正本清源观楼市 中国房改20年

　　[人民网]:各位网友，下午好！

　　[主持人]:各位网友，大家下午好，感谢您收看人民网本期的视频访谈！“天堂向右、住房向左”，中国老百姓对于楼市的迷茫，对于房价的无奈，以及对于住房的期盼，全都一股脑变成了这句话自嘲。回到上世纪90年代，房改的实施，房地产市场的建立，甚至于房地产的兴起全都是为了解决百姓住房的问题，可以毫不夸张的说，全国中国13亿人，就有13亿个住上好房子的美梦。然而今天现实却没有那么完美，一方面全国大中城市商品房价格上涨过快，住房供应结构性的矛盾突出，而另一方面，由于住房保障制度还不完善，低收入阶层住房需求向来难以满足。究竟应该怎么客观、全面地评价房改，应该怎样看待目前商品房市场出现的一些争议，以及政府在与房产调控中应该承担怎样的职责呢？今天人民日报人民网共同推出了“正本清源观楼市”系列报道，并邀请到了中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌先生。顾教授您好，非常感谢您作客人民网，首先请您跟广大网友打个招呼。

　　[顾云昌]:各位网友大家好，非常高兴到人民网作客，就住房制度改革、房价问题、住房问题跟大家做一个交流。

　　[主持人]:顾会长说称谓是错的，不应该是秘书长。始发于上世纪80年代的中国城镇住房制度改革，有人比喻像马力强劲的火车头，将住房制度从计划经济领入了市场经济的轨道，回顾一下上世纪80年代中国城镇住房制度改革的历史。

　　[顾云昌]:中国的住房制度改革和房地产市场的关系，可以说是一个火车的关系，我把它比作是飞机上天。中国的房地产业之所以今天能够如此如火如荼的发展，和房改是分不开的，如果没有房改，就没有今天的中国房地产市场。我当时曾经做过这样的比喻，促使中国房地产业这架飞机能够飞上天空的，靠的是两架发动机，一个燃料库。第一个发动机就是房改，住房制度改革，把房屋推上市场商品化。第二个就是地改，土地使用制度改革，我们原来土地都是国有的，不能流转的，现在把土地的使用权和土地的所有权分开，以后把土地的所有权推上市场，把土地的使用权作为商品，房屋是商品、土地使用是商品，就导致了房地产的市场化，就是两家发动机。

　　[顾云昌]:还有燃料库，燃料库是金融、银行的支持，没有金融体系的支持我们房地产市场不会有今天这么兴旺。我们通常说用未来的钱圆今天的住房梦，这样的过程是靠金融支持的，就是我们搞各种住房抵押贷款支持的。中国房地产业、中国住房问题的解决有赖于房改、地改和金融的支持。

　　[顾云昌]:回顾当初的住房制度改革，现在还记忆犹新，在1980年的时候，我们的总设计师邓小平就提出了中国房改的思路，因为我们过去城市的住房是由国家包下来的。大家等、靠、要，就是靠国家的分配、单位的分配，自己是无能为力的，自己也不用多花功夫的。后来我们发现这种体制阻碍了中国住房的发展、阻碍了中国房地产业发展。世界上任何一个国家不可能用国家包下来的办法、用福利制的办法来解决所有住房问题，在中国当然也是不可能的。所以要更好地解决人们住房的问题，必须改革我们的住房制度。

　　[顾云昌]:80年代初，根据邓小平设计的房改的思路我们有一个探讨。大概80年代中的时候，1985、1986年的时候有一个烟台方案，第一次房改的方案先从烟台等四个城市开始。

　　[顾云昌]:80年代以后，陆陆续续开了三次的房改工作会议，但是因为种种原因，住房制度改革涉及到方方面面，太复杂了，实际上没有取得突破性的进展。

　　[顾云昌]:一直到1998年，当时的朱镕基总理亲自领导和关注，根据邓小平提出的房改的思路，提出了住房制度改革的一整套想法。就是取消福利制，变实物分配为货币分配，到我们住宅推上市场，最主要的目的就是鼓励大家买房，银行按揭买房的思路。所以98年我们的房改取得了突破性的进展。

