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新浪财经

城乡统筹:成都三圣乡试验

http://www.sina.com.cn 2007年08月21日 10:09 21世纪经济报道

  成都报道 本报记者 吴鹏

  土地流转之后,如何平衡村集体经济、投资者和农民的三方利益,是"城乡统筹"面临的典型难题。

  而被称为"城乡统筹"急先锋的"三圣乡",又有了新动向。产生三圣乡"奇迹"的原因在于:最大程度上保证了农民利益可持续发展的土地流转和全面农村社保、医保体系的建立。

  三圣乡街道办党工委书记李旭的桌子上放着的厚厚一叠"国家4A级森林公园"资料,向人们描绘着这个"社会主义新农村"更美好的未来图景。

  "这里,我们要修一个跑马场,这里,是一个占地2000多亩的

高尔夫球场,这里是成都市最高档的私家会所。"李旭站在蓝图前指点江山。

  "打造现在的三圣乡我们用了3年多的时间,打造新三圣,我们计划用5年。"李旭说,他正准备将这本资料图集交由成都市委有关部门审批。

  4年前,三圣乡还被成都人称为:外八乡,这个称呼就像上海人说的"下只角"。

  人多地少(人均7分地)和传统农业的发散性和无特色注定了它的贫困。

  在成都市打造的所有"统筹城乡综合经济改革试点镇、乡"序列里,三圣乡是离成都最近的一个:只有7公里。现在,随着"城乡一体化"的持续推进,三圣乡从外观上看,已经和成都市的街景无异,这个贫困乡村,现在让到访的游客有恍如行走在西湖的柳堤莺岸这样的幻觉。

  成都人用"五朵金花"为这个已在去年荣膺国家4A级景区的魅力乡村命名。

  它们分别对应着五种三圣乡的特色农业项目:红砂村"花乡农居",幸福村"幸福梅林"、驸马村的"东篱菊园"、万福村"荷塘月色"以及江家村的"江家菜地"。

  促使三圣乡奇迹般转变的原因有两条:最大程度上保证了农民利益可持续发展的土地流转,以及全面农村社保、医保体系的建立。

  平衡三方利益

  "三圣乡模式"和分处于邛崃、温江、双流、郫县等处的其他"统筹城乡"模式不同:地处成都市的"城市通风口"位置,所以整体规划规定了三圣乡的所有土地,只能发展现代农业产业,不能搞建设性开发。以避免高楼林立带来的"通风堵塞"。

  "因为'五朵金花'的存在,周边的土地价格已经从2000年的25万一亩飙升到了2007年6月份的705万一亩。这对于我们来讲,不能说没有诱惑。"李旭说,"但是,既然不能搞房地产开发,唯一的评价标准就是要把农民的后续保障做好。"

  但是,土地流转之后,建立起有效的机制平衡村集体经济、投资者和农民的三方利益,并非易事。

  这也是目前成都市"统筹城乡综合经济改革试点"推进中,面临的典型性难题。

  三圣乡红砂村的村民胡登林(音)小心翼翼的展开了一张折起来藏在被褥之下的"土地转让协议",这是2003年前后他和村集体经济组织签订的。

  最重要的是土地转让的价格和土地权属的变更:甲方付给乙方的土地补偿费用(土地租金)每亩每年按田1000元整,地800元整给付,以后每五年增加200元/亩,每年12月底之前付清该年度的土地补偿费用;若遇国家或集体统一规划用地,租用地的地面建筑、作物、及设施赔偿费用归甲方所有。

  "猪肉都涨价了,土地的补偿费不是也应该涨得多些才是吗?"胡登林觉得自己当初出租的价格有些低了。除了猪肉的价格上涨,三圣乡周边的卓锦城、蓝谷底的

房价都已经达到了3500—4000元/平方米的售价。

  好在胡登林还有把自己前几年盖的小楼,以3万元/年的价格出租给了外地的老板,用来搞"农家乐"经营。

  胡现在是原先的邻居杨春霞(音)的房客。胡登林的屋子里布置得很简陋,除了一台电视、一张床别无他物。杨春霞每月收取300块的房租。

  胡登林的收入状况和村里其他将土地和房屋出租的村民一样:土地出租(胡的1.15亩田地收入折合成人民币为1380元/年);房屋出租(胡的两层小楼按照3万元/年的租金租给了外地老板,租期为3年);自己打工的收入(胡自己买了一辆农用三轮,用来拉游客,如果到农家乐打工,月收入为500元左右)。

  土地是农民所有收入的根本来源,所以用何种方式产生最大并且长久的效益,同时维持土地的产权性质不变显得至关重要。

  三圣乡政府的具体做法是:对农地土地出让权的转让协议,规定时间不等,并设上限(国家规定为30年)。使用年限满期以后,原则上政府对于甲乙双方的租赁关系是农民自愿流转给新型的集体经济组织。再由新型集体经济组织和市场方再次流转。农民流转了土地,但是土地经营权并没有丧失。农民可以把土地经营权折算入股,每五年递增10%。可以通过分红来取得回报。

