土地市场骤降温 大鳄伺机抄底

　　作者：张明

　　编者按：

　　中心城市楼价回落，土地频传流拍“噩耗”，连若干以抗跌著称的龙头地产股也纷纷掉头向下，跌得小股民们心里发毛。曾经以为十分遥远的房地产市场的冬天，好像真的不期而至了。

　　但以往多年的经验已经反复证明，每一轮地产调控的暴风雪，都让一些人吃到苦头，而让另一些人看到机会，重要的是你站在什么位置上，手里捏着哪些牌，能不能坚持到春暖花开的那一天。

　　来得早不如来得巧。12月17日上午10点，当香港新鸿基地产(0016.HK)兵不血刃地拿下成都第一高楼地块时，亲临督战的董事局主席郭炳湘，可能是现场最开心的一个人了。

　　这是该公司潜伏成都三年以来首次从公开出让市场拿地，由于没有竞争对手出价，郭氏只需支付人民币31.1亿元，便可轻松地以初始挂牌价每亩1200万元，将这幅260亩的成都未来金融商业中心标志性地块收入囊中。

　　2007年不止一次催生“天价地王”的成都土地市场争夺战，难道真的要冷清收场吗？

　　新鸿基地产成都“捡便宜”

　　郭炳湘如此幸运拿到的宝地，是成都东二环附近“东方正红”片区的首期出让土地。2个月前，当地业界就盛传有意在西部大展拳脚的新鸿基地产已将其锁定，当时市场人士甚至大胆估计地价可能高达90亿元，折合每亩单价3000余万元。

　　今年7月20日，与“东方正红”一路之隔的沙河366亩地块公开出让，香港信和置业(0083.HK)斥资超过41亿元拿下，每亩单价1130万元。9月14日，成都本土开发商蓝光地产拍得东三环外一幅133亩地块时，单价已升至每亩1270万元。

　　9月20日，香港九龙仓集团(0004.HK)以每亩8800万元的惊人天价夺得春熙路商圈成百家电地块，将成都土地市场的炽热推至顶点。

　　成百家电与“东方正红”两地块同在成都有名的东大街沿线，相距3公里左右，前者地处成熟商业路段，后者是规划中的金融商业新城，可谓各有千秋。业界预期“新地王”有望出世，并非毫无根据。但世事难料，不到三个月后，新鸿基地产的出价不到九龙仓“地王”的七分之一，落差之大，令人愕然。

　　此前，有未经证实的市场消息称，当地政府部门已与九龙仓方面达成默契，成百家电地块实收地价每亩4400万元，据说目的之一是政企联手抬高周边地价。但即使真有其事，两相比较，新鸿基地产此番出手还是得了不少便宜。

　　业内人士判断，出现这种微妙局面，除了成都市政府决意引进最具实力的投资者打造未来城市地标外，还与近期房地产市场的剧烈波动不无关系。

　　有一个耐人寻味的细节是，地块出让结果公布当天，政府原本准备了与新鸿基地产的签约仪式，但未等各路媒体到场，仪式便匆匆结束。难得现身内地的郭炳湘也未接受公开采访，只是通过新闻通稿表示，要以该项目的建设，支持“成都成为西部的金融中心”。

　　流标频出 开发商信心受挫

　　无独有偶，就在新鸿基地产“低价”拿地的第二天，成都辖下都江堰市推出的7幅地块中，有6幅流标。而12月7日，成都西郊郫县总面积约258亩的三幅地块，以每亩200余万元的价格起拍，却因开发商反应冷淡而全部流拍。本来，业界对该区域发展前景甚为看好，今年6月底，华润置地(1109.HK)在附近购地200亩，每亩单价达422万元。

　　土地市场转冷的远远不止成都一地。12月6日，广州12块土地出让仅吸引了7家公司参与竞买，其中5幅直接以底价成交，2幅因无人报价而流拍。

　　12月8日，南京市地铁1号线沿线、距有名的新街口商圈仅5分钟车程的一幅黄金地块，同样遭遇无人应价而流拍的命运。

　　12月14日，北京郊区一幅建筑面积达66万平方米的“准住宅地王”，因仅有两家开发商参与投标，未达到规定的“最低三家竞投”的要求而被迫流标。

　　值得注意的是，虽然也有一些市场看好的“宝地”意外失宠，但此次各地“流拍潮”中，更多的是规模较小、位置稍偏的地块首当其冲备受冷落，很大程度上与它们原来的主要买家——土生土长的中小房企纷纷转入观望密切相关。

　　“在心里没底的情况下，大家信心难免有所影响。”成都一位不愿具名的开发商表示。他指出，这一轮国内房地产市场调整的前景尚不明朗，国家陆续出台了一系列调控政策，地价支付期限进一步收紧，房企融资难度增加，实力有限的开发商，只好作壁上观。

　　资本大鳄逢低吸地

　　尽管受到调控政策影响，国内多个城市火热的楼市迅速转冷，进而波及到土地拍卖，产生“联动效应”，但商场上历来是有人欢喜有人愁。

　　就在成都拿地的前一周，新鸿基地产在香港宣布入股广州珠江新城一个总投资达100亿元的大型综合商业体，与广州两家开发商富力地产(2777.HK)和合景泰富(1813.HK)各占项目三分之一股权。此前，市场传闻这家香港最大的地产财团将收购建设中的广州新地标珠江新城西塔(楼高400多米)部分股权，并有意参与规模相近的珠江新城东塔项目竞标。

　　新鸿基地产代理执行董事苏仲强更表示，集团继续看好国内市场，未来3~5年内内地投资比例也将由现在占集团总资产总值的17%增加到30%，珠三角、长三角、京津以及重庆、成都等地，将成为其重点发展区域，特别是一线大城市周边的二三线城市“商机多的是”。

　　今年11月香港上市，成功融资超过30亿港元的浙江众安房产(0672.HK)主席施中安近日也宣称，对于资金充裕的企业来说，市场气氛低迷，反而是以平价吸地，增加储备的好时机。

　　12月6日，招商地产(000024)和九龙仓联手经过多轮举牌后，以24.1亿元(高出起拍价9亿元)抢下南京仙林可建面积约33万平方米一幅地块，可谓近期土地拍卖市场上为数不多的“疯狂”了。

　　12月8日，华润置地(1109.HK)与贵州唯一一家上市房企世纪中天(000540)达成协议，双方合资对贵阳城区一处近10平方公里的土地进行一级开发，华润方面将为此投入人民币10亿元，取得该项目超过83%的控股权。几乎与此同时，华润方面宣布以45.3亿港元代价收购分别位于无锡、杭州和大连，总可建面积达289万平方米的3幅土地。

　　“从中长期看，国内楼市巨大的发展空间仍然值得预期，但房地产业又是资金密集型产业，面对政府的强力调控，就看谁有能力坚持下去，并借势攻城略地，等待下一波高潮了。”成都蔚蓝地产顾问机构总经理刘 说。

　　今年本报刊发的相关报道：

　　6月11日《新鸿基潜入成都 港资大鳄合围西蜀》

　　7月30日《港资大翻盘 信和41亿夺成都新地王》

　　9月24日《72亿拿下成都商业地王 九龙仓玩“砸钱游戏”》