　　[顾云昌]:真正老百姓进入买房市场2000年，1999年有一个过渡时期。2000年以后，我们国家规定单位以后不再搞市场买房分配给职工，而是由个人为主体，把住宅这个商品完全推向市场。1998年提出来的，2000年开始实施新的住房的发展的道路，应该说到现在将近10年时间，房改的风风雨雨经历过各种问题的讨论，经历各种各样的试点，最终在中国取得了成功，应该说是非常不容易的大事。我认为中国的城镇住房制度改革，房改是中国诸多改革中最成功的改革之一。当然了，在改革过程中还存在着这样那样的问题，但我认为主流应该肯定。

　　[主持人]:您作为房改整个的见证人了，您能谈一谈房改过程以后，您看到了哪些变化？房改具体有哪些变化？

　　[顾云昌]:最大的变化就是我们盖了那么多的房子，老百姓的住房条件有了快速、高速的发展，我可以用这样的话来比较，我们在改革开放以前，中国城镇居民的住房可以用五个字概括：居者忧其屋。通过改革开放以后住房的发展，特别是经过房改以后，我们到上世纪末，初步实现了“居者有其屋”。也就是说我们在房改进程过程中，使我们大多数的人都拥有了自己的房子，现在80%以上的家庭都拥有了自己的房子，这个过程和房改是分不开的。大概1978年人均的住房建筑面积7平方米多一点，现在人均住房面积，城市人口大量增加的前提下，人均住房面积达到27平方米，从不到8平方米发展到27平方米，你想想看，我们不到30年的时间就实现了这么一个跨越，这和我们的房改是分不开的。特别是进入了新世纪以后，我们房地产发展速度明显加快。人的住房水平的提高，是最大的房改的工具，没有房改就没有今天兴旺的房地产市场。

　　[顾云昌]:第二，房地产的发展，拉动了经济增长，可以说现在中国的经济进入了住房和汽车为主要消费品的时代。这是我们在历史发展过程中必然进步的阶段，就是房车时代。在这个时代中，住房消费、住宅的发展对整个经济发展有很大的推动力，因为它带动了几十个行业，使我们国民经济保持了，快速发展中有房地产的功劳。所以房地产被定位为国家的重要支柱产业。

　　[顾云昌]:第三，我觉得在这个过程中，我们住房制度得到改革以后，我们的理念，我们年轻一代的奋发的精神，我们以前等、靠、要，现在自强自立的精神、按劳分配的原则在住房制度上也体现出来了，对人的理念，特别是年轻一代的进取精神，尽管大家现在按揭很辛苦，但是为了自己去奋斗这样一种程度。不像过去，一到单位就等着国家分房，很被动，甚至是主动，当然最大的是改善了我们的住房条件，拉动了经济增长，改变了我们的理念，市场的意识培养起来了。

　　[主持人]:这次访谈也有很多网友在网上纷纷留言，这里有一个网友提问。他说：中国住房制度改革是由原来的实物分房改成了货币分房，把住房推上了市场，住房是关系民生的一件大事，不能一下子推到市场上，否则国家难以控制局面，比如目前国家飞速增长的房价，您怎么看待这个问题？

　　[顾云昌]:我们过去发现任何一个国家不可能用国家包下来福利制的办法解决住房问题，哪一个国家也不可能用市场的办法解决住房问题，解决住房问题必须是两条腿走路，一条腿靠市场解决，一条腿靠社会保障来解决。以前靠单位、国家包下来住房问题是行不通的。我们在改革开放初期，到了1978年人均住房面积比解放初期还少，完全是国家包下来，后来发展到了企业经营型、单位经营型，住房的面积增加了，但是仍然没有摆脱这种福利制，但是必须得走市场化这条道路。这一点是认定的。但是我们在走市场化道路中，也不能忘记了对我们一部分中低收入家庭、低收入家庭恐怕还要采取社会保障的办法，完全靠市场也解决不了问题，所以两条腿走路非常重要，一条腿市场化、一条腿市场保障。

