保障房能否真正惠及“夹心层”

　　核心提示

　　全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘透露出一个重要信息：在2008年，要增加限价房供应，同时鼓励各地发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。这对于那些既无力购买城市商品房，又不在政府之前保障对象的“社会夹心层”人群而言，无疑是个好消息。

　　自2007年8月份全国住房工作会议确定房地产重回“市场”和“保障”两条腿走路以来，政府一直在通过各种努力，试图加大经济适用房、廉租房等保障性住房供给以解决低收入家庭住房困难问题。但同时中等收入这样的“夹心层”住房问题如何解决，越来越成为各方关注的焦点。此次高调提出将中等收入家庭列入住房保障对象，是否意味着政府已开始着手解决他们的住房难题？而在低收入群体住房困难尚未完全解决的情况下，中等收入群体的住房保障又能够得到落实吗？

　　焦点1：谁是“中等收入家庭”？

　　按照建设部透露的信息，不仅要大力解决城市低收入家庭的住房问题，也要帮助中等收入家庭解决住房困难。但现实的情况是，所谓的中等收入群体似乎没有统一的衡量标准，什么样的家庭算是中等收入家庭？什么样收入水平的家庭才有条件享受保障住房？

　　顾云昌：房价差异比收入差异更大

　　(中国房地产业协会副会长、秘书长)

　　整个社会收入群体可以划分为五个层次，低收入群体，中低收入群体，中等收入群体，中高收入群体和高收入群体，每个层次大概占比为百分之十五到二十，根据各地经济的发展水平及生活成本，情况都不一样。现在提出的保障中等收入家庭的住房，指的是中低收入群体阶层。按照这五个社会收入层次来划分，中等收入家庭的比例其实不算太大。现实的情况是，各城市房价的差异比收入差异更大。政府要保障的阶层应该是低收入家庭以及中低收入家庭，中等收入家庭的住房解决则应该划入市场供应。

　　黄玺庆：北京标准或可供参考

　　(北京万年长兴置业有限责任公司总经理)

　　目前对于中等收入其实没有明确的界定标准，这也是住房保障难以落实的一个重要问题。什么样的人有资格入选保障房系列，目前还没有具体的标准。北京双限房购买的具体细则估计年后就会出台，那时可能会有相应标准可以作为参考。

　　李文杰：保障人群并不明确

　　(中原地产华北区总经理)

　　我们其实一直对所要保障的低收入群体以及中等收入群体没有很明确的划分，没有清晰的界限来识别具体的需要保障的收入群体。对于所谓的中等收入家庭，应该有定性和定量的划分标准，但这样的划分非常困难。主要原因是居民每年的收入都有变化，很难确定一个具体数字作为衡量的标准。目前在中国，个人的财产收入是不清楚的，也没有办法准确核实。这些都限制了住房保障政策在落实的过程中对收入群体的定量划分。但我们可以定性地划分住房保障政策惠及的人群。我们可以借鉴香港的保障房模式，排队积分。比如，投放市场一定数量的保障房屋，除了保障最低收入的家庭以外，剩余的由其他需要保障的群体根据排队顺序进行保障，如果今年排不上就等到下一年。

　　邢亚平：中等收入很难界定

　　(首经贸大学房地产开发经营教研室主任)

　　所谓的中等收入家庭其实很难界定。毕竟每个城市的经济状况不同，各个城市的收入水平标准也不同，城乡的收入也不一样。因此各个城市出台的落实保障住房的细则肯定也会有所不同。实际上，廉租房和经济适用房的保障对象是低收入群体，而双限房则一般用来解决中等收入群体的住房困难问题。在每个城市出台的住房保障细则里，不同房屋所对应的群体其家庭收入的界定应该都有一个基本明确的概念。

　　焦点2：“夹心层”住房路在何方？

　　由于中等收入群体非常庞大，而且随着社会收入分配改革的推进，这一群体仍将继续膨胀，仅仅依靠增加限价房和政策性租赁住房这两个渠道能够保障中等收入群体的住房吗？在廉租房仍然面临巨大建设资金缺口的压力下，如何筹措更多的资金来发展限价房和政策性租赁住房？在低收入群体住房问题尚未有效解决的情况下，如何利用这些有限的保障房资源来解决低收入和中等收入家庭的住房困难？“夹心层”住房究竟路在何方？

　　黄玺庆：

　　“夹心层”住房可由市场解决

　　政府有义务保障公民能够有房子住，但是没有义务来保障每个公民都能买得起房子。对于低收入家庭，如果没有政府保障，他们就可能无房可住。但是中等收入家庭却可以租房子，他们有租房的能力。对中等收入群体，其住房问题可由市场来解决。

　　双限房是中等收入群体通过市场力量解决住房问题的有效渠道。政府要做的是在政策上给予优惠，比如在地价上给予补偿，应该重点界定双限房的概念以及其产权。完美的住房体系应该使得高中低收入人群的住房需求都得到满足，即高收入群体由市场来解决，低收入群体政府给予保障，而对中等收入群体，政府要引导市场，分担保障压力。

　　李文杰：要有明确的退出机制

　　提出对中等收入群体的住房问题给予保障，是政府在转变思路。由于收入增长，原来的低收入群体可能逐渐成为中等收入群体。

　　按照国际惯例，保障性住房占整个社会住房比例应该在40%左右，而我国还不超过20%，很明显我们差距很大，保障性住房太少。但也可以看到，在房改后政府保障方面的职能也正在逐步加强。

　　保障性住房中一个很重要的问题，就是一定要有明确的退出机制。如果没有退出机制，保障性住房建设将会面临很大障碍。低收入群体入住廉租房，就应当要有不是永久居住的意识，一旦进入更高的收入水平，应该不再占用保障房资源，而把其让给更需要的人，以保证公平。如果不把退出机制限定明确，就有可能造成无论建造多少廉租房都无法满足保障的情况。我们现在并不具备大面积覆盖保障性住房的条件。