2007年9月末，又一批外地炒房团抵达重庆。当一线城市的房价如日中天时，二线城市的发展潜力与升值空间开始吸引大量房地产商的涌入。

　　“8•31大限”三周年，第一批小地产商在土地市场化中早已化为尘埃，第二批中型地产商开始进入生死存亡。一轮新的洗牌正式开幕。

　　喧嚣的土地

　　——中国地产商的“新圈地运动”

　　□文/佐 银 南方木 何飏杉

　　老吕的博客

　　2007年7月30日

　　和几个老总在南山上喝了一下午的茶。说好了不谈拍卖会的事，但他们的手机都没停止过震动。(如果我没故意把手机丢车上，也会和他们一样心不在焉。)

　　那绝对是一个群雄逐鹿的战场。我甚至能通过脉搏跳动的频率，感觉到拍卖会现场的你死我活。

　　想到放在拍卖桌上的那块地，我的心就会绞痛。可建楼面面积103万平方米，既临江，又与渝中半岛隔江相望，还背靠观音桥步行街。重庆还能找出这样的地块吗？难了！

　　其实，早在7月7日出让公告发布之前，我就已经盯上了它。土地是开发商的“命门”，如果再拿不到地，用不了多久，我将无米下锅。而我身边的这几位老总，处境和我差不多。

　　26日下午5点是公告限定申请人提交资料的最后时间，其实下午3点我就已经摸清了主要申请人的底细，但权衡后的结果却是，放弃竞标是我唯一的选择。

　　我能躲开这次拍卖会，但我能躲开没有土地的困境吗？

　　山上云雾缭绕，喝着茶，我始终看不清前方。

　　地就是房地产开发商的命。就在老吕躲在南山上喝茶的时候，距离他并不远的拍卖会上，不断刷新的“天价”正在上演激烈的“地王”争霸赛。

　　拍卖会原定于上午10时30分举行。9时，拍卖大厅一开门，几家等候的开发企业代表涌入；9时15分，本地地产巨头龙湖地产的代表进入大厅；9时30分，所有参与竞拍企业代表到齐。地产巨头高层纷纷出现在现场，落座后有的神情凝重，有的无语沉思，有的与身边的工作人员小声讨论。

　　上午10时30分，拍卖时间到。然而，首席拍卖师却拿起话筒，“此次拍卖暂时延期，具体时间另行通知”。

　　现场顿时一片质疑声，尤其是港资企业的代表。

　　1个小时后，拍卖方紧急召开记者会。原来，对规程锱铢必较的港商的加入，让习惯于事后补充细节的内地政府不得不慎重，而就在此次拍卖前，拍卖方突然发现一些细节没有准备充分，因此决定延期。

　　下午2时整，拍卖继续。

　　拍卖师登上拍卖台。讲述拍卖纪律和要求后，宣布起拍底价为12.5亿元，每次加价1千万元。

　　“12.6亿！”拍卖师话音刚落，17号就举牌了。

　　“12.8亿有没有？”“12.8亿18号”拍卖师刚报完价，18号就举牌了。

　　一路竞价，一路举牌，不到3分钟的时间，价格已经飙升到了13.3亿。

　　“13.8亿！”18号还没有等拍卖师报出13.4亿的数字，就直接把价格提高了0.5亿，看来势在必得。

　　每次加1千万，都会有几家企业同时举牌，而拍卖师在复述报价时，因时间太紧已经数次出现口误。“下面我每次加价2千万，14亿有没有？”拍卖师已经被现场高涨的气氛感染了，也许每次加价2千万，举牌应该有所缓慢。

　　“6号14亿！”依然是拍卖师话音刚落，企业就举牌了。

　　疯狂的角逐！随着价格的直线推涨，一拨拨企业如被乱踏的野花，层层出局。当价格上升到40亿之后，终于只剩下2号和8号之间的相互举牌较劲。现场的气氛几乎凝固，除了拍卖师的声音，再也没有任何杂音。

　　40.2亿、40.4亿……41.6亿，8号依旧迅速反击。当拍卖师念出“41.6亿第一次”后，2号举牌了，41.8亿！“有没有加价？”拍卖师的语调都已经颤抖。

　　没有应答。“41.8亿第一次、41.8亿第二次、41.8亿第三次。”