　　[主持人]:也就是不能非常片面地看待这个问题。

　　[顾云昌]:首先市场化为主解决住房问题，这是很多市场经济国家都走过的道路。对中国过去走过10年的房改历程已经充分证明我们解决住房的速度、房改以后的速度要大大快于在房改以前的速度，这已经体现出来了。光靠市场化，社会保障缺失的话，有一部分人住房有困难，解决不了，这个问题又摆在我们面前。

　　[主持人]:您目前怎么看待房价的攀升，老百姓买房难的问题呢？造成这个问题出现的根源是什么？

　　[顾云昌]:中国的房地产业从真正意义上进入了市场经济是2001年以后，也就是最近7、8年以来，中国的房地产业才进入真正的市场经济。尽管我们房地产业在80年代中就提出了，但是当时的中国处在计划经济中，或者个人不买房、单位买房，那时候房地产并没有在市场经济。进入市场经济以后，房地产发生、发展的规律，它的特点，中国老百姓知道的不多，我们的政府过去没有研究透，甚至很多专家对中国房地产怎么发展也不太清楚。

　　[顾云昌]:过去老百姓不关心房价问题，因为房价问题跟他没关系，是公对公的问题，等着分配。现在房价上涨很快，人们很惊讶，但是作为消费者来说，都希望价格越低越好。

冰箱、彩电刚开始很贵，后来越来越便宜，手机也是这样，房子是不是应该也是这样？我们对房地产这个产品，不太了解它发生发展的规律。据我几十年研究中国的房地产和研究世界各国的房地产的经验，发现全世界如果没有意外的情况下，英国、美国、德国、法国这些国家，过去50年房价都在往上涨，这是全世界特有的规律，涨幅很快。中国的房价涨幅并不是最快的，韩国的首尔房价涨得特别快，英国涨得比我们还快。有这样一个规律，房价在随着经济的发展，由于房地产固有的特点，房价上升有时候比国家指数要高一点，这是符合房地产发生、发展的规律、特点的，但是我们对此不太了解。

　　[顾云昌]:如何来看待我们这几年的房价呢？我们仔细地研究一下，从2000、2001、2002、2003年，这四年中国城市的房地产价格相对平稳，统计显示我们每年的房价上涨3%到4%，2004年上升的比较快，大概当年发布的数字达到15%，我讲的都是商品住宅的价格，2004年涨的快一点。2005、2006年宏观调控以后，“国6条”发布以后，房价平均涨幅是百分之七点几、百分之五点几，增幅下降。我们看到2000—2003年，或者1998—2003年，房价是稳定的，3%、4%。2004年突然涨高了，2005、2006年增幅又开始回落，今年上半年的房价涨幅是百分之七点几，是这样一个过程，这个房价是全国的水平，全国的水平不等于每一个城市都这样。我们看到的是北京，因为大家都在北京，所以感受到房价上涨过快。全国并不是这样的情况，并不是所有的城市房价上涨过快，像北京、上海、深圳、广州这些大城市涨的比较快，我们看到其他四国，也是大城市房价涨的比其他城市涨得快。一个是涨得快，一个房价本身就高，这就是房子和汽车不一样，有城市的差异，在不同的城市有不同的反映。

　　[顾云昌]:如何客观看我们房价的涨幅，我们也应该深入地研究和探讨，为什么房价会涨得快一点，在某些城市、某些时段涨得快一点，我认为决定房价的因素主要是两个：一个是成本因素，一个是供求因素。

　　[顾云昌]:用成本的高低决定房价，更有供和求的关系决定房价。大家看到我们的房地产市场，成本首先是土地的成本、建筑材料的成本、人工的成本这个是决定房价的主要因素，由于房地产和土地连在一起，由于土地的稀缺性，由于土地的地块的不可取代性，汽车、家电可以用完再买，但是房子盖掉下次没有人用这个土地了，由于这种情况，土地不断升值、城市不断的发展，土地不断的升值，导致低价的上升，我们的材料价格也在涨，就像我们建房的品质越来越好，必然导致房价上升，这是一个规律。

