争抢先机 大房企二三线城市土地储备超一线

　　吴晓波

　　在上市两周年之后，富力地产(2777.HK)的战略布局开始悄然转变。8月初，富力地产以6.8亿元购得山西省太原市一块占地约105.6万平方米的地块，总建筑面积为211.2万平方米，楼面地价为322元/平方米。

　　在7月，富力以55亿元，增加了天津及上海的土地储备。与此同时，素来喜欢以收购公司获得地块的珠江投资，也开始在成都、惠州等地，在拍卖市场上取得廉价地块。

　　正当昔日通过“农村包围城市”获得成功的万科开始通过诸多天价地王进入一、二线城市的中心地段时，曾经以市中心超级大盘起家的富力及合生-珠江系却开始逐步加重城市边缘地带的投资比重。

　　从一线城市住宅

　　到二线城市商业

　　昔日以一线城市老城改造发家的富力，在经过2004~2005年积极获取如北京、广州等地的一线城市综合商住项目后，从2006年下半年开始，富力重点在二、三线城市打造50万平方米以上的旗舰项目。

　　去年底进入海南陵水县，以及今年8月初进入山西，标志着富力的视野开始从热门的二线城市进一步拓宽至有特色的三线城市。而截至2007年8月，富力的土地储备中二、三线城市的比重已开始超过一线城市。

　　以海南陵水县的项目为例，目前项目公司已成立，已落实首期用地1000亩将投资15亿元开发“

香水湾B区旅游项目”。在这里富力将开发旗下的第四家五星级酒店，还包括国际旅游码头和各类旅游配套设施。而在太原的项目则成为公司在内地的第10个旗舰项目，预计将开发为大型住宅综合项目，并包括学校及商业配套。

　　今年底，富力预计在全国布点10个50万平方米以上的大型综合项目，包括北京富力城、富力又一城、天津富力城、西安富力城、重庆富力城、广州富力城、广州富力桃园、广州富力金港城以及新拿下的天津梅红湾项目和太原富力城。

　　在富力的2303万平方米土地储备中，广州土地总储备为500万平方米左右，北京为265万平方米左右，上海为18万平方米左右。但在重庆，土地储备已达到739万平方米，天津超过351万平方米，西安超过100万平方米，太原超过211万平方米，加上惠州、沈阳、海南、江苏昆山等地的土地储备，二线城市与一线城市的比例接近2：1。目前富力尚有900万平方米待确认的土地储备，其中二线城市的比例依然大于一线城市。

　　与昔日在一线城市通过工厂改造获得市中心地段建设大型住宅社区不同，富力这一阶段在二、三线城市所拿的地块基本为大型商住项目，大多包括

写字楼、高级酒店、购物中心等规划，甚至有的是纯商业地块，如海南陵水县的旅游地产项目以及正待确认的成都

熊猫城项目。

　　富力董事长助理陈志濠坦言，目前二线城市的发展空间以及抗风险能力可能大于一线城市。同时，富力拿地时的首要判断就是这个地区会否像四五年前的广州一样开始步入房地产市场上升通道，主要从以下因素进行判断：楼价出现上涨苗头而地价尚未疯涨；城市改造大幕拉开投资加速；居民收入持续增加等。

　　从中可以看到，新一轮战略规划中，富力一方面通过在一线城市加大对中高端住宅、高级商用物业的市场话语权争夺，使利润最大化；一方面又抢先在具备发展潜力的市场中投资最先受益于消费需求增长的商业以及中心城区物业，抢占市场先机。

　　珠投倾向廉价地块

　　8月初，一直在土地拍卖市场上少有出手的珠江投资以18亿元拿下成都花博会园区的150万平方米项目，其中包括80万平方米的购物中心、商贸、会展、娱乐、旅游、两座星级酒店等配套设施。同时这一地块还被规定要在取得地块5年内完成项目建设。而珠江投资方面透露，巨资出手的背后，是打算将这个地块建设为成都的城市副中心地标项目，服务成都、辐射西南地区。

　　今年3月，珠江投资旗下的深圳珠江投资也在惠州以2.6亿元的地价，拿下了1000亩的商住用地。同时还在深圳以3.04亿元，拿下一块建筑面积约14.9万平方米的商业用地。而在过去5年内，深圳珠江投资从未新增过土地储备。

　　“我们还会通过各种方式继续寻找合适的地块。并且正在制定大深圳发展的三年战略规划，保守预计将有7个项目进入开发准备工作。”珠江投资的内部人士透露。

　　此外，合生有关内部人士透露，目前合生在惠州、增城等珠三角城市，已联合拿下不少大型地块。“在谈的项目有几十个，能落实的可能有十几个。”

　　而根据珠江投资内部一份投资报告显示，珠江投资认为：“2007年是继2006年后的又一个房地产‘政策年’。”回顾2006年的房地产形势，旨在稳定房价、规范市场的政策举措的实施效果尚未完全显现，因此稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。为了规避风险，可主要集中在一、二线城市中心区域开发。同时这份研究报告还强调，资本匮乏无法在土地市场上有所斩获的房地产企业，必将步入一个恶性循环的过程，被市场所淘汰。

　　一位负责开发的人士对《第一财经日报》记者表示，像成都、重庆、天津、惠州等二线城市受到各方的青睐。主要是因为它们居民购买力迅速提高；城市扩展快，市场空间及前景广阔；都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；本地房地产业起步晚，市场具有基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势。“目前主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而上海房地产投资收益率已经只有7%~8%左右。在未来20年内，随着城市化进程加快，人口增加，二线城市的城市化率将增长到60%。”