经适房五年后补差可上市

　　我省城市低保家庭申请廉租房补贴今年底将实现应保尽保

　　昨日，我省召开健全廉租住房制度，规范经济适用住房建设新闻发布会，今后，对已购买的经济适用住房,自取得所有权证之日起5年后可上市交易，但要补齐产权证上注明的同地段普通商品住房购买价值与经济适用住房购买价值的差额，且经济适用住房上市出售后，原购买者失去再申请购买经济适用住房的资格。

　　进展

　　经适房开工建设规模完成目标任务75.46%

　　1~7月，全省经适房建设完成投资6.54亿元，同比增长153.4%。全省各中心城区经适房开工建设规模达到159.23万平方米，完成目标任务的75.46%，是去年同期全省经适房新开工面积的7倍。已开工面积可解决受益户20028户，占计划的75.94%。更为重要的是，今年经适房完全面向中低收入家庭销售，拆迁安置房不计算在内。全省共有12041户中低收入家庭参加摇号，3643户家庭中签，中签比例为30.25%。

　　廉租房

　　套型面积控制在50平方米以内

　　到目前为止，全省各设区市和县级市均已启动了廉租房工作，全省各设区市中心城区享受廉租房保障户数已达到25635户，占应保障户数的74.34%，完成目标任务的85.55%，其中实物配租3450户、租金核减19161户、货币补贴3024户。全省各设区市中心城区今年计划开工建设廉租房20.48万平方米，其中，赣州5.48万平方米、抚州0.7万平方米廉租房已开工建设。其余设区市也将在今年内开工建设。

　　新廉租住房主要在经济适用住房以及普通商品住房小区配建，廉租住房套型建设面积将控制在50平方米以内，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购。也可考虑相对集中建设廉租住房。

　　明年人均7平方米以下可申请廉租房

　　明年，我省廉租房保障对象将由人均使用面积6平方米以下扩大到7平方米以下。2007年年底前，各设区市将对6平方米以下，申请廉租房租金补贴的城市低保家庭实现应保尽保。2008年底前，所有县城将实现应保尽保。

　　廉租房房源将主要通过收购一部分小

户型二手房、利用政府直管公房、从经适房小区中划出一定比例以及新建廉租住房小区等多种方式来解决。同时，政府将廉租房保障资金纳入年度预算安排，由财政部门划入城镇廉租房资金专户。住房公积金增值收益净收入将全部用于廉租房建设，土地出让净收益用于廉租房保障资金的比例不得低于10%，确保廉租房保障资金落实到位，保障廉租房工作顺利开展。

　　集资建房

　　任何单位不得新征土地集资建房

　　单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和距城市较远的住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。其他各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

　　售后管理

　　按普通商品房有关规定执行

　　购买经适房满5年的，购房人向政府缴纳土地收益和税、费减免等价款后，也可以取得完全产权。已购经适房上市出售或购房人取得完全产权后，该经适房即转为商品房，其保障功能即行消失，土地性质由划拨用地转换为经营性用地，今后的管理、权属登记、交易等均按普通商品住房的有关规定执行。已购经济适用住房上市交易后,个人所缴的住房共用部位、共用设施设备、维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户，用于该房屋共用部位、共用设施设备的维修。

　　住房保障

　　年底前建立低收入 住房困难家庭档案

　　为更好地开展廉租住房和经济适用住房的工作，做到对低收入家庭情况心中有数，我省要求各地在今年年底前建立低收入住房困难家庭档案。在摸清底数的基础上，各市县政府确定廉租房、经济适用房保障对象或供应对象的家庭收入和住房困难认定标准，并抓紧制订住房保障发展规划和年度计划，明确住房保障工作目标。

　　构筑四大住房体系

　　为了更好地解决居民住房问题，在遵循市场经济规律，切实履行政府责任，规范有序发展房地产业，我省将构筑四大住房体系。通过进一步健全廉租房制度和规范经适房建设，使住房困难的特困群众住上廉租房，使中低收入家庭买得到经适房，有效引导房地产市场形成合理的高、中、低的价格体系，从而努力构筑廉租住房、经济适用住房、低利商品房、普通商品房市场四大体系。通过政策调节引导，努力缩小住房上的贫富差距。

　　想卖经适房有四个条件

　　经济适用房是有限产权

　　为落实好国务院文件精神，促进经济适用住房5年后与商品房市场有序接轨，我省出台规定，明确规定经适房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。对已购经适房五年内不准上市交易，包括交换、对调等变相交易；不准出租，包括转借他人居住等变相出租；不准改变使用性质，包括仓储、开店等经营性行为等。确需转让的，由政府回购。购买经适房满5年后，可以有条件上市出售，上市出售的经适房与商品房并轨。

　　市、县房地产行政主管部门在办理经济适用房权属登记时，应当在房屋所有权证上注明经济适用房购买价格和同类地段普通商品房购买价格。同地段普通商品

房价格由房屋所在地市、县价格行政主管部门同房地产行政主管部门委托有资质的专业评估机构评估确定。

　　经适房户型面积控制在60平方米左右

　　此前，我省经济适用房户型标准控制在80平方米左右，不超过90平方米，此次根据国务院有关文件精神，我省经济适用住房套型建筑面积标准将根据各地经济发展水平和群众生活水平，控制在60平方米左右。