　　“成交！”拍卖锤声响起。全场掌声雷动。

　　晚上，老吕已经清楚了拍卖会现场的每一个细节，“幸好我没去竞标。”那晚，是老吕今年睡得最早的一次。

　　风暴来临

　　2007年8月2日

　　这几天，走到哪人们都在谈论香港信和集团中标的事。

　　我平日喜好把老潘、王石、冯仑人等提拎出来洗刷，舌灿如花，也刻薄如骨，但大家爱听，说有见地，说痛快，于是圈子里一有大饭局都会邀我坐阵。

　　但这两天任何饭局我都没参加。我突然不想说了。

　　老吕是踏着房地产市场化的浪头在1998年前后一脚踩到这个行业里来的。老吕一块地一块地地倒腾，在圈子里渐渐立稳了脚跟。

　　老吕的命运，从2001 年土地收购储备制度实行之后，开始变得普所迷离又深不可测。地方政府成为了土地一级市场的垄断供应者，“土地出让程序缺乏监督，有的地方不按规定或不及时公开经营性土地出让信息；或者在出让中假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标；领导干部打招呼、批条子，就可以插手经营性土地出让。”随着腰包以他不可想象的速度鼓起来时，老吕和大部分房地产商一起，被舆论推到了“奸商”的队伍里。

　　2004年8月31日，老吕印象中“迟早会来”的那一天真正到来。这一天，所有经营性用地一律公开竞价出让，“各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让”，此外，各商业银行严格控制对房地产的信贷投放，信托投资公司的房地产信托业务也被要求从严操作，从那天起，沿袭了数十年的土地出让制度彻底颠覆，房地产规则因此重建。“管严土地，看紧信贷”，国家以毫不手软的姿态紧收“地根”和“银根”，精准地扼住了房地产开发的两大命脉——土地和资金。

　　“60%~70%的房地产项目都是靠银行贷款运行的。”更严厉的是，国家从那天起“暂停新增建设用地审批半年”，老吕记得清楚，那一天他爬到南华寺虔诚地上了一柱香。

　　但老吕和他的伙伴们“无地为继”的命运并没有改变。

　　国家收紧“地根”“银根”，一方面令土地开发举步唯艰，但另一方面，却又抑制了商品房供应量的增加，事实上起到了推动价格增长的作用。

　　那是一种怎样的水深火热！全国房价以爆炸式的速度狂增，房地产巨头们整日烽火连天，不时诞生的“地王”的收官天价更是振聋发聩，可老吕眼睛看到的，却是自己中小型企业的兄弟们每年没有参加“年检”的数量也在直线增加，“没有参加年检，就意味着自动退市。”2005年的地产界都震荡着“有钱者生，得地者赢，无钱无地者死”，那些还来不及成长，和那些一味靠关系生存的小型企业被最先出局。剩下的开发商们就像穿上了红舞鞋，如果不去想办法拿地，就将被淘汰，而如果去拿地，就必须忍受地价上涨带来的风险。也从那时起，老吕养成了喝茶的习惯，他发觉，这茶的滋味，怎么这么像自己心里的滋味？

　　“对于像我这样还有一些土地的中小企业来说，2004年之后的三年，将是我们最后的狂欢。”老吕清楚，那些倒下的兄弟们的今天，或许就是自己的明天。

　　老吕掰着手指说，国民经济增长带动城镇居民收入的增加，刺激了住房消费；城镇化加速，城镇人口数量增长也带动了商品房需求；加之现在投资和投机性购房需求加大，这些，都将中国的房价一次又一次地推到了风口浪尖。房屋需求急速增大，而国家的宏观调控却压制土地供给，于是，土地市场的供求不平衡，不可避免地将无数中小房地产商逼入了沼泽地。

　　巨头们的游戏

　　2007年9月24日

　　上午参加了一个拍卖会，渝北区的两块土地，没多大，位于近郊区，真没想到这样的“弹丸之地”，每一宗竟引来了22位竟买者。我举了几次牌，但最后在疯狂的竞争对手面前不得不放弃。

　　第一宗地起拍价为820万元，每次加价幅度为20万元。当拍卖师喊出820万元开始加价的第一声后，举牌者就应声而举、前赴后继，甚至拍卖师对某一价位还没有重复时，价格就已飙涨到了1380万元，“1380万一次，1380万两次”，没等喊出下一句，竞买者又相继加价4次，最后成交价1440万元！

　　第二宗地起拍价为1000万元，每次加价幅度为50万元，其竞买的激烈程度比上一宗有过之而无不及，当拍卖师宣布2750万元成交时，几乎所有竞买者都眼睛发直。在场的所有人心里都有一笔账：以目前的渝北房地产市场水平，本土开发商操作这种价格的地块，要获得实际利润无异于“上九天揽月”。

