房价上涨的逻辑

　　□本报记者 高建锋

　　调控接踵至，房价兀自挺。这是对当前楼市的一个真实写照。

　　那么，房价飙升究竟是调控之罪，还是市场之过？

　　回答这个问题，首先我们应该厘清房价的内涵。对房产这种投资品来说，其价格不仅取决于市场的实际供需关系，而且取决于市场的虚拟供需关系——投入资金的供需关系。

　　就前者而言，当前的房地产市场确实存在绝对供给相对不足和有效供给结构失衡的问题，这一供需关系导致房价不断上涨。

　　国家统计局公布的数据显示，1－7月份，全国完成商品住宅开发投资8594亿元，同比增长30.7%，增速比去年同期提高1.5个百分点。而截止到7月末，商品住宅空置面积为6250万平方米，同比下降5.4%。这意味着，房屋竣工面积增速依然低于房屋销售面积增速，住宅的绝对供给仍显不足。

　　与此同时，有效供给结构失衡的问题愈发严重，高档商品房滞销与普通住宅紧俏并存。根据中国房地产协会调查，今年上半年商品住宅供需比为0.48，低于所有商品房的0.53，而且两者的差距比去年进一步扩大。

　　就后者而言，

房价实际上也是一种货币现象，即当房地产市场的资金供给大于资金需求时，房价上涨就成为必然。

　　如果房屋竣工面积增速保持稳定，楼市资金需求增速理应保持稳定。而在

人民币升值的大背景下，国内资产价格面临重估，各路资金纷纷介入楼市以求保值增值。于是，汹涌而来的资金供给改变了楼市资金的供需关系，间接推高了房价。

　　在上述各路资金中，既有国内居民“搬家”的储蓄，也有海外以各种渠道流入的热钱。前者大多是受到CPI居高不下、实际利率为负的刺激，而后者则是为人民币升值逐腥而来。统计显示，在前7个月全国房地产开发企业的资金来源中，国内贷款仅增长21.4%，而企业“自筹”资金和利用外资的增速分别高达32.2%和74.5%。

　　

二手房销售数据则从一个侧面反映了房地产投资市场之活跃。7月份，全国70个大中城市二手住房销售价格同比上涨7.3%，环比上涨1.5%。其中，深圳二手住房销售价格同比涨幅高达21.4%。

　　由此可见，房价飙升既是市场自身规律的客观反映，又蕴含政府对投机需求打压不力的后果。要控制房价涨幅，不仅要增加绝对供给、调整有效供给结构，而且还要通过价格手段抑制投机性需求，税收也许是个比较有效的工具。