第二道坎：开发迟缓后人悸(2)

　　热情渐退

　　限价房的认购人潮在交投清淡的楼市里成为一道风景：保利西子湾的843套限价房合计引来8000多人登记报名，最终1686人入围；万科新里程514套限价房在网上开通登记1天后就引来1000多人报名，中海限价房金沙洲馨园已经有不少急不可待的买家前往踩盘……但是有迹象显示，开发商的热情却在逐渐退潮。

　　2006年末，金沙洲限价房地块首度推出市场，4个限价房项目由保利、富力、中海平分。其中中海独揽2块，合计建筑面积超过23万平方米。随后，科学城的限价房拍卖也出现高潮，除了万科夺得新里程项目用地外，汕头的开发商龙光地产以比万科低了2000元/平方米的售价报价，夺下另一幅地块。两场卖地竞争都十分激烈。

　　进入2007年，尽管“地王”依然频出，但是广州的限价地拍卖却开始降温。2007年10月，广州开发区推出的限价房地块只有3家小开发商参与竞争，最后由只在开发区做开发的宏康房地产以1238元/平方米的楼面地价、5500元/平方米的最高房价竞得。该楼面地价比万科2006年所创造的2635元/平方米低了一半有余。

　　2007年11月，广州再推出2幅限价地，仅有5家开发商参与竞价，其中2家项目公司为保利旗下。拍卖过程中有1家开发商始终没有举过牌。花都区地块被茂名的小型开发商以底价投得，番禺限价地最后由奥园地产名下的耀发投资投得，其对手保利地产明显对于竞价意兴阑珊。而某些知名开发商则明确表示对于限价房没有太大兴趣。

　　“限价房的许多规则目前还不成熟，制度还需要完善。而且由于限制销售对象这点在过去拿地时没有提出，目前客户层比我们预计的要窄，所以在介入新的限价房项目时会相对谨慎。如果还有合适的限价房项目推出，保利还是会参与，因为这类项目有社会效益，而且风险也不会很大。”保利的媒体负责人表示。

　　此外，广州市宣布今年将推出白云区松洲、海珠区新港中路、天河区车陂广氮和珠吉4个新社区项目共39.28公顷用地，通过公开竞争方式，引入开发商建设建筑面积共计约100万平方米的经济适用住房，同样面临开发商的冷遇。

　　根据广州市国土房管局官方网站上1月14日挂出的最新消息，广州市经济适用住房管理办法规定，新社区住房的价格将根据征地拆迁、工程建设等成本加上不高于3%的利润确定，政府土地出让金和所有建设税费全部免收并不得计入销售价格之中。新社区住房的价格将由物价部门严格按照有关规定进行核定，并向社会公布，接受社会监督。

　　“如今松洲新社区房价已经确定为4409元/平方米，但开发商并不清楚该项目中究竟有多少拆迁户，所面临的是要支付多少拆迁补偿。如果拆迁成本控制不好，加上和拆迁户谈判是一个漫长艰巨的过程，很可能做到最后发展商连3%的利润都拿不到。”一名开发商的拓展部负责人说。而不少代理行的资深研究员也表示，新社区可能面临发展商因利润微薄而无意参与的局面。“即使招标成功，可能中标者为的也不是单个项目的利润，而是有其他考虑。”