如何看待上半年楼市数据

　　今年以来，一些购房者有这样的感受，房价又涨了。

　　市统计局公布的最新数据显示：上半年上海新建商品住宅价格累计环比上涨1%；与去年同期相比，上涨0.3%，大大低于全国同类住宅销售价同比6.2%的涨幅。

　　统计数据显示的房价涨幅和购房者的感觉似乎还存在一些偏差，这是为何？

　　为何感觉数据偏低

　　有道是：“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，鸟瞰全局和微观视角毕竟不同。

　　通常，购房者一般关注的是某个具体楼盘或某个板块的房价走势。在单个楼盘销售时，

开发商都会先推出位置、楼层等欠佳、价格较低的房源，随后再推出更好的、价格也更高的房源。这样一来，单个楼盘就可能在短期内出现明显的涨幅；由于地段和供应量的差异，板块之间常常是涨跌互现，但购房者往往对中心城区房价升高的感受很深，对郊区较低的房价不一定有明显感受。统计部门在进行房价统计时，选取的样本既有中心城区楼盘，也包括了外环以外甚至一些郊区的楼盘，这样才能全面真实地反映上海房价的总体走势。

　　由此看来，这是楼市均价和具体楼盘价格走势不同的结果。对于购房者而言，正确地解读统计数据，有利于理性看待当前房地产市场形势，准确分析未来市场走势，从而作出合理的投资决策。

　　从上半年的一组统计数据中，不难看出当前上海房地产市场的特点。

　　———房地产开发的累计增幅逐渐回落趋稳。上半年全市完成房地产开发投资619.59亿元，比去年同期增长了6.2%。尽管累计增长不是特别大，但前几个月的回落走势逐步趋稳了。

　　———商品住房交易量有所上升。上半年全市实现商品房销售面积1506.96万平方米，比去年同期增长25.7%。其中商品住宅销售面积为1378.53万平方米，增长32%。

　　——商品住宅价格单月增幅走势呈现微幅上升，但总体平稳。从商品住宅价格环比指数来看，1月份是下降了，2月份是持平的，3月份以后逐步回升，但是回升幅度非常低，在0.1%左右，最高的6月份上涨了0.7%，从而得出了“新建商品住宅上半年累计环比增长1%”这个数字。二手房的销售价格走势跟新建商品住宅走势差不多，上半年累积环比上涨了1.5%，与去年同期比上涨了0.7%。

　　这些特点组成了当前上海房地产市场“量升价稳”的总体表现，呈现与中央宏观调控基本一致的态势。

　　后市供应比较充足

　　购房者感觉近阶段“买房难”，其实主要是因为二季度以来部分区域出现了阶段性供求偏紧的情况。今年上半年，上海新建商品住房预售面积为1200万平方米，而从2006年1月至2007年6月，全市审批的住宅建设用地约有2000公顷，全市当前在建的商品住房面积超过了6500万平方米，这说明总体上市场供求还是平衡的。购房者感觉难买的，还是中小户型和中心城区的房屋。

　　在这样的情况下，关注后市供应就显得十分必要。记者获悉，下阶段

上海楼市的供应比较充足。

　　先看土地供应。今年下半年上海初步确定的经营性项目用地计划中，住宅用地还将推出约1000公顷。下阶段，有关部门正在拟订一个《上海市房地产市场调控三年滚动计划》，预测2007—2009年度的住宅用地需求，并将采取“控增逼存”方式，进一步消化闲置土地数量。这将从源头上确保市场的有序供应。

　　再看市场供应。目前上海约有2700万平方米的90平方米以下房屋在抓紧开工建设，首批约200万平方米小户型普通商品住房近期就将陆续上市。这些房源相当一部分位于中外环间，由于房型经济、总价又较低，应当是市民不错的选择。

　　根据当前宏观经济运行情况，国家将执行稳中适度从紧的货币政策，因此还将继续加大房地产市场调控。相比以往通过限制期房转让、二手房转让环节中征收营业税及土地增值税等抑制市场投机性需求的调控手段，以上调控措施都是从供应端入手的，表明上海正不断加大供应与需求双向调控的力度，坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，坚决贯彻国家各项房地产市场调控政策。

　　购房理念需转变

　　尽管今年上半年上海房价涨幅在全国70个大中城市中排名比较靠后，但楼市需求出现较为明显的增长，也是不争的事实。经过对近两年宏观调控政策的观望、等待，上海市民自住改善型的购房需求开始释放；动迁、结婚等刚性需求依然存在；流动性过剩对房地产市场的传导作用也在不断增强，证券市场有一部分资金流向房市……

　　一方面房价在微幅上涨，一方面蓄势已久的刚性需求需要得到释放。在此情形下，许多购房者开始着急，越急，就越难选购到理想房源。其实，转变一下购房的理念，也许视野会顿时变得开阔起来。

　　商品房的属性首先是用于居住，对于大多数不是以投资为目的的买房者而言，量力而行、量财而为是一条准则。以发展的眼光看，购房者的目光完全不必盯着市中心的一小块区域。根据有关规划，到2012年，上海将建成500多公里轨道交通网络。借助便捷的轨道交通，今后人们往来市中心与郊区间将极为便捷。那么如今那些由于地理位置较远而售价相对便宜的高品质小区，就具有很大的升值潜力。

　　梯度消费也是专家们比较提倡的一种住房消费模式。年轻人工作不久收入不高，可以考虑租房入住，以后随工作年限和收入增长，先购买小户型住房，再置换为中户型住房，直到收入高、积蓄多时才购买大户型的舒适住房。完全没必要透支财力，贪大求全，追求一步到位。

　　目前，市场上一些楼盘出现的销售紧俏现象，也与部分开发商采取囤房惜售、哄抬房价等不正当营销手段有关。今年政府部门将重点开展房地产市场秩序的专项整治，打击上述违规违法行为。据悉，上海十委局已共同成立了市房地产市场秩序专项整治联席会议，联合开展为期一年的专项整治工作。市

房地产业协会组织发起的“不捂盘、不惜售、不炒房”企业承诺活动，也已得到了各房地产企业的广泛响应。相信在社会各界努力下，上海房地产市场将继续保持平稳发展的健康态势。