信贷从紧 北京地价回调预警

　　66万平方米准地王流标

　　李乐

　　年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。

　　同在北京清河，两年前这里诞生了一块25.65亿元的“地王”；而日前，一块66万平方米的“准地王”在这里蹊跷“流标”。

　　在业界看来，加息、银行信贷从紧的措施效果开始显现，向来攀高的北京地价正在迎接短期调整的可能。这与已经开始逆转的珠三角房价一起，构造出中国房价未来的“新想象空间”。

　　准地王出让“生不逢时”？

　　猜对了开始，却猜错了结局。

　　正如地产商所料，北京市年底出现久违的“好地”：66万平方米的“清河营村住宅及配套、商业金融(1号地)项目用地”(下称1号地)。

　　然而，1号地却意外地以“流标”的方式，演绎了自己特殊的命运。12月14日，由于投标公司未达到三家，北京今年出让面积最大的一块土地意外流标。据了解，按照北京市国土局、土地储备中心设定的规则，1号地必须由三家公司同时投标才能进入“出让程序”，而直至12月14日开标之时，仅有两家企业正式递交标书。

　　“据我所知，这其间曾经有第三家企业有过意向，并且履行了一定的程序。”12月19日，北京地产界一位权威人士告诉记者，最初对这块土地显现出浓厚意向的共有三家公司，其中包括首开集团旗下二级法人天鸿集团的一家子公司，以及另外两家“北京本地注册”的开发企业。

　　然而，最终正式提交标书的只有天鸿集团的子公司和另一家企业，在招投标程序进入到开标阶段的最后一刻，“第三家”企业改变策略，撤出投标程序，最终导致外界给予厚望的“准地王”出让无疾而终。

　　同样令业界奇怪的是，在这块2007年单幅出让面积最大的土地上，以往知名房企“争食肥地”的情景并未上演。至于个中原因，一位在香港上市的内地房企的高管分析，由于时近年底，公司正在着手于明年的财务安排，而今年拿地的任务也已完成，因此，对这块条件不错的土地未予出手。

　　记者从其他几家在香港上市的内地房企得到的答案与此类似，“出于公司整体的考虑和财务安排”成为了“主流答案”，在岁末年初大型房企正在进行来年财务安排之时，1号地的此时“出世”“生不逢时”。而在近日北京出让的5块土地大部分也都遭到市场冷遇。

　　银根效应

　　说到底还是“钱”的问题。

　　“并不是这家退出的公司对这块地不感兴趣，而是财务安排的问题。”前述权威人士对记者说。所谓财务安排，即是该企业明年一季度的预售楼盘按揭贷款额度没有最终确认，在这种情况下，企业自然没有胆量在土地上“一掷千金”。

　　尽管自2003年央行发布121号文件后，各商业银行已经不再对开发企业发放土地购置贷款和流动资金贷款，但地产商拿地的“底气”依然与银行信贷未来的“松紧”有直接关联。据北京师范大学金融研究中心主任钟伟的调查，地产商的绝大部分现金流，均来自于银行发放的按揭贷款。

　　根据钟伟的研究，房地产企业已购置而未开发的土地上沉积的银行贷款，超过90%的来源是银行按揭贷款。在钟伟主持的“地产企业囤积土地情况报告”中指出，沉淀在土地上的银行贷款高达两万亿元。

　　由此，今年10月以来，对房地产信贷政策，尤其是按揭贷款政策的收紧，显然开始影响地产商今后在土地上的投资能力。“如果没有足够的按揭贷款形成销售回款，地产商能投入在土地上的资金，就要受到影响，这是一个资金链运作的问题，按揭贷款是关键环节。”钟伟向记者强调。

　　最终从1号地“临阵脱逃”的这家企业正是碰到了这样的问题。据记者了解，按照计划，该企业在明年3月前将有两个楼盘陆续开盘。按惯例，在本年度末，开发企业应与商业银行确定来年的按揭贷款额度，以保证资金链条的顺畅运营。

　　“但现在银行拖着没办，因为明年银行是按季度核算信贷指标，但银行自己的指标还没有确定下来。”前述权威人士告诉记者，除此之外，今年10月至今，这家企业的几个在售项目，同样受到按揭贷款信贷政策的影响，总体回款水平下降，最终导致他们缺乏足够的“底气”在土地市场上“一掷千金”。

　　短期调整

　　中国土地综合开发研究院副院长孙友云认为，目前，信贷、金融、土地市场基本已经捆绑成为一体，房地产企业拿地越来越不依靠自有资金。“信贷政策调整的影响是平等的，每个企业都会遇到，这可能在短时期内抑制住企业的购买力，从而实现一个短期的地价调整。” 孙友云预测，明年一季度地价面临短期调整的可能性最大。

　　在12月14日，1号地块的开标现场，一位地产商就曾表示，在房地产未来市场尚不明朗的情况下，不会贸然在土地市场出手。一位参与了近期土地开标工作的人士告诉记者，“已经很难看到像前两年一样，动辄把标的价格翻倍之后投标的现象了。” 此前，上市公司动辄便以翻倍的报价杀入土地市场，在一定程度上，抬高了土地价格。

　　“中国土地市场上最具实力的‘买家’，也有可能在明年有所收敛。”孙友云判断，即便是上市公司可以利用增发等资本手段获取资金拿地，但内地监管机构对于定向增发的监管已经日趋严谨，目前牵涉地产业务的ST金泰(600385)、泛海建设(000046)等大规模的定向增发，证监会都未批准。因此，上市公司的资金链在相当大的程度上，仍然要看未来销售回款的“脸色”，而按揭口径的收紧，不得不让上市公司也开始做出谨慎的预期。

　　“我个人判断，明年一季度无论是房价还是地价，都存在极大的调整可能，即便是上市公司，在新一年的年报发布之前，投入大笔资金在土地市场上购置土地的可能性很小，因为，在未来信贷政策不确定的情况下，贸然支出大笔资金，必然会影响到公司的财务报表，进而影响到股价。”钟伟说。

　　孙友云提醒记者，地价的短期调整期间，也不排除有个别地块会以高价成交。“所谓调整，是大势，这个过程中，一些条件很好，位于城市核心区的土地，仍然可能出现高价成交的局面，但只是个别，大部分的地块价格会比较稳定，个别地块的高价成交，很难再像以前一样，短时期内迅速在价格上形成传导作用。”他说。

    土地市场骤降温 大鳄伺机抄底