信托公司借道不动产信托求突破(2)

　　主持人：不动产信托在境内的市场前景如何？

　　张小康：据统计，2007年前三季度，全国房地产开发到位资金2.5万亿元，同比增长37.9%，其中国内贷款占比为20.2%，增长30.1%。全部投资总额2.5万亿元中，自筹资金和其他资金来源是房地产开发的主要资金来源，合计占比达到78.2%，增速分别达到37.4%和41.3%。假设未来几年上述投资总额维持在2007年的绝对额水平和结构水平，如此大规模自筹资金和其他资金来源，为不动产直接金融工具介入提供了广泛运用空间，这些直接金融工具包括私募股权投资、不动产产业投资基金、主板市场IPO、增发等，这些工具中信托方式都有机会介入。同时，非住宅类商业地产投资所形成的存量，在形成稳定现金流回流后，也为财产信托工具运用提供了丰富的基础资产来源，这些财产信托产品包括准资产证券化，标准REITs等。

　　随着金融创新工具的不断运用，不动产融资产品结构也会发生相应变化。我国将来也会像发达国家一样，出现专职不动产资金提供和资产管理的专业机构，不动产开发商与投资者的角色会逐渐分离。开发商专注于组织和协调不动产开发建设的各个环节，将各种资源集成在一起，通过建设活动形成房地产资产；而投资者则借助于诸如不动产投资信托、不动产投资基金、结构性融资等工具专注于资金的投入、回报和资产管理。

　　主持人：您认为阻碍不动产信托发展的症结在哪里？要让它成为信托公司长线发展的业务应该解决什么问题？

　　张小康：目前不动产信托没有发展起来，是因为促成这类产品成功进入市场的条件还没有完全具备。在从紧政策下，不动产资金信托产品难以获得稳定的发展。不动产财产信托发展目前处于萌芽状态，要开花结果，还需要一个过程。这些工作有先后顺序，轻重缓急和分工协作，有的是涉及如何操作的问题，有的牵涉到怎样理解和认识的问题。对于新生事物，认识何时到位往往是问题的关键。

　　就推行REITs来讲，成熟物业拥有者总是习惯于在拥有资产的情况下采取负债方式解决融资问题，对于REITs需要转让现金流的分配权和高比率分红的要求难以接受，因此很多符合条件要求的优质成熟物业并没有考虑REITs这个产品。从投资者方面来讲，创新产品的发展初期需要合格机构投资者的积极参与，因为这些机构专业理解能力，抗风险能力都比较强。但是在投资者内部相关审批、风险评估过程中，可能会由于缺乏相应的REITs产品标准，将它与房地产行业产品运用风险标准混同，而不是按照普通的固定收益产品来判断。政策方面主要是税收、会计、登记等问题还没有形成相应的办法。

　　目前，信托公司盈利模式过多的依赖于市场短期机会，始终没有形成长期稳定盈利模式。如果将不动产信托业务作为信托公司的长线业务，首先也要解决认识和专业技能两个方面的问题。信托公司开展REITs业务探索，不能局限在现有的信托业务框架里，需要根据这些产品实际运行结果来进行总结、增加、补充和调整。在专业技能方面，不是简单的将发达国家地区的产品结构拿来，让境内监管层和投资者去适应它，而是应该掌握产品结构的精髓，根据境内资产特点和投资者偏好来组织产品商业方案，设计出适销对路的产品。如果产品实施方案既符合市场需求，又符合国家政策导向，产品的发行和交易就自然水到渠成，容易得到许可。

　　主持人：如果将不动产信托作为信托公司未来长线发展的突破口,您认为信托公司目前最应该研究的是什么？最应该做的是什么？

　　张小康：从目前的市场资源和政策环境来讲，信托公司可以将REITs作为未来发展的突破口，因为这种产品存续期长，能够保证规模和收入的稳定，同时也符合有关部门创新发展方向。当前，信托公司最应该研究的是REITs制度建设，参与运行平台搭建工作，从商业机构角度为运行规则制定部门提供相应的建议，这样可以更有效地解决具体实际操作问题，包括符合境内环境要求的法律构架、物业资产筛选标准、信托财产登记标准、信托财产管理标准、物业资产管理标准、信息披露规则、风险衡量标准、税收规则、会计标准、信托单位交易流通规则、关联交易规则等等。信托公司最应该做的是根据市场真实需求设计具体商业方案，然后与相关政府部门沟通，共同商讨解决实施过程中与我国目前政策不匹配的具体问题，不断改造调整后，再推入市场。