  对于投资方的固定资产的投入,用折旧折抵。如遇拆迁,承包时间满了,资产归集体经济组织;如时间没满,那么残址归农民所有,其他的补偿谁投资谁收益。

  按照这样的机制安排,一切都是在自愿和平衡各方利益的前提下进行。

  "既要兼顾投资商的利益,更要照顾农民的承受能力,农民在这种机制下,既可以分红利,也可以分资产,类似于BOT模式。投资商自己懂得测算,如果没有能力解决农户可持续性发展的问题,也不会来投资,这样符合市场经济规律。"

  避免"土地投机"

  但是,一个新的问题产生了,按照这样的制度安排,从逻辑上推断,还是存在着一个体制上的漏洞,那就是:会不会有人利用这一土地政策,囤积土地,等待拆迁,牟取暴利?

  三圣乡的乡民对此情绪复杂。

  当地有家叫"遁仙林"的企业就是村民们议论的热点,这家企业是在1992年进驻三圣乡的园林企业,因为2004年乡政府规划道路时征用了土地,房屋被拆迁,获赔200多万。

  "遁仙林获赔200多万主要还是对地上附着物的补偿。遁仙林的事情只能说是一种巧合,获赔方没有牟利的预期。"三圣乡街道党委书记李旭解释到,"现在的三圣乡不会存在这种情况,工商业投资者囤积土地没有用,成都市的整体规划限制了我们这里只能搞农业产业化项目。不允许搞开发建设。在每一位投资者进入的时候,我们都有投资评估机制,必须要带动农民增收的项目才能进入。"

  但是,从乡间传闻里,记者还是能感到农民心思的波动。

  先是从渴求温饱、抵御风险的角度出发考虑,村民们同意了村集体开出的土地租让价码,并且签订了十年到几十年不等的土地出让合同,一部分农民出租了自己的房产配合乡政府的观光农业的规划部署;但是,成都房价高企、包括猪肉价格和农产品价格的上涨等等因素又开始让他们心慌。看到租用自己房子的浙江、

福建或者成都本地的老板赚取了丰厚的利润,一些村民心里又产生新的不平衡。

  "应该认识清楚,发展城市不但是城里人的利益,也包括农民的利益在内。成都经验最好的地方,就是努力寻找一个减少利益冲突、增加利益互补的办法。"经济学家周其仁在6月底在成都召开的全国经济50人会议上这么说道。

  "我20年来坚持的基本原则是,要求农村集体所有制土地与政府所有制土地实行同权同利。农村集体所有制土地使用权交给农户,政府把土地使用权交给开发商,两个所有权之间应该是交易的关系,农民的土地使用权和开发商的土地使用权应该等同。我还有一个政策建议是:农村集体所有制的土地,其建设性用地(非农业用地),在政府的基本建设项目中,应做股东分享长期的收益。而在工商业用地中,应租赁以规避风险。因为工商业可能三五年就黄了……"经济学家温铁军也在会上表示。

  客观的说,三圣乡的创新模式做为阶段性的成果已经受到了来自各个层面的肯定,下一步,必须在机制的完善上再行探索。

  社保体系:自愿加强制

  如果说,CPI的飞速增长、房价高企等等这些因素让这些已经在心理构成上和城市人群接轨的农民们开始感到一丝慌乱,那么,目前在三圣乡以及成都的大多数近郊农村开始覆盖的农村社保和医保体系,则让他们"衣食无忧"的晚年生活变得可以预期。

  "农民们一开始都觉得我们是在骗他们,尤其是60岁以上人群,第一批购买者要一次性缴纳17800块的社保费用,很少人愿意,所以我们当时采用了'自愿+强制'的办法来让农民购买。当农民们看到,从第二个月开始就可以领取每月278的养老金之后,一下子都变得非常的踊跃,基本上也都转变成了自愿。"李旭阐述当初推行农村社保的初衷,"农民买社保,政府补贴15%,我们是在有充分的保障前提下引导。"

  现在,三圣乡的农民自愿入保普及率已在90%以上。而第三批社保缴纳的金额已经调高为:超过60岁农户为一次性3万多块,领取养老金金额也已经提高到了360元左右;不满60岁的则按月缴纳。

  农民曾光海就告诉记者:"我衣食无忧了,不担心养老和看病,看病有国家报销80%嘛。"

  现在,曾光海给自己的女儿打工,女儿是老板,他是房东。每年向自己的大女婿一家收取5万块钱的房租。然后,大女婿返聘自己作为农家乐的采购员,每月支付400块的工资。

  曾光海一家现在已经在三圣乡周边的红柳村购买了商品房。价格大约为2000元。每天,一家人开车来三圣乡的农家乐上班。

  "家庭分工明确,所以比较和谐,年轻人不上进,老年人又帮不上忙的家庭不适合搞农家乐,自然现在也富不起来。"占尽了天时、地利、人和之便的曾家老爷子这么说他们的乡梓。

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