成都屋檐下

　　成都报道 本报记者 吴鹏 见习记者 华建伟 李维景

　　如果在梭罗笔下风景秀美的瓦尔登湖畔有一座待售的房子,推开窗能看到湖面上的野鸭,水、电、气、网络全通,只卖1200元/平米,市内公交车可在一小时内直达。你会不会有些动心?

　　四川省社科院的经济学家陈武元是动心了,只是他投资的房子不在马萨诸塞州,而在成都郊外的郫县团结镇。那里看不到野鸭,但能看到附近刚刚迁到镇上的大学新城里的学生。

　　不少学生都在校外找房子住,这给团结镇的房东们带来财源。陈便是房东中的一个。

　　陈武元买的就是"小产权房"。在众多城市郊区,一些村庄在本村集体土地上建住宅楼,除用来安置本村村民外,还以低价对外销售。这些房子没有缴纳土地出让金等费用,产权证也不是国家房管部门颁发,而是由享有该土地所有权的乡镇合作经济联合社或村经济合作社颁发,因此叫"小产权房"。

　　伴随着房价飞涨的浪潮,6月份以来,有关"小产权房"合法性的争议席卷全国。相比于建设部6月18日对"小产权房"交易发出风险提示,以及北京市高调勒令"小产权房"停工停售,成都"小产权房"的大规模发展和"准合法化"现象在这场争论中尤为引人注目。

　　经济学家的"小产权房"

　　陈武元,四川省社科院农村经济研究所研究员,九三学社四川省委提案委员。2003年,他的一份<关于免征农业税,减轻农民负担的建议>提案,对促成国务院后来决定免除农业税起了重要作用。

　　陈武元决定在成都周边的郫县团结镇以每平米1200元的价格买下"鸿盛花园"的"小产权房",是在3年前。对此,作为经济学家的他自然做过风险预估。"和周边有2-3倍的房屋价差比起来,冒一点政策风险不算什么。"陈武元说,"就算将来要补缴土地出让金,那时的房价也早就涨了,亏不了。"

　　现在,陈将自己的房子出租给一对学生情侣,每月收取租金600元。

　　"成都的'小产权房'现象已经有10多年历史,这和成都的居住环境、物价水平、人均收入结构都有一定关系。陈武元说,"北京、上海的一些老年人也选择在成都购买房子以备养老"。

　　"小产权房"最大的吸引力自然在于价格。就在陈武元买下"小产权房"后的2001-2007年,成都房价狂飚突进。据成都官方的最新统计,成都市中心地段商品房住宅集中成交价目前已达5899元/平方米,黄金地段楼盘最高成交价13159元/平方米。

　　而"小产权房"由于没有土地交易环节,价格极具竞争力。市民林先生在外三环外的"北湖家园"看中一套80.02平方米的"小产权房",均价2650元/平方米,现付只需2570.5元/平方米(可以享受3%的优惠)。算上天然气初装费,也就20万左右。而北三环附近另一家"大产权"的商品房销售中心,楼盘均价已达到4100元/平方。

　　"市区房价涨这么高,哪有钱买?老了,有个安静的居所就行了,城里的房子留给儿女们去折腾吧。"林先生把原先在城里的老房子留给儿女,自己则拿出一生的积蓄到三环外买下这处"小产权房"。

　　在居民收入不高的成都,这是抵御房价高企的一种家庭自救模式。"我们社科院在郫县买房的专家就有20来位,有些已经入住了。"陈武元说。除了市区人口,四川省境内射洪、南充等地在成都经商和打工的人群也加入购买"小产权房"的庞大群体。据陈武元的调查,如今"小产权房"已经占到了成都商品房市场30%左右的份额。

　　郫县样本

　　和国内其他地方的"小产权房"由乡镇、村经济合作组织颁发产权证不同,郫县团结镇的"小产权房",房产证是由县建设部门颁发的。

　　在团结镇的"小产权房"小区"翰林印象",户主彭越给我们展示由郫县建设局颁发"村镇房屋所有权证",上面规定:"房屋所有权在发生转移(买卖、交换、赠与、继承、入股、转让、判决等)、变更(改建、扩建、合并、分割、更名、改变用途等)、灭失(拆除、倒塌、焚没等)、终结等情况,权利人应该在30日内持本证及相关证件到房屋所在地村镇房屋产权登记机关申请登记。"这和"大产权证"并无二致,其中最关键的是上面注明:这种房子"5年之内可以私人买卖",只是要"交纳20%的交易税"。

