2008：房价仍有上涨空间

　　撰文 中国指数研究院

　　回顾篇

　　对于我国房地产市场来说，2007年是政策执行年。全年的主要任务是加强对2006年密集出台的调控措施的执行力度，其重心在于调整供应结构以满足市场的强劲需求，目的是抑制房价的过快上涨，促进房地产市场持续健康发展。总体来说，2007年上海住宅市场的整体特征表现为：供求缺口日益加大，成交均价屡创新高。

　　新增供应有所下降，供求缺口不断加大

　　伴随着上海收紧土地供应的闸门，同时，为满足“70/90”新政，开发商调整产品结构导致产品推向市场有所延迟，2007年上海商品住宅的供应量有所下滑，1-11月共推出商品住宅1949.64万平方米，与2006年同期相比下滑了1.66%。尽管新增供应量下滑幅度不大，但2007年商品住宅的销售量却比2006年有大幅攀升。股市的牛市行情所带来的财富溢出效应显然蔓延到了房地产市场。从2007年4月开始，市场上成交量大幅上升，1-11月共成交2497.07万平方米，已经超过了2006年成交总量，同比大幅上涨27.35%。前三季度，上海商品住宅的供求比分别为0.88：1、0.67：1、0.82：1。网上房地产统计数据显示，截至11月，上海可售商品住宅总量仅为42069套、514.39万平方米，远低于市场普遍认可的可以维持市场平衡的1000万平方米的存量标准。供求缺口的逐步拉大，最终导致上海商品住宅成交均价的不断走高。

　　成交重心外移明显

　　由于市中心可用来开发的土地日益稀少，目前新增供应更多集中在市郊区域，市场成交重心外移的特征同样非常明显。2007年1月外环线以外商品住宅成交仅占成交总量的55.3%，到了11月，这一比重则上升到了近80%。随着上海市政建设的不断推进，特别是轨道交通建设的快速发展，市郊与市中心的空间距离被缩短。在市中心房价居高不下的情况下，近郊相对较低的房价自然吸引了不少购房者的目光。地铁9号线一期工程2007年底通车，松江九亭板块直接受益于该利好消息，成交表现非常活跃，价格也大幅上扬；地铁一、三号线延伸段已经开通，宝山地区的生活便利性迈上了新台阶，部分板块表现也非常抢眼；而11号线的动工建设，带动了嘉定区别墅市场的活跃成交。在上海市土地供应格局未能发生重大改观的情况下，商品住宅成交重心将长期集中于外环线区域。

　　成交均价不断攀升

　　在商品住宅市场供不应求的大格局下，成交均价呈现出一路走高的特征。6月全市商品住宅的成交均价高达9700元/平方米，之后虽然总体均价有所回落，但考虑到成交重心整体外移的情况下，商品住宅均价仍然呈现上扬之势。上海典型住宅指数办公室对不同板块的重点楼盘进行连续监控，消除了成交重心外移所造成的影响。数据监控显示，1-11月典型住宅指数一直呈现上扬之势，从而表明剔除成交重心外移的影响因素之后，上海商品住宅各环线成交均价一直保持上涨之势。

　　预测篇

　　新增供应量有望与2007年持平

　　按照房地产开发周期，2005年-2006年两年的土地供应，将成为2007年-2008年住宅市场供应的主力。2005年-2006年两年间，上海市房地产开发土地购置面积为1278.88万平方米，其中，2005年和2006年分别供应645万和633.88万平方米，这两年的供应量基本持平于2004年的1038.76万平方米，低于2003年的1469.10万平方米。前两年土地供应的低迷直接导致了2007年上海一手房供应量的下滑，2007年1-11月商品住宅新增供应面积接近2000万平方米。根据近两年上海土地出让情况来看，尽管新增土地所形成的商品住宅的供应量可能会低于上年，但随着上海市对于“控增逼存”力度的加大，2008年住宅市场整体供应量有望与2007年持平，即保持在2000万平方米左右的规模。另外，2007年下半年上海已经推出部分符合“70/90”规定的住宅项目，但远低于调控所要求的70%的规模，预计2008年上半年将有一定规模的中小户型的商品住宅项目推向市场。

　　商品住宅均价仍有上涨的空间

　　供求关系是决定商品房价格走势的最直接因素。2007年上海商品住宅的供求差距被逐月拉大，住宅价格也不断攀升。2007年住宅用地的供应量并没有明显的改观，因此，市场对于住宅的“稀缺性”预期也将不会有大的变化。另外，上海作为国际化的大都市，有着较大的自住型需求空间，而2008年人民币继续保持升值趋势，商品住宅作为具有较强保值增值功能的投资品种，仍将被投资者所看好，因此，2008年上海商品住宅市场仍存在较大的需求水平。以有效需求做支撑，决定了商品住宅价格仍有一定幅度的上涨空间。

　　宏观调控仍将继续

　　在经过多轮宏观调控之后，我国固定资产投资增速有所回落，但2007年却呈现出触底反弹之势，以住房为主的房地产开发投资增速也有所加快，已经引起相关部门的重视。2007年12月初召开的中央经济工作会议已经明确提出，2008年将实施从紧货币政策，作为高度依赖银行资金的房地产行业来说，自然会受到一定程度的冲击。另外，2007年下半年CPI指数不断创出新高，导致央行存在较大的升息压力，最新数据显示，12月份CPI为6.5%，较当年11月6.9%的近11年新高虽有所回落，但物价上涨压力仍相当大，由此可以判断，本轮升息周期远未结束。物业税的出台是未来长远的发展趋势，尽管已经在多个省市“空转”了很长时间，但由于我国资产数量众多，情况也非常复杂，2008年全面开征物业税的可能性并不大。

　　政策回放

　　2007年在积极贯彻落实上年出台调控政策的基础之上，陆续出台了新的调控措施，现对市场影响较大的几条进行分析：