　　后来得知，这两块地的得主都是深圳过来的。散会时，一兄弟说，“我看不懂房地产了！”

　　在拍卖会之前，曾有两位地产商老板找到老吕，商量合作拿地，“当时他们有两个方案，一个是我们三个联手拿地，拍到再说；另一个是我们和一个主力商家合作，联合拍下来后为商家量身定做。”老吕说，只有在大家都活不下去的时候，中小地产商才会选择这种合纵连横的办法。但最后，老吕还是选择单干，“我觉得这块地还没到炙手可热的份上，而且，我觉得自己有能力独自吞下，而与别人分食将后患无穷。”

　　老吕分析，这个“弹丸之地”不足以引起本地大企业的兴趣，自己的竞争对手无非一些中小企业，而在这个层次的圈子里，自己是有实力的。但让他没想到，之前的两位老总已经找到了新的合作伙伴，却将他作为最大的竞争对手。在提交资料期限的那几天，老吕无论走到哪，不远处总有个小伙子跟着，当他把小伙子拦下时，对方直言不讳，“我就是那边老总派来跟着你的，一旦你撤出，我们马上将出价下调几百万。”老吕于是和他们玩起了“猫捉老鼠”的游戏，进进出出“土地使用权和矿权交易中心”数次，并放言不参加拍卖，却在提交资料截止时间的前一刻递上了自己的资料。

　　对方被老吕的烟雾弹弄得手忙脚乱，当最后得知老吕参加竞标时，修改竞价已经来不及了。但最后，老吕还是输了，他没有料到同行们的疯狂，更没想到，外来者竟然如此迅速地入侵了这座城市，甚至连这个“弹丸之地”都不放过。

　　当北京、上海、广州这些一线城市的“地王”一次又一次地刷新记录时，更多的地产商开始将视线投向二线城市，重庆，这个西南重镇，更以其独特的魅力撩拨着那些贪婪求地的眼睛。

　　老吕的博客中有这样一个时间表：2007年3月初，香港华润以17亿高价拿下建设厂地块； 5月11日，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业两家地产公司以24.53亿元在重庆市投得南岸区杨家山；7月30日，香港信合置业尖沙咀置业集团以41亿抢得重庆新“地王”； 8月3日，恒大地产集团以25.3亿元的天价分别摘得位于渝中区和九坡区黄金区域的两幅地块，成交价高出拍卖底价16亿元……此外，本年度大事，国内女首富杨惠妍旗下的碧桂园进入重庆“圈地”，两个项目分别位于长寿桃花溪和大坪岛。

　　而在这份时间表的背后，便是一场场本地巨头与外来大鳄的硝烟大战。

　　其实，早在2005年就有一线城市的地产商陆续到二线城市开发买地，“那时本土企业都不大把外地人放在心上，有些外地商在拍卖会上就被本土企业围剿了：大家联合把价钱抬上去，最后时刻撤出，让外地企业上套买单，这样其土地成本一下子高出一大截，活不长久的。”而有些外来企业则是被当地的土地贩子的“忽悠”给整垮的，“一个外来的地产商，同一块地竟被不同的几拨人带去看，有一次有人带他去看的是已经‘招拍挂’的地，而且，去到那地方，还把地块指错了；原本修路的地，后来没钱，线路改了，这些地会被一些人拿到转手，虽然出让价格很低，但要求的容积率很低，开发价值不大。于是这些人就会瞄准异地开发商，说有办法帮助提高容积率，其实基本不可能，而且即便能改容积率还是要补钱进去，所以即使真弄到手，已经绕了个大圈，往往贴进去的钱都够买块好地了。”

　　无数的“前车之鉴”后，现在，外地的地产商已经成熟许多，他们不再听信任何承诺，而宁愿选择自己亲手翻遍希望买下的地皮上的每一个垃圾桶。

　　这样一来，本土企业之间，本土企业与外来企业之间便展开了激烈竞争，地价由此被推到半空，而高地价增加了商品房成本，客观上抬高了房价，而房价上涨，又增加了开发商以高价拿地的能力，又进一步推升地价。于是，在这个循环链条上，中小地产商被一轮一轮地斩于马下，土地市场渐渐成为巨头们的竞技场，土地交易也渐渐成为巨头的游戏。