　　[顾云昌]:第二，就是刚才说的供求规律，房价市场和其他市场一样，供不应求的时候价格一定上涨，供不应求越严重，价格上涨越快，如果供大于求得，有的是房子卖，房价是上不去的，你炒也炒不上不去的。我们这几年的变化和成本有关系，一方面是成本，一方面是供求，但是主要是供求。2004年以来，中国房地产市场的变化，因为我们的供求发生了变化，我们需求很旺盛，我们的供相对于旺盛的需求来说显得不足，导致房价的上升。越是大城市需求越旺，比如北京的买房人，1/3以上不是北京人买房子，房地产市场还有一个特点是区域性的市场，东西不能调来调的去，房子不够了，北京不够了上海的房子调过来，房地是调不过来了。

　　[顾云昌]:还有一个特点，房地产的供应和需求的弹性系数很大，这可能是经济学的名词，供应的弹性，因为这个房子没有其他可替代的，房子今天竣工了，起码2、3年以前拿地，开发土地、把房子盖起来，今天才可以卖，不是几天要了土地以后生产，生产不出来的，弹性系数很小，但是需求弹性很大。因为现在没有说北京的不能到上海买房子，不能说东北人不能在北京买房子，他想在这里买房子，觉得很好，他就来买了，全世界都可以买。需求的弹性很快就膨胀了，供应的弹性系数比较小，造成了供求关系，容易导致房价的上涨，等等房地产市场特有的规律，它的特点我们过去了解不多，所以房价一涨，大家觉得房价上涨很快。

　　[顾云昌]:我们还要看收入的不断增长，支撑着房地产市场，这种需求拉动了房地产市场，所以使我们看到了这几年的房价，特别是一些大城市，房价上涨很快，和当地一般的居民收入相比差异就很大了，产生这样的情形。

　　[主持人]:其实老百姓感觉房价涨得很快，主要也是从感觉来说的，从主管部门掌握的数据来看，目前咱们的房价水平究竟怎么样，中国房价合理范围该是多少？目前超过了这个范围了吗？

　　[顾云昌]:这个问题很复杂，北京房价是不是合理范围以内、上海房价是不是合理范围以内。哪个国家都没有说是不是在范围内，联合国曾经统计了世界各国的住房价格以后，根据统计数字得出结论，许多国家在正常情况下，房价和收入之间有一个比，叫做房价收入比，什么意思呢？就是一套房子的价格和一个家庭年收入之比，这叫房价收入比。这也很复杂，一套房子是什么样的房子呢？是一套中等水平的房子的价格和一个中等收入家庭的收入之比，房价收入比。这当中也有一些很复杂，到中等水平的房子是多少面积呢？在中国现在是多少面积呢？美国多少面积？上海多少面积？北京多少面积？也不一样。一个中等收入家庭是可确定收入还是全部收入，统计都不一样，联合国各个数字提出来3-6倍，正常情况下3-6倍，是这个情况，正常应该说3-6倍，实际上根据统计数据以后分析出来的，这个差距很大，有的是10倍以上，有的也是2、3倍，各国的国情不一样。

　　[顾云昌]:如何来看待中国的房价呢？我想告诉大家一组数据。实际上据有关方面统计，1998-2006年，城镇居民可支配收入年增长速度大概9.1%左右，我们的房价根据统计局的数字每年增长8.2%，我们的收入涨的比房价涨的还快，房价涨的比收入还慢，如果按照全国平均大预算价，我们的家是下降了，也就是说买方更容易了。

