高房价再次预警房贷违约风险

　　记者 周萃

　　房价在短期内飞速上涨，加剧着个人房贷违约的隐忧，商业银行对由此引发的金融风险不能及早防范。

　　“与其他因素相比，如利率进入上升通道、CPI持续走高等等，房价与房贷违约风险的相关性更高。房价在短期内急速攀升，使个人房贷业务蕴含的风险持续聚集。一旦房价出现大幅波动，违约风险将喷涌爆发。”某国有商业银行一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者。

　　据国家发改委、国家统计局最新的数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，这个幅度是2005年7月扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。以城市个体来考察，深圳已经连续20个月同比涨幅超过10%，其中9月份为20.5%；北京连续17个月同比涨幅超过8%，9月份达到13.3%。

　　与火爆的房市相伴而来的是房贷余额的飞速膨胀：今年前三季度购房贷款余额为2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。

　　对此，央行在日前发布的第三季度货币政策执行报告中明确指出，“部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素”，这是当前我国房地产市场存在的主要问题之一。我国住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。

　　“投资性购房需求正在吹大当前中国的房产‘泡沫’。购房者若是出于投资需求买房，并通过银行获得贷款，一旦房价大幅波动，这类贷款的违约几率会更高。”上述国有商业银行工作人员告诉记者。

　　众所周知，从世界范围看，与其他贷款种类相比，住房按揭贷款的风险被公认是比较低的。即使在失业率很高、房产价格大跌的情况下，按揭贷款的坏账率和损失率也普遍较低。“但这是针对有真实住房需求的自住型购房者。即便经济出现不景气，或购房者的经济收入有所下降，因为有‘刚性’需求做支撑，这部分购房者还是会努力克服种种困难按期还贷。投资性需求的购房者则不同，购房的目的不是‘占有’而是‘获利’，‘换手’以形成差价是其典型特征，不断走高的房价是实现‘换手’的必要条件。因此，一旦房价出现大幅下降，缺少‘高位接盘者’，投资性需求主导下的购房行为将首当其冲受到打击。”上述人士向记者分析说。

　　“虽然目前还很难确切查清在现有的住房按揭贷款中，‘自住型’购房需求和‘投资型’购房需求的比例各为多少。但当房价已经攀升至一定高位时，应当引起对贷款安全性的高度关注。”

　　在世界范围内，不乏由“投资性”购房行为引发的银行危机，进而形成金融危机。20世纪80年代后期，日本中央银行采取了相对宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。当初，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状作出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。据日本国土厅公布的调查统计显示，1985年到1988年短短的3年间，东京都的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。日本经济从此埋下了十多年还未能了结的祸根。

　　20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投资，都进入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。1997年，亚洲金融危机爆发，不久便迅速扩散到我国港台和东北亚地区。处在泡沫顶峰的香港在金融风暴的猛烈冲击下，经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入财富收缩效应的时期。

　　从日本东京和香港的教训来看，房地产价格的下跌，一方面会影响银行非贷款类资产的市值，导致金融机构总资产缩水；另一方面也会影响银行担保品的价值，引起银行贷款质量恶化、不良资产恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。例如东京房地产泡沫破裂，最终导致金融危机的出现。而一旦房地产行业出现整体萎缩，首当其冲的便是金融机构，因为房地产很大一部分的开发资金都是来自银行贷款，一旦这些项目或公司陷入困境，银行收回贷款的难度将要增加，银行的风险大大提高，从而对整个国民经济造成巨大影响。

　　美国次贷风波已经给全球金融市场敲响了风险的警钟。在房价已经处于一个相对“高”的点位时，商业银行调整其贷款结构和房贷规模，提高对购买第二套及以第二套以上

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