　　喧嚣的城市

　　2007年9月29日

　　去了趟四川兴文，以前那些一同在地产界里创业的兄弟们终于又聚在了一起，但他们现在都已经成了“煤老板”。这里煤炭资源丰富，去年年初他们就陆续转行投资煤炭行业了。

　　我手里已经没有土地了，最后一个项目也快完成，而一次次的拍卖会都空手而回。但今天的饭局上我没有诉一句苦，他们也没提。都是过来人，有种滋味，是不用说的。

　　临走时，强哥在车窗旁拍了拍我肩膀，说了句“兄弟，我这有个项目正找合作伙伴，你要有兴趣，说一声就是。”然后走了。

　　我挺感动。

　　拍卖会上，硝烟在老吕的四周升起，现场热气蒸腾，随着不断攀爬的报价，老吕却跌至冰窖。当宣布散会时，邻座的兄弟刚站起来，突然瘫软下去，望着呼啸而去的救护车，老吕愣了很久……

　　以前听说过一线城市的“大腕”有在你死我活的土地争夺战中晕倒的，老吕没料到这么快就发生在了自己的身边。

　　现在老吕一边盯着土地，另一边开始思考“多元化”。年过不惑的他变得稳重而保守，“左边是本地巨头，右边是外地大腕，前面是高额地价，一看就知道我该往哪走。”每次坐在拍卖会，他觉得自己面对的似乎是一群赌徒，“本土的买家以现在的市场行情为依据进行竞买，而异地的买家却是以未来的市场行情为依据进行竞买。深圳一炒房者通过网络购买重庆某楼盘一套房子后，置业顾问告诉他说：‘恭喜你，你的房子在今年底每平方米就会增值500元。’这位炒房者却说：‘不用恭喜了，我的目标不是每平方米增值500元，而是增值5000元，到那时再恭喜我吧。’”

　　老吕说，现在的拍卖会现场都和以往不同了，以前最前面一两排是很少有人坐的，因为越往后坐越能纵揽全局，而如今，前面已经坐满了各种口音的竞拍者，“他们根本就不察言观色！”而在这个连过程都已不再重要的游戏里，一些有地没钱的被兼并出局，没地没钱的仓皇逃离。

　　2007年国庆，各地装修公司都在为今年的最后一个家装黄金周而热闹忙碌着，不远处，无数从一线城市转身的地产商，奔跑在通往二级城市的路上，重庆的栈道上已经尘烟滚滚

　　插图：

　　链接：

　　地产商：拿地有“招”

　　●唯一的合格竞标者

　　9月24日上午9点，公开挂牌出让的新虹口足球场综合交通枢纽地块即将截止报价，按规定，如果还有不止一家企业有意争夺该地块，将马上进行现场竞价拍卖。但当长峰地产亮出15.005亿元的新报价后，其唯一的对手——和记黄埔地产(上海)总经理佘耀庭随即主动与身旁的长峰地产总经理陆士庆握手，祝贺其成功拿地。整个过程仅仅用了10分钟。

　　耐人寻味的是，这幅占地2.9万平方米，可建面积15.37万平方米的商业办公及酒店综合用地，楼面地价每平方米不过9866元，仅及一个月前出让、用地性质相似的上海南京路163号地的七分之一！有人士直指地块拟定的出让条件，有为长峰“量身定做”之嫌。比如规定竞买人必须“拥有轨道交通枢纽结合商业综合开发项目的经历，中标后规划方案须满足相应功能要求”等，仅此一条，就把大多数有意竞争的房企拒诸门外，只有长峰及和黄得以入围。而和黄也没有流露出一争高下的决心，其草草收场的表现，似乎他们不过是个托儿，或者只是来走走秀而已。

　　●“天价”震惊地产业

　　8月24日下午，经过近一个小时的激烈争夺，名不见经传的江苏苏宁环球旗下南京苏宁房地产开发有限公司，最终打败和黄、新鸿基等一众香港、美国地产巨头，以44亿高价拿下上海单价“地王”，刷新了中国房地产史上土地楼面最高的记录。

　　苏宁环球、苏宁电器和江苏苏宁环球本是张近东兄弟所控股的公司，南京苏宁房地产开发有限公司系江苏苏宁环球下属子公司，与苏宁环球无产权关系。有人认为，因为南京苏宁尚未有注入苏宁环球上市公司，一方面通过南京苏宁拿地可以设置一层防火墙，有效缓冲市场波动带来的风险，将拿地对上市公司业绩的影响降低。另一方面，拿地后可以选择将南京苏宁注入上市公司，“资产注入”概念可以提升公司股价和评级，得到市场的追捧；如果南京苏宁运营的效果不佳，可以放弃资产注入，也不会影响到上市公司的业绩。

　　更重要的是，上海市作为中国房地产企业竞争的桥头堡，只有在上海站稳脚跟，才能算得上一线地产开发商。