《上海国资》记者　刘虹

　　征收物业税要有针对性，不能一刀切

　　10月12日，国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。该负责人表示，开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。

　　这次对物业税的明确提及是一石激起千层浪，引起了各界的强烈反响，招来一片热议声。有市场人士预测，经过多年的论证摸索之后，物业税即将破题，可能在2008年开始正式征收。

　　然而在10月18日，国家税务总局新闻负责人马方明对外明确表示，物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。他指出，物业税属于地方税种，其开征等事宜应由全国人大常委会立法来决定，国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收的时间表。

　　尽管主管部门强调尚无推出的时间表，“物业税明年开征”的消息或将止于传言，然而可以肯定的是，在百转千回之后，物业税的脚步已渐渐近了。

　　物业税的多重意义

　　早在2003年，“实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”就成为房地产市场税费改革的趋势。今年1月25日，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入2007年的工作范围。今年“两会”期间，提交十届全国人大五次会议审议的财政预算报告草案中，也提及要“研究开征物业税的实施方案”。

　　税务总局和财政部先后批准了包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆等6个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。2007年又扩大试点范围，增加河南、安徽、福建、大连4个地区作为试点，至此试点区域达到10个。

　　近年来各地房价逐步攀升，今年全国大中城市更是掀起了房价普涨的热潮，部分城市甚至出现了房价飚升现象。据发改委公布的数据显示，9月份全国70个大中城市房价同比上涨8.9%。而据专家分析，接下来房价上涨压力犹存。

　　针对房价高企等日趋激化的楼市问题，中国房地产协会副会长朱中一日前在博鳌房地产论坛上提出建议，应加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税等。此前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组也建议，选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税。

　　在这样的形势下，关于物业税的消息浮出水面，无论是增加试点还是国税总局官员的明确提及，都无疑触动了楼市的敏感神经。

　　国税总局官员曾表示，目前我国不动产征税存在内外税制不统一，房、地分设税种，计税依据不合理，对房地产征收的税费比较多等问题。开征物业税，不仅有利于各类企业公平竞争，也有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范等一系列问题，并可能成为房地产市场的内在稳定器。

　　尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但基本框架已经确定：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子时需交的税，放到买房子后按年交。

　　上海市流通经济研究所所长汪亮对《上海国资》表示，房地产业经过了近10年的迅猛发展，出现了不少问题，已经到了该限制的时候了，国家针对房地产行业调控打出了一系列组合拳，物业税即其中之一，尽快开征很有必要。这部分税收可由政府通过转移支付进行二次分配，有利于为困难人群解决住房问题，如建廉租房等。

　　著名经济学家樊纲指出，开征物业税的意义绝不仅限于调控房价，其更重要的意义是稳定政府税收来源，避免“土地财政”。开征房地产税，能够引导地方政府增加基础设施，提供更多公共服务，改进区域环境，从房地产价格升值中获得更多收益。

　　试点困局

　　物业税模拟运行已经两年。据悉，目前物业税的模拟“空转”试点虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。两年来，第一批试点的6省市都在不断完善和丰富相关数据和测算结果。

　　9月中旬,财政部和国家税务总局在北京召开了房地产模拟评税扩大试点动员和培训会议,一位参会人士透露，模拟试点的数据、工作程序都是真实的，要根据所有这些数据,在一定的税负下确定一个税率去测算征收。是按房屋的评估原值征收还是按比例征收也在讨论之中,原则就是要找到老百姓能够接受的税基、税率、税负。

　　但是，两年前启动的物业税模拟试点至今没有实际运行，遭遇困境，个中原因自然是征税与地方利益休戚相关。据称，去年11月份，财政部曾与6个试点省市一一商讨2007年能否实转，但无果。实际上，第一批参加试点的城市都拒绝“实转”，主要是担心会对吸引外来投资产生很大冲击。一位地方财政官员说，对那些房地产市场本来就薄弱的城市来说，率先开征物业税短期冲击会很大。如果实转试点，税收成本也很高，因为要摸清每个人的房产，还要对城乡结合部和农村的房屋进行摸底，而现在的模拟试点只针对城镇居民。

