人民日报：原来房价也有下跌的时候

　　原来房价也有下跌的时候(经济聚焦·关注楼市风险(中))

　　—— 一位炒房者的心路历程

　　本报记者　谢卫群

　　“炒房？我早就不干了，真的！”王彬不紧不慢地回答，语气里透着坚定。

　　“现在投资房产的利润空间已越来越小了，所以，我洗手不干了。”王彬向记者坦露心声。他分析，任何市场都是供求关系确定的，而市场总是有起有落，以他的判断，这拨房地产的热度也该降了，因为投机的空间被挤得越来越小了。

　　眼前的这个王彬，在温州可是小有名气的：几年前，当过温州上海炒房团的“带头大哥”，也组织过楼盘到温州销售，自己在上海还投资了不少的房产。

　　没想到曾经在温州和上海间来去风光的“带头大哥”却已经不再继续这样的经历与故事了。

　　第一拨热潮——

　　炒房可赚到上百万，承担风险最多的还是银行

　　王彬最初在上海投资买房完全是为了孩子。“温州与上海的经济关联度很大。相对于上海，温州还是个小地方，许多家长都希望子女以及自身在上海找到新的发展。”王彬说。

　　像王彬一样，许多的温州人正是这样走进

上海楼市的：为了子女以及自身的发展。先买个小的房子，获得一本蓝印户口，这样在上海就基本立足了。“谁知买了之后，却突然发现，这里面有很大的利润空间。2002年以前，上海的

房价不过3000多元一平方米，这个价格比当年温州的房价低了近一半。上海毕竟是个国际大都市，这样一来，与其投资在温州还不如投资在上海啊。”

　　王彬说，2002年初，温州人开始进沪买房，形成了第一拨热潮，并相互联手炒作。比如甲和乙两人同时炒房，分别购买一套100万的房子。按照规定，两人分别需首付30万，贷款70万。办好按揭或拿到现房后，找一家熟识的中介分别以150万的价格将房子转手给对方。此时，甲和乙分别需为新买的房子向对方首付30%即45万，贷款七成即105万。由于甲、乙两人对敲炒房，所以彼此的首付都不用交，剩余的105万元贷款通过银行贷款变现，即可获利5万元。循环多次，或者同时炒多套房子便可赚到上百万的钱。“这里面承担风险最多的还是银行，但却让许多人有了效仿的冲动。”

　　更大的甜头——

　　申博成功，房子升值80%以上，出现大规模炒房团

　　更大的转折是在2002年中旬。这时，为了申博，上海进行了大规模的宣传，温州人从中再次嗅出了市场机会。

　　“温州人的这点本领不得不佩服，反应就是比其他人快。于是，开始成批地进上海买房。”这个时候，王彬开始带亲戚朋友到上海购房，一买就是几套。“一套70万元的房子，首付30%，贷款70%，负担并不重：买了之后，留下一套自住，然后就出租，光是租金已差不多可以还贷。”2002年12月，上海申博成功，房价紧接着直线拉升，2003年初，上海房价已涨到5000多元一平方米，温州人买的房子升值80%以上，这让温州人尝到了更大的甜头。

　　“如果房子能出手，不是可以获利80%吗？于是，温州人把房子尽快出手，一级级提高价格，获利颇丰：不仅可以把银行的贷款还了，每套还能获得20万—30万元不等的利润。而买的人也是用银行贷款，负担也不重，所以越来越多温州人进上海购房。”

　　“你们所说的炒房团，最大规模出现在2003年，太太购房团就出现在这个时候。我当时就想：与其让太太们跑到上海来，不如我组织楼盘到温州去卖啊！”说到这一段，王彬有些兴奋。第一次，他组织了42个楼盘去温州，第二次组织了15个楼盘，都卖得非常好。

　　遭遇大转折——

　　房产也有下跌的时候，盈利空间几乎没了

　　温州炒房团的转折性变化就在2005年5月，“国八条”房产调控之后。

　　王彬以自己投资的多个房产分析，这以后，炒房收益基本没有了。炒房的一个重要条件是要快，否则，资金就周转不过来。他说，他在上海投的房产有的收益不错，有的也不行。重要的原因就是

房产新政推出后，上海的楼市随之调整。2004年下半年到2005年前3个月，上海市中心的房价一下涨了六七千元每平方米，可是，新政之后，房价开始下挫，这让王彬第一次感到：原来房产也有下跌的时候。

　　一方面房价跌了，另一方面，房产成本却在增加，除了5.5%的交易税，还有营业税，首付在提高，贷款额度又在减少。2005年初，王彬在市中心买了一套130平方米的房子，每平方米1.7万元，以他的分析，如果按当时的涨势，一年不到出手，获利将十分可观，可是，房产新政一出，盈利空间几乎没了。果然，2006年初他以每平方米2万元卖掉，但扣除所有的税收、利息，这套房子虽然涨了不少，却几乎没有赚到钱。

　　“买房从长远来说还是划算的，但是，对于短线炒房而言现在的市场却不适合了。随着房产市场的越来越规范和理性，这种空间就更小了。投资要讲究时间成本，如果多少年后才获利，这个投资就没有价值了。”王彬的“感悟”代表了一批炒房者的心态。