　　在成都,谈论"小产权房"的产生,不能不提及成都政府近年实施的"土地整理"、"金土地工程"和"农民集中居住"。

　　成都政府认为,农村土地的非耕地部分,大约占农地总量的22%~30%,若拆并、搬迁集中修建住宅,可以腾出近2/3的农村集体土地的非耕地。

　　为此,成都从2005年起实施"金土地"工程。到今年6月,在成都举行的第15期国土资源管理市长研究班上,成都市长自豪地报告,"金土地"工程已整理土地70万亩,增加有效耕地面积8万亩。

　　与整理土地相配套的是"农民集中居住",即"新居工程",这是成都市推进城乡统筹的一个组成部分。从2004年起,政府在对150万亩宅基地全部进行整理后,集中修建农民新宅。

　　这样的"新居工程"在成都已有175个。郫县建设局村镇办的唐主任表示:"今年我们还要再开发100万平方米的'新居工程'。"

　　"新居工程"的兴建,为"小产权房"的大规模产生提供了房源。

　　"新居工程需要大量资金,钱从哪来?要在农村集体所有的土地上进行商品房开发,按正规程序必须先经国家征地,转为国有土地,再出让给开发商,开发商向国家交纳土地出让金等税费后建房出售。"陈武元分析说,"但面对以地生财的诱惑,乡镇、村往往会绕过土地出让的复杂程序,'小产权房'于是遍地开花。"

　　"北湖印象"位于成都成华区龙潭乡同乐村。村支书黄德银就是这个小区的"开发商"乐迪投资有限责任公司的法人代表。他介绍说,2005年底开始建设的"北湖印象",是成华区政府"新居工程"的一部分,由于先期开发和配套设施需要大量资金,村集体又没有钱,基本由建筑商垫支,双方就约定:房屋建成,"租售后得到的款项偿还建筑商"。

　　"政府允许承建方采取'多修一套'的方式,在解决完安置农民之后,对于承建方的按照每年或者分期的出租行为,政府是默许的。"成都市政府政策研究室经济处处长邓立新介绍说,目前温江区在"农民集中居住"方面的试验最成功,每个农民可以得到35平方的住房,另外有10平方米的经营房,可以解决收入问题,经营房可用作出租。农民可以拿到和郫县团结镇一样由建设部门颁发的村镇房屋所有权证。

　　"以租代售"

　　政府在"新居工程"房子出租方面的"政策留白",为民间打"擦边球"提供了便利,这为"小产权房"拓展了更大的"准合法化"空间。

　　记者在"清醇家园"的"房屋使用权转让协议"看到,由于小区房子现在是作为村集体成立的

房地产公司(丙方)给建筑方的抵押,建筑商成了转让方(甲方),购房者是"受让方"(乙方)。合同规定"甲方将自己在丙方取得的坐落在"清醇家园"的一套房屋70年的使用权转让给乙方,合同期限为2007年―2077年;丙方对乙方所取得的使用权房屋拥有大产权,不得用于对他人转让或设置抵押。

　　乙方在使用权再规定的期限内享有占有、使用、收益的权利。乙方因继承或向他人转让使用权时,应向他人备案。

　　这就是成都"小产权房"为应对政策风险而普遍采用的"以租代售"的交易手法。由于没有银行肯为这种房子提供按揭,又是由承建商垫资修建,70年的"租金"必须一次性缴清。

　　"市政府到目前为止没有在公开场合鼓励过小产权房的交易,也没有保证过其产权。"邓立新说,一次性"以租代售"是民间的事,政府基本不过问。

　　随着成都成为首批城乡统筹发展试验区之一,7月31日下达的成都市委第37号文件规定:"农村土地整理和拆院并院节约的集体建设用地指标,在符合规划的前提下,可就地兴建建筑物;也可经批准后等量挂钩到规划建设用地区有偿使用,所获得的收益必须全部用于现代农业发展和农村建设。"

　　"既然是政府搞的'新居工程',当然是符合规划的。"邓立新说,"至于是不是要对事实上发生的交易行为征税,目前还在探索,但是可以肯定,这是下一步综合配套改革要实践的内容。"

　　按照邓的说法,一旦设置了征税环节,"小产权房"就可能从地下灰色地带转入"地上"。