　　知情人士称，财政部和国税总局曾表示，因实转造成的损失，财政部会通过其他途径给予各试点城市补偿，但各省市认为，实转对投资的影响是长远的，对此还是有很多顾虑。

　　深圳作为第一批物业税“空转”试点，在实际操作和数据收集上相对广东其他城市有优势。因此业界认为，国家如果要在广东选试点城市，深圳肯定是首选。

　　深圳市地税局一位不愿具名的官员透露，深圳从去年开始物业税模拟空转，到目前为止并没有实质性的进展，主要问题是同房产管理部门的信息传递差错较多。尤其是业主变动信息和价格信息问题较大，不具备实际征税条件。

　　汪亮对《上海国资》指出，征收物业税用意虽好，但是要有针对性，不能一刀切,操作上不能简单化处理。应主要针对高档住宅业主、大户型业主、有多套住房的投资者进行征收。对象、范围应明确，制定量化的认定标准是关键。

　　在汪亮看来，物业税在试点中遇到问题，其中很重要的一个原因是由于地方政府习惯于粗放式管理，工作不够细化，在操作性上，征税的群体、范围未明确，标准难以量化，自然也就难以“实转”。

　　谋定而动

　　物业税出台是一个复杂的程序，用国家税务总局副局长宋兰的话说，物业税需要制度、技术、人员专业技能和信息化等方面的条件，还需积极研究。

　　中国人民大学公共管理学院副院长温来成自2003年开始参与税务总局、国务院发展研究中心举办的物业税研讨与研究活动。他介绍，目前空转的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税，“空转中没有设定起征点”。

　　对于税费的征收标准，依据全国各模拟试点城市的情况分析，中央财经工作领导小组的有关专家已作了测算，认为如果以超过0.8%的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。

　　中国人民银行行长助理易纲曾表示，物业税的征收将按照“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”的原则，因此具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。

　　国家发改委投资所副所长程选透露，考虑到首次开征房地产税，因此税率不宜定得过高，税率可能设定在0.3%至0.8%之间。

　　从房屋面积上而言，目前有专家认为征收物业税应有对普通住宅和非普通住宅的区分，范围以144平方米为界，也就是说，房屋面积在144平方米以上，就属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。但这一说法并没有得到国家有关部门的印证。程选认为，这是一个首要解决的问题，但目前尚未确定。要完成了全国性的房源普查工作，物业税的推行才能有基础。

　　多位业内专家认为，物业税开征必须建立在完备的房屋产权信息体系以及合理的起征点、税率设置、区别政策和调整机制上。一位不愿透露姓名的权威人士表示，物业税“实转”仍有诸多障碍，房地产管理问题和土地出让金缴纳制度是物业税征收的两大瓶颈。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，在一系列外部条件不具备的情况下，推行物业税的可能性极低，即使强行拿出方案，也无法有效实施。

　　“在没有全国范围内住房普查的情况下，物业税的税基、税率如何确定？”易宪容表示，“如果只能实行比较低的通用税率，比如说1%，那是没有意义的。”

　　物业税作为一种持有税，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此应缴纳的税值会随房产的升值而提高。因此，对房地产价值进行有效的评估成为了物业税征收的重要环节。

　　中国政法大学财税金融法研究所副所长施正文认为，由于国内房地产市场发展迅速且各地区差异过大，对房地产价格的评估必然是项“巨大的工程”。而目前国内的房地产市场评估涉及建设部门、国土资源部门等不同标准，税务部门也缺乏必要的房产信息共享，征税能力很难满足要求。

　　“征收物业税后，各种税费将转移至房产保有期内分批交纳，必然牵扯到不同管理部门和不同市场主体之间的利益分配，因此在开发、持有、流通环节的利益障碍很可能成为阻碍物业税开征的重要因素。”

　　施正文建议，物业税的推出不一定要一步到位，可以像个人所得税一样，开始时在小范围内征收，比如仅仅针对增量住房开征，然后逐步扩大。

　　汪亮对《上海国资》强调说，物业税开征前，应对实际中可能遇到的问题有充分的认识和准备。征税绝不是税务部门一家的事，需要房地产等相关政府部门形成合力，建立信息共享的管理平台。即使开征，靠财政部或国税总局的一纸文件是不够的，各地应根据不同的实际情况制定具体的执行标准。

　　物业税是什么

　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。物业税本质上是对不动产占有(不一定是所有)课征的财产税。

　　各国各地区房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税。

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