　　[主持人]:从数字上来说是这样的感觉。

　　[顾云昌]:但是老百姓感觉房价越来越贵、买不起了，这里面有一个差异。从全国来说，实际上这几年不同收入家庭的收入数是不一样的，中等收入家庭年收入增长的水平差不多也是8.2%左右，和房价差不多。中等收入家庭房价涨多少、我收入涨多少，是同样持平的。中、高收入家庭，收入的增长要高于房价，越是高收入、收入增长速度比房价高，所以对中、高收入家庭来说，收入涨的比房价快。而中、低家庭的收入正常水平要低于房价的正常水平，所以对中、低家庭是百分之七点几，六点几，他感觉到房价涨的比我收入涨的快得多。所以，随着这几年房价平均水平上升的幅度，这样的情况下，由于各种不同家庭收入增长不一样，所以就产生了对房地产市场看法不一样。

　　[顾云昌]:当然，中高收入家庭也会说房价涨的太快。作为消费者来说，都说东西贵，没说太便宜了，都希望便宜，但是实际上对中高收入家庭是便宜的。恰恰市场上买房的人中高收入、高收入家庭多一些，一方面大家说买不起房，一方面北京等一些地方房子卖得很好，卖光了。这就出现了一个问题，我们的分配不均的问题，贫富差距在拉大，在这样的情况下，我们的住房问题、买房问题就凸显出来了，要这样来看待这个问题。如何来解决这个问题，必须从整个的社会的发展、经济的发展、房地产市场的发展统筹兼顾来分析这个问题，得出解决问题的办法，所以说我们一部分中、低收入家庭，特别是刚刚走入工作岗位的年轻人，感觉到房价贵、买不起，的确是这样的情况。

　　[顾云昌]:还有一个问题，老百姓自己感觉到的房价要比统计局的数字高，统计局是7%，我感觉是10%、20%，什么原因呢？统计局的数字是平均数字，就是平均的房价涨多少，平均当中有什么问题呢？比如北京的房子越盖越往外面走了，五环甚至往六环走了，去年不少房子还是在四环边上，今年四环边上少了，到五环上去了，明年可能就到六环去了，应该说房子越往外走，低价越来越便宜、房价越来越低，它的涨幅是平均价格，房屋在边缘化的涨幅，对于每栋楼来说恐怕涨幅要超过平均水平，这是让我们老百姓感觉到的，房价明明涨了买分之十几、二十几，怎么统计的才百分之五、百分之六啊？它是平均的概念，而我们体会到的是每栋楼盘的感觉，是有差异的。

　　[主持人]:对于房价另外还有一种说法，认为是政府对于土地的投放量不足，您觉得有这方面的原因吗？

　　[顾云昌]:应该说房地产市场的价格和土地的投放量是密切相关的。房地产市场完全是区域性的市场、地区性的市场，北京今年涨的很快，不等于上海涨，上海前两年涨得快，不等于北京在涨。各个地方的房地产市场都是都各个地方的供求关系决定的，在某一个时段，某几年当中，比如前几年上海、杭州的房价涨得很快，肯定那时候上海房地产市场出现了供不应求的情况。现在上海的房地产市场的价格下来了，供求关系平衡了。北京这几年上涨很快，都是供求关系决定的。求就是需求，需求就是买了房子以后自己自住的需求，也有买了房子作为一种储蓄、投资的需求，房地产另一个特点就是它不仅是消费品而且是投资品，哪个国家都是这样的，不能把房地产只看作是消费品不是投资品。我在市场既有投资性需求，又有消费型需求，两个需求旺盛的情况下，相对于 需求旺盛的情况下，供应跟不上，必然导致供不应求，导致房价的攀升。

　　[顾云昌]:导致房价上涨另外一个问题是土地。土地如果供应不足、开发不足，盖房子不多，造成了供应链不多。所以这点来讲，土地是一个关键问题。凡是房地产市场出现房价积极攀升的情况，肯定对当前的市场中，楼盘的供应量和需求之间出现了供不应求，造成这种情况可能是前一两年，甚至两三年土地供应、土地开发量相对今天的需求量不足，这个定义有一个时间差，是当时感觉不出来的。

　　[顾云昌]:我举个例子，为什么深圳的房价今年上半年老百姓感觉到上半年涨了50%？因为深圳在2001年以前的三年中，深圳基本上没有土地供应，过去三、两年没有土地供应，这说明市内没有楼盘可盖了，需求摆在这里的，导致了供不应求的情况，所以房价必然上升。

