潘石屹身陷产权式商铺门

　　SOHO尚都开业后人气不足引发争议；开发商认为其将靠自身调节

　　日前，任志强转手给潘石屹的“粮票”———SOHO尚都因开业后人气不足而引起争议。潘石屹曾卖过很多商铺，如SOHO现代城、建外SOHO、光华路SOHO，不仅散卖，还高调拍卖。与此前已经开业，并逐步迎来人气的产权式街铺相比，此次新开业的SOHO尚都是一个被潘石屹散卖掉的购物中心。

　　散卖产权式商铺的是非功过在业界似乎早有倾向。但SOHO公司负责人反对有人对散卖的商业持先入为主的“歧视”倾向，并认为购中心将依靠自已调节成长起来。此前开业的项目都经历所谓“过渡期”，并且熬过来。“SOHO尚都还是一个刚出生的婴儿，需要大家共同呵护”，潘石屹在博客上呼吁，但这次能顺利过关现在下结论还为时过早。

　　没有定位的购物中心 业主主导的招商造成组合比较随意　　

　　8月12日是周末，SOHO尚都举行了宣传推广活动，当日的促销气氛显得比平时热闹。此前，公司一位工作人员说，因为人气不太好，最近各界关注较多，想做一些促销，但不知道效果会怎样。

　　记者在购物中心内看到，卖饰品和卖烟酒的铺面相邻，名牌西服店和中档手工皮具店相邻，餐饮店和时尚高档电脑店相邻。

　　“目前组合比较随意，主要是业主主导的招商造成的。”SOHO中国公司负责该项目经营的负责人对此并不回避，在他看来，这个购物中心是没有定位的。

　　该项目商业经营的负责人表示，他并不在意SOHO尚都今后的定位如何，今后这个项目的成熟完全要依靠其自身的调节，因为SOHO中国董事长潘石屹所相信的商业理论是，商业氛围可以通过自身发展而形成。

　　该负责人认为，不能以散卖与否来判断项目的前景，很多早期的

商业地产

开发商都不持有商业，香港就有一些散卖的商业项目逐渐发展起来了，而公司此前出售的SOHO现代城和建外SOHO都是没有定位而自然发展起来的，尤其是建外SOHO的9号楼，一度也有业主不满，现在已走上正轨。北京一些典型的持有型项目，如东方广场也是经过了很长时间的发展才逐渐好转，对散卖行为不能有主观判断的倾向。

　　北京汇博行总经理潘好龙则不否认一些商业项目可以通过自由组合与淘汰而发育起来，但还要看具体的形态，SOHO现代城、建外SOHO与目前的SOHO尚都相比，有本质的区别，前者是开放式的街区，有开放的道路，易于聚集人气，目前不少底商和开放式街区证明是可以做起来，而后者是一个封闭的独立商业体。

　　潘好龙说：“购物中心定位不明确很难发展起来，一些部分散卖的购物中心也是由开发商统一定位招商的，如广州的中华广场。”

　　第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成指出，早期开发商因为资金实力，有过卖铺的历史，1978年，李嘉诚的长实公司在香港中环商业中心区开发的环球大厦就是一个散卖的商业项目。目前该项目基本成了低端杂货店业态聚集的区域，甚至有卖杂志、鱼丸、鸡蛋等商户，目前该项目整体购物环境比较老旧，租金上不去，与周围的高端项目形象对比，差距明显。

　　此后香港一些散售的商业项目，为保持定位和购物中心的环境，都会在法律文书中约定，在一段时期内统一招商和经营，这都是在销售过程中完成的约定。而目前SOHO尚都已没有这样的机会，徐伟成这样认为。

　　谁是“自然选择”的牺牲者

　　小业主不要预期过高，追求短期回报　　

　　8月12日，记者随机采访了几位前来SOHO尚都购物的人士，他们基本分为两类。一是路过，随便看看，在一家鞋店和一家品牌电脑专卖店就有这样的客户来来去去，记者停留的半个小时内，没有成交的客户，但一家皮具商店有一些成交的客户。

　　二是手持购物券购物的。一家烟酒店，10多分钟内，4个人使用购物券。店主表示，周末还有一些人来，平时基本见不到人，而每月要付两三万租金。

　　在门外，有几位年长的女士在议论刚刚购买的家居物品，“这些家里可能用得上”，她们担心购物券过期才购物的。

　　该公司负责人表示，促销当天一些商户的经营出现好转，收入现金有三千多元，代金券有一千多元，自然选择就意味着残酷的淘汰，经营状况有好有坏，一些商户已经带起了回头客，先进入者无疑面临更多的压力，在目前的状况下，能坚持经营的商户可能是少数。

　　一位该项目的工作人员表示，尽管开发商有一个招商服务机构，但很难规范小业主的行为。

　　“我们也没有办法，有时谈好了一个商户说是30元／平米／月租金，突然有小中介公司说能找个35元／平米／月的，小业主也不管什么业态，谁给的多就引进谁。”“成熟的商户不用教育，不成熟的商户很难听进教育，他们愿意来，我们也没有办法。”该项目的一位开发商说。

　　据记者了解由于商铺售价高，让像郑女士(化名)一样的许多业主急于收回投资。还有业主是准备自营，看到现状，决定暂时观望，暂时观望是不少业主的想法。但这些投资者的未来终将怎样，还是个未知数。

　　“项目已销售出去，和我们没有法律关系。”SOHO公司目前的态度很鲜明。开发商看来，今后他们或许销售策略要改进，比如让小业主不要预期过高，追求短期租金回报。

　　下是非功过的定论为时过早

　　不能以1个月的经营状况给项目下结论　　

　　“只要地段好，没有做不起来的商业项目，5月份会有

写字楼入驻，根据以往经验，这是一个转折点，而明年这个区域有更多的写字楼入驻，只是自然选择的过程可能会长一些。统一产权定位的项目也有做不起来的，不能说散卖商铺小业主的风险就大。”这是开发商的判断。

　　但徐伟成不看好SOHO尚都这里的地段，他认为“整体环境不利于聚集人气。”不过，中原地产华北区总经理李文杰对该项目及区域还是比较有信心。

　　“不能以1个月的经营状况给项目下结论，不少持有项目开业一个月的人气还不如我们”，SOHO尚都商业经营的负责人表示。

　　“SOHO尚都方面所指的持有项目位于CBD中心区，目前引进了不少大型主力店，但人气也一般。”徐伟成也这样认为。

　　李文杰表示，散售项目的经营确实有好有坏，需要业主和商户有成熟的判断能力；就SOHO尚都而言，要等一段时间再下结论，如果因为纠纷让其中的经营秩序过于混乱，最终承担后果的是业主自己。

　　他表示，商铺的风险远高于写字楼和公寓，不是单纯依靠是否散售来作判断，“至少要6个月以上的培养期，甚至更长的时间，”他指出，一个商业项目成长周期一般要五到六年，这是成熟的商铺投资者应有的心理准备。