上海首起物权法案件宣判

    何勇 每日经济新闻 富心振 李鸿光 通讯员

    小区地面汽车停车位究竟归谁所有？物权法实施以前一直没有明确的说法。近日，上海南汇区法院首次依据物权法判决一起商品房预售合同纠纷案中小区地面汽车停车位的归属，业主龚先生要求房地产公司返还购买小区地面汽车停车位1万元及赔偿相应利息损失的诉讼请求获得法院支持。据了解，这是自物权法实施后上海首例物权法案件。与此同时，上海静安法院依据物权法，对一起房屋原居住人讨要“文革”期间上辈遗留下的“代经租”房产诉讼案作出了判决，这在上海也是首例。

    案件一：

    小区地面汽车停车位归谁所有？

    2005年2月，龚先生与上海兴吉房地产开发有限公司签订 《商品房预售合同》，购买位于南汇区惠南镇城东路某小区的房屋一套，房屋总房价款50万余元。2006年2月，龚先生又向该房地产公司购买了小区地面20号汽车停车位，价款1万元。同年5月19日，龚先生与房地产公司正式签订房屋交接书，办理了房屋交接手续，龚先生并取得了小区地面汽车停车位一个。2007年9月，龚先生以地面汽车停车位属业主共有，房地产公司无权销售地面汽车停车位使用权为由，向南汇区法院提起诉讼，要求房地产公司返还支付的购买款1万元，并赔偿相应利息损失。

    庭审中，业主龚先生认为，自己向房地产公司购买了地面汽车停车位一个，为此支付了1万元。然而，按照有关规定，这部位是小区公共配套设施，属全体业主共有，房地产公司根本无权销售地面汽车停车位使用权，其所取得的款项属于不当得利，应当予以返还，并赔偿相应利息损失。

    而房地产公司称，小区地面汽车停车位属于业主所有没有依据，公司对此有权销售小区内地面汽车停车位的使用权，不存在收取龚先生的购买款1万元是不当得利之说，故不同意返还。

    法院经审理后认为，业主龚先生以小区地面汽车停车位属业主共有，房地产公司无权销售其使用权为由，要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚先生，与法有悖，房地产公司应当将收取的款项退还龚先生，并承担相应利息损失。据此，法院依法作出上述判决。

     案件二：

    历史遗留“代经租”房产产权归谁？

    “代经租”上海特有的社会现象，是上世纪六十至七十年代所遗留下的历史产物。近日，上海静安区人民法院运用物权法判决了首例“代经租”案，房屋的原居住人拿回了“文革”期间上辈遗留下的“代经租”房产。

    案由：物权法遭遇“代经租”

    2007年7月2日，家住本市泰兴路某号的范先生，以财产权属纠纷向静安法院起诉，要求徐女士一家三代3口人从泰兴路某号自家私房二层前间迁出并搬走全部家具，搬至本市金城绿苑某号。

    范某诉称自已是私房所有人，二层前间为徐女士家居住，属“文革”期间遗留下的“代经租”房产。在1989年7月，该房屋产权“落政”发还，但管理权暂不发还仍实行“代经租”。2006年11月，静安区房地局依据下发《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》(以下简称：实施意见)，向自己发出处理“代经租”意见“征询单”。自己选择了“政府、私房业主共同给予承租人货币补贴，承租人腾出私房归还业主”处理方案。但是，但徐女士等人却不同意这一方案，在长达半年多时间多次谈话，仍拒绝在协议书上签字。“落政”办公室在收到范某支付业主承担10%货币补贴款4.3万余元后，于2007年6月1日起，撤销了徐女士居住的二层前间建筑面积32.87平方米“代经租”，房屋由业主自管。范某认为与徐女士等人从无任何租赁关系，且徐女士一家搬离已有十多年，至今仍将3人户口和部分破旧家具遗留在房屋内，要求法院判令徐女士搬离迁出。

    判决：使用权归还原居住人

    法庭上，徐女士及女儿、外甥辩称，该房屋是她们通过原房管所公房调换所获得，与房管部门建立了租赁关系，并按照公房标准支付资金至2007年6月，与范某不存在任何关系。上世纪九十年代中期，因范某阻挠才被迫在外借房居住至今，认为自己一家在该房屋内享有合法的居住权，现房地部门用按私房落政办法，补贴搬迁无法接受。

    法院认为，范某名下的该房产系上辈私房，在“文革”中受到冲击被没收归公。“落政”后，二层前间实际使用为徐女士一家，故管理权暂未发还，由房管部门“代经租”，即二层前间的占有、使用权能和收益、处分权能，由承租人和产权人分别享有，这是国家对“文革”历史遗留问题的过渡性处理。《实施意见》颁布后，静安区房地局按处理原则，委托房地产机构对徐女士居住的二层前间，作市场价格评估为每平方米单价14573元，据此提出用货币补贴办法安置徐女士一家3口，并撤销了二层前间的“代经租”，将使用权归还给范某，却遭到了徐女士全家的反对。

    法院以为，范某作为该房屋的所有权人，对该房屋享有完整的占有、使用、收益和处分权利。现范某决定不再将房屋出租给徐女士。考虑到徐女士家人名下在本市拥有多套住房，完全可以自行解决住房实际问题，且徐女士等人离开该房屋在外居住长达十几年，遂法院判决徐女士等人撤空该二层前间交还给范某。涉及徐女士等人在诉讼期间，将金城绿苑房屋出售给他人法律后果，自行承担。