　　[顾云昌]:北京前三年当中，都是土地的供应计划没有完成。导致了北京在2004、2005年土地的开发量比上一年有很大幅度的下降，导致了北京市去年商品住宅的竣工量比上一年下降了20%多。由于土地供应计划没有很好地完成，土地的开发量有下降，导致了楼盘的供应量下降，而北京的需求还很旺盛，这样的情况下导致了供求的失衡，供不应求，必然导致了市场上的价格上涨很快。所以你刚才说的土地，供应足不足，不能一概而论。

　　[顾云昌]:有的城市土地供应很充分，比如重庆市，这两年房价比较平稳，和重庆的土地供应充足、市场供应稳妥有关系。我在想，重庆这个城市直辖10年，这个城市面就扩大，直辖城市肯定批了很多的土地开发，有大量的土地储备、有大量的开发项目，在这样的情况下，供应相对充分一点，所以，它楼价涨的慢一点。所以土地对房地产市场来讲也是非常关键的。

　　[主持人]:目前有房地产商囤积土地的情况，您任何看待这个问题？

　　[顾云昌]:作为政府现在“国6条”、“国8条”中，提出了盘活存量土地，现在楼盘供应很紧张，许多开发商不开发，放在囤积在那里，这个行为是要制止的，要采取有力措施干预。比如闲置一年的要交闲置费，闲置两年的要无偿收回。为什么要这样做呢？开发商一般来说是利润低，我发现我这个楼盘越往后、房价涨得越快，我卖个好价钱，越是供不应求下面越容易囤积，少了以后再囤积，囤得太多了，就不用囤积了。现在有很多的政策是你不能无盘销售、不能囤积土地，这两年需求太旺盛了，所以，政府应该在这些方面采取措施，有些地方做的力度不够。

　　[顾云昌]:当然，存量土地没有开发当中有许多的问题，有政府的问题也有开发商的问题，应该在这方面抓紧力度、加大力度把存量土地盘活，把真正违反国家有关规定的该收回的就收回、该处罚就处罚，这样加大供应量，改变供求关系，这很重要。越是紧张得时候，越囤积土地供应量越来越少，开发的少，涨价就快。

　　[主持人]:高涨的房价对于很多低收入者来说是很大的负担，国家要提出像廉租房和经济适用房的方面，经济适用房有这样的现象，有的网友说经济适用房成了特权的房，真正低收入者买不到住房，您如何看待目前经济适用房、廉租房的前景。

　　[顾云昌]:经济适用房和廉租房提出是在1998年的房改文件中提出来的，1998年的房改文件中第一项就是改革分配体制，变实物分配为货币分配。

　　[顾云昌]:第二项就是区别不同对象，对不同的住房家庭实行供应政策、供应体系。供应体系提出来就是我们现在很明确，中等和中等以上收入家庭到市场上购买或者租赁商品房，中低收入家庭当时提出来是购买经济适用住房，低收入家庭提出廉租房。

　　[顾云昌]:这个政策本身是好的。在贯彻实施的过程中，有的城市、省市管理不严，出现了特权阶层的问题。但是咱们客观来看这个问题，当初出台经济适用房政策是1998年，我们1998年的时候希望通过经济适用房既解决老百姓住房问题，同时经过经济适用房大量生产，拉动经济增长。当时担心经济适用房没人买，开始没人买，有钱人觉得既便宜既好的房子，就买了很多的经济适用房，出现了有钱人买了多套经济适用房，没有对他进行限制。随着我们的发展，越来越多人去买，我们一些地方政府没有抓紧进行管理，没有及时把管理跟上，出现了经济适用房管理比较混乱，该买经济适用房买不着，不该买的买去了。造成了混乱的情况。

　　[顾云昌]:经济适用房不都是这样的，有很多地方一开始就很规范，把经济适用房真正供应给中低收入家庭。面积控制的比较严格，质量也盖的比较好，比如当初的厦门、南京、杭州等许多城市都是经济适用房发展比较好的，并不像北京前一个时期那样，排队、卖房票等比较混乱的状况，北京市政府对经济适用房进行规范，这次规范的比较好。实际上经济适用房要管住三个，一个是供应对象确定住，严格控制供应对象。