　　经适房首付比例达30%

　　目前，购90平方米以下普通商品房，首付为房价的20%；购90平方米以上商品房或购二手房,首付为房价的30%。根据我省规定,对办理经济适用住房按揭贷款者，要求支付购房款30%的首付款，同时，按揭贷款者还必须为具备完全民事行为能力的自然人、有常住户口、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；已签订的具有法律效力的购买住房合同；同意以所购房屋作为抵押物以及贷款银行规定的其他条件。贷款最长期限为30年，最短半年，男性贷款期限加年龄不能超过65岁，女性贷款期限加年龄不能超过60岁。

　　经适房必须满五年才能上市交易

　　已购经济适用住房可以上市交易，但必须同时满足四个条件，一是自经济适用住房房屋所有权证颁发之日起已满五年；二是已交清经济适用住房购房款和有关税费或已按贷款合同规定缴付经济适用住房按揭贷款本息；三是经济适用住房产权证上注明的所有申请人已签署书面同意出售意见；四是无法律、法规规定禁止出售的情形。

　　经适房上市交易实行市场准入制

　　我省对已购经济适用住房上市交易实行市场准入制，由房屋所有权人向房屋所在地市、县房地产行政主管部门申请办理准入审批手续。已购经济适用住房上市应填写《已购经济适用住房上市申请审批表》，并向当地房地产行政主管部门提交下列材料：房屋所有权证书、国有土地使用权证、房屋所有权人(含产权证上注明的所有申请人)身份证明、经济适用住房所有申请人同意上市出售的书面证明、经济适用住房已抵押的须提供抵押权人同意上市出售的书面证明以及法律、法规规定的其他证明材料。

　　自收到已购经济适用住房上市交易申请之日起，房屋所在地市、县房地产行政主管部门应当在十五个工作日内作出是否准予其上市交易的书面意见。经审批准予上市交易的经济适用住房，由买卖双方向房屋所在地市、县房地产交易管理部门申请办理交易过户手续。准予上市交易的经适房向政府缴纳土地收益等价款后，政府可优先回购。

　　经适房上市须补齐与同类商品房差额

　　由于经适房是由政府提供优惠政策建设的保障性住房，经适房所有权人将已购经适房上市销售，必须向政府缴纳土地收益、税费减免等价款。缴纳金额以产权证上注明的同地段普通商品住房购买价值和经适房购买价值的差额为基本依据，房产自然增值部分应归出售人所有(就增值分配，各设区市可根据实际情况自行确定)。

　　如李某花15万元购买了一套经适房，购买时同地段同类型普通商品住房市值为30万元，如果该套经适房满5年后可上市销售时，该房的市值为40万元，那么李某必须先补齐15万元的差价给政府，销售后其10万元的增值部分，可归其个人所有，或依据当地政府的规定确定增值部分分配比例。

　　释疑解惑

　　1.经适房上市交易时出售人要缴纳哪些税费？

　　答：经济适用住房上市交易时出售人要缴纳的税费有：按照政府实际优惠出售经济适用住房的金额，即同地段普通商品住房与经济适用住房的差价,向政府缴纳土地收益、税、费减免等价款，以及交易费每平方米6元(买卖双方各交一半)。

　　2.经济适用住房销售合同是否实行备案制？

　　答：经济适用住房预销售合同实行网上备案制度。符合条件的申请人购买经济适用住房后，建设单位应当及时在房地产管理信息系统备案。

　　3.已购买经济适用住房后又购买其他住房，如何处置？

　　答：已经购买了经济适用住房的家庭5年内又购买其他住房的，原经济适用住房由当地政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购；5年后购买了其他住房的，原经济适用住房优先由政府回购，但也可以依法向市场出售，经济适用住房购房人应向当地政府缴纳土地收益和税、费减免等价款。政府回购的经济适用住房，继续用于解决其他低收入住房困难家庭。

　　4.购买经济适用住房要缴哪些主要的税费？

　　答：1.契税：按购房款总额的2%；

　　2.住宅共用部位、共用设施设备维修金2%；

　　3.房屋所有权登记费：每套80元。

　　5.已经租赁直管公房家庭可否申购经济适用住房？

　　答：已租赁直管公房的中低收入家庭，凡符合经济适用住房购买条件的，均可申购经济适用住房。如果已租赁直管公房的低收入家庭申请经济适用住房已中签并购买了经济适用住房，应退出已租赁的直管公房。

　　6.经济适用住房申购条件中是否可设定城镇户籍年限？

　　答：根据有关规定，设区市人民政府认为有必要，可以根据本地具体情况在经济适用住房申购条件中增设城镇户籍年限。如果已购买经济适用住房的申请人户口迁出该市，则政府应收购其已购经济适用住房。

　　文/记者郭宁 刘媛 实习生段春秀