信托公司借道不动产信托求突破

　　编者按：确切地说，信托公司是幸运的，原因是在去年3月1日“信托新政”实施后，一个历史罕见的大牛市让面临转型的信托公司有了一个喘息的机会，也有了一个资本积累的机会。但是，股票市场的火爆不可能是永远的。于是，一个新的问题摆在了信托公司面前：牛市后信托公司干什么？

　　总结数年来信托公司发展的轨迹，我们发现，在信托制度越来越被广泛认可和使用的今天，信托公司的竞争压力更加巨大。信托公司要摆脱“四处找饭吃”的窘境，寻求长线发展，就必须寻找到一个突破口。以此突破口为基础，设计出信托公司高技术含量的、成熟且专有的长线产品。为此，我们从今天开始，开设“信托公司长线发展的突破口在哪里”系列报道，邀请一些信托公司高管对新的《信托公司管理办法》中规定的十项法定业务中的一些重点业务进行逐一梳理，看看什么能成为信托公司发展的业务突破口。

　　当然，我们也知道，信托公司各不相同，业务发展的模式是不可能统一的。在我们这组报道中一些嘉宾的观点也不一定符合每个人的想法，但我们希望以此引发信托人的思考，多想一想信托公司该怎样发展。当然，我们更希望您能够在我们这个平台充分表达您的观点。稿件请发送至jinlixinfn@vip.sina.com。

　　主持人：记者 金立新

　　特邀嘉宾：中国对外经济贸易信托投资公司总经理 张小康

　　信托新政实施后,对信托公司影响巨大。未来信托公司将如何发展？什么有可能成为信托公司长线发展的业务品种？这些都是目前信托公司必须要面对的问题。就此，我们邀请中国对外经济贸易信托投资公司总经理张小康就不动产信托进行交流。

　　主持人：张总，您能否先介绍一下什么是不动产信托？不动产信托主要包括哪几种形式？

　　张小康：不动产信托是指机构、个体投资人基于对信托机构的信任，将资金投资购买由信托机构发行的信托产品，这些产品将投资者的资金运用到房地产开发、运营等环节，通过专业团队的管理，为投资者创造分享不动产收益增值的机会。

　　按照信托财产的类型，不动产信托又可分为房地产信托和土地信托。在我国由于土地产权和流转较为固化，土地信托业务开展还不普遍，更为常见的业务属于房地产信托。从工具形式上来讲，在我国境内市场中，产品形式主要是以不动产资金信托、不动产财产(财产权)信托等为主。

　　最近一段时期，不动产财产(财产权)信托运用方式在我国境内市场中开始受到重视，并连续有产品进行实践探索。这种产品结构是将成熟物业稳定租金收入作为基础资产，通过信托产品构架设计实现信用、收益和风险的结构化安排。在信用方面，投资者对资金使用者的信用依靠由过去的筹资企业转变到直接产生现金流的基础资产上面，这样避免企业其他负面信用因素对投资者的影响。在收益方面，投资者投资收益的期望直接与当初测算预计的租金收入挂钩，可做到心中有数，避免像传统信贷融资工具那样，受到不合理成本支出的影响。在风险方面，投资者对资金回收的风险担心主要关心租金收入的基础资产是否如期稳定，而不用担心企业经营非基础资产的影响。另外，界定为信托财产的租金收入受到法律独立性的保护，由信托专户管理，能够对抗第三人的追偿。

　　随着我国境内资本市场创新步伐的加快，境内有关机构开始尝试REITs产品的实践，这些实践包括推动标准框架的REITs产品，也包括由信托公司发行的准REITs信托理财产品。准REITs信托产品只是采用了REITs某些局部要素。不管是标准框架的REITs，还是准REITs，这些探索都受到制度、政策缺乏的困扰，难以迅速发展。

　　主持人：目前信托公司不动产信托业务的整体情况怎样？在所有业务中所占有的比重是多少？

　　张小康：目前，信托公司不动产信托业务主要是房地产信托。据有关统计，在2007年发行的587个信托中，不动产信托为53只，占比9.03%；集合信托融资金额为845亿元，不动产信托融资115亿，占比13.6%。全国全年房地产投资额大致为2.528万亿元，其中来自不动产信托的投资占比为0.46%。在信托业务中，房地产信托比重较轻。整体上，现阶段我国的房地产投资信托的主要形式是以贷款方式为主，很少部分是财产(财产权)信托方式。