　　[顾云昌]:二是供应标准，多少面积，经济适用房以60平米为主体，最多不超过80平方米，廉租房40、50平方米，对象一定要控制住。三是进出口的办法，什么样的人进去，进出口的机制设定好。这三个政策方面管住了，管理方面切切实实按照这个来做，我认为经济适用房是能够得到健康发展的。

　　[顾云昌]:这里面一个是管理问题，第二个就是在我们前几年有些地方政府的指导上，也没有重视经济适用房和廉租房。我们经济适用房的投资比例前几年是逐步下降的，但住宅总投资的比例大约不到5%，而且比例还在下降。经济适用房不可能大多数人都来买，按照我们的思维来想，20%、15%，甚至21/4的人，根据中国人的情况、根据房价上涨的情况，少数人购买经济适用住房，我们比例太低了，都不到5%，再加上管理混乱，所以大家对经济适用房意见大一点。

　　[顾云昌]:有的城市没有廉租房的政策，中小城市没有经济适用住房没有廉租房，有的大城市有经济适用住房没有廉租房，现在看来都是不妥的，走了弯路。作为中国发展中国家，美国、英国、新加坡这些地方都有廉租房和经济适用房的政策。我们进入商品化以后，不能把社会保障这块给缺失了。所以，中央政策下一步要抓紧廉租房和经济适用房的规范，首先保证它的规模，按照我的想法是三七开，商品房七成多一点，经济适用房或者廉租房三成或者少一点。北京市基本按照这个做，北京市现在是未来的规划是廉租房、经济住房占24.4%，我觉得北京这样的城市有这样比例的必要，到了一些中小城市，可以根据各地的情况比例自己调整，但是一定要保证国家提出来的人人享有住房。

　　[顾云昌]:第二，经济适用房和廉租房供应的标准不要定的太高。既然是经济适用房国家有补贴的、有社会保障的，你不能天天喝酒、吃肉，60、70、80平方米，如果和商品房一样，不叫经济适用房了。廉租房和他的收入相匹配，和政府的财力、财政相匹配。最好把经济适用房建设的资金来源固定，从国家的财政、地方的财政专门立项搞经济适用房和廉租房。我们过去这方面没有落实，从土地基金那买一块，从公积金那买一块，这是不够的，资金要控制住了，面积控制住了，对象控制住了，管理又完善了，我想对中低收入家庭，对低收入家庭经济适用住房和廉租房才有保障。

　　[主持人]:真正缓解住房困难的有力措施。

　　[主持人]:去年以来，一直呼吁国家取消商品房预售制度，您觉得商品房预售制度有哪些弊端？近期有没有可能取消？

　　[顾云昌]:商品房预售是我们国家在房地产进入市场化以后一直有的制度，是根据我们国家房地产发展的状况，特别是和我们国家房地产金融发展现状是匹配的。在这个阶段中，预售制度对房地产的发展也发挥了作用，但是它的弊端也是显而易见的，预售就是房子没盖起来就买，往外卖的时候，将来一个是质量能不能保证，竣工的时间能不能保证，会不会开发商把钱卷走了，成为烂尾楼了，或者开发出来以后不像预售那么好。现房看得到，这很好，我就踏踏实实的。的确有这种问题在里面。

　　[顾云昌]:但是现在为什么还没取消预售制度呢？我想主要的原因有两个：一个原因是当前我们房地产金融还滞后，中国的房地产企业应该说资金实力不雄厚，要完全靠开发商的实力从头到尾拿出来，盖了房子才能卖的话，资金实力跟不上，这是一个现状。所以只有我们金融渠道打开了，房地产资本金有股权融资也好，或者房地产资本雄厚，完全有能够把房子盖出来，这时候金融一定要跟上，把融资的渠道打开。现在融资渠道单一，就向银行借，银行还有一些规定，符合规定才能贷款给你。这是最大的问题。

　　[顾云昌]:第二个问题，当前提出取消现房预售制度的话，有一个困难。中国总体的房地产市场供不应求，如果现在马上采取措施取消预售制度，开发商的资金会更跟不上，跟向后推迟开发的速度，放慢竣工的速度、开发的速度，加大融资的成本，这一点会对供不应求火上浇油，更加会造成供求关系失衡，从而导致房价更快攀升。这个要根据我们金融体制改革、融资的状况和我们市场的状况来逐步推进比较合适。

　　[顾云昌]:据我所知，世界许多国家，包括美国，也有预售制。开发商要以销定产，到底多少人买，买多少房子我再生产，这也是节约，不要生产很多卖不掉，开发商损失，国家也损失。如果定下来有多少人买，可以定下来，我们也可以采取这种办法。

　　[顾云昌]:看这个预售的问题，未来的成熟的房地产市场，应该是以现房销售为主的市场。不仅是现房销售而且是成品房销售，因为我们现在提供的是毛坯房，未来市场不光你买的房子是现房，而且精装修到位的房子，这样老百姓看了会很清楚，买了家具进去就可以住了。应该是这样的市场，不光是毛坯房的现房，而且是成品房、现房是我们未来发展的方向。

　　[顾云昌]:目前可以做的事情，国家有关部门也在讨论，为了保证预售款真正用到楼里面去，采取监督的办法，有的开发商预售款收回来以后，他干别的项目或者搞其他的项目去了，或者投资其他东西，推迟了楼盘的竣工速度，甚至于成的楼盘的烂尾巴，在香港采取的是律师所或者银行监管，把收进去的钱只能用于这个楼盘，往外支钱的时候必须通过第三方、或者银行、或者律师部门批准，保证所售的预付款全部用于这个楼盘，不是用到其他地方去，加强预售款的监管是目前可以做的事情。

　　[主持人]:您刚才提到了，咱们的资金还是处于一个不雄厚的状态，房地产业是一个暴利的产业，这两者之间可能会有一点矛盾，您怎么看待房地产业大家都觉得它是暴利的现象？

　　[顾云昌]:我认为房地产也是一个高利润、高风险的行业，利润和风险呈正比，这是符合经济学原理也是符合市场法则的，房地产就是这样的行业，高利润、高风险的行业。但是也不排除在少数的项目中，少数的开发商获得了暴利，我不赞成把整个房地产定义为暴利行业，因为房地产今天可能市场形势比较好的情况下，可能利润很高，如果房地产一旦出现风险，风险高的时候许多人跳楼了，也就说不上暴利了。也就是在供不应求的情况下，利润很高。前一阶段利润很高，房价涨的比较快，导致各行各业有钱人都来投资房地产。现在来说利润相对平稳了，因为招牌挂，土地招牌挂，土地批租的价格不能反映真正的土地价格，招标化以后土地的价格才很高，应该说利润正在往比较正常的方向在发展，但是也不能否定，因为有的房价涨的太高、有的地块、有的项目的确存在暴利现象，应该这么看待问题，因为它是风险和利润同时存在的行业。

　　[主持人]:最后请您谈一下中国目前房价的走势？

　　[顾云昌]:刚才我说的2004年房价涨幅最快，2005年经过“国8条”的调控以后，房价的增幅比2004年有所下降，2005年增幅的7.5%，2006年“国6条”房价增幅继续下降，5.5%，今年房价的增幅7%以上，有所反弹。这反映了一个供求关系，现在看来，我认为中国的房价往下降的可能性不大。我们宏观调控刚开始很多媒体甚至有的专家都说房价降，其实是不太现实的，中国的经济那么好，我们的收入、我们的GDP增长，我们老百姓收入是10-14%的增长，如果说房价是它涨幅的一半，当然我们希望房价涨幅3、4%更好一点，应该说不过分，我认为是不过分的。主要原因是我们现在应该认识到房地产由供求关系决定，我们现在的需求仍然很旺盛，特别是青年