年12月，上海二手房成交量环比下降20%左右。

　　二手房交易量全面萎缩，适逢2007年以来的一系列宏观调控政策。

　　2 007年9月27日，中国人民银行和中国银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确要求第二套房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同档次基准利率的1.1倍。

　　12月11日，央行再次明确，二次购房以家庭为单位。房贷紧缩政策配合央行先后六次加息，直接抑制了住房消费，特别是第二套以上住房消费的需求，对二手房市场造成直接冲击。

　　“如果这种(交易量萎缩的)情况再持续半年，链家、中大恒基这样的大型连锁中介可能将被迫关闭近三分之二的门市。”一位中大恒基高管向《财经》记者预测。

　　事实上，受市场退潮影响，一些房产中介商已经开始收缩战线。部分违规操作的中介商则暴露了其一直在“裸泳”的窘态。

　　2007年11月，深圳市中天置业评估有限公司(下称中天置业)总经理蒋飞卷款潜逃，涉及诈骗客户房款2600余万元。中天置业是一家在全国拥有150余家分店、2000多名员工的中型房产中介公司。事发后，审计财务亏空达1.7亿元。

　　同为11月，中大恒基原董事长刘益良因“涉黑”被公安机关拘留。2008年1月，中大恒基关闭了48家分店。

　　2007年12月，深圳长河地产经纪有限公司(下称长河地产)关闭全部门市，宣布倒闭。

　　2008年1月，拥有1800多家分店的深圳市创辉租售房地产顾问有限公司(下称创辉)，突然关闭了其在上海分部的200余家门市，关于其总经理林凤辉卷款潜逃的流言四起，部分门店被追款客户砸抢。尽管几天后林凤辉现身搜狐网接受专访，极力辩驳，欲扭转恶化事态，但创辉已陷入资金链断裂的困境，无力自拔。《财经》记者获悉，深圳市国土部门和公安部门已将创辉在深圳的部分不动产和银行账户查封。

　　创辉总裁助理张敏证实，目前林凤辉正在北京等地多方筹措资金，并于近日和四川鑫易居房地产经纪有限公司(下称鑫易居)达成了托管协议。

　　鑫易居董事长刘臧秦向《财经》记者透露，双方目前只是达成了意向，尚无法律文件形成。根据协议，鑫易居将首先托管创辉成都业务，并开始对创辉展开尽职调查，以判断创辉内部真实资产情况，再确定全面托管时间表。若实施托管，鑫易居将拿出不低于1000万美元向创辉注资解困，并与创辉共同成立新的控股公司，由新公司暂管创辉全部股权。三年后，鑫易居将持有新公司60%股权，另40%股权则由创辉根据股份净值加上合理溢价后赎回。 这一结果，使得创辉风波暂时告一段落。

　　潜规则

　　业内人士披露，房产中介市场鱼龙混杂。发展初期，楼盘代理、吃差价、收取代理费是中介商的主要收入来源。

　　楼盘代理包括两种形式，一是包销，即以一个固定价格包揽楼盘销售，收益较高，亦承担较大风险；二是议价提成，即向一级开发商交纳一定保证金，承诺最低销售价格，完成销售后收取固定代理费。在房地产火爆的前几年，楼盘代理是中介公司争抢的业务。

　　“吃差价”则是市场形成初期习见的“潜规则”。2006年，北京市建委先后发布“二手房交易网上签约”及“交易中采用统一格式合同”，以加强交易监管，“吃差价”的情况才有所改变。一些大的中介商亦顾虑商誉，收取固定代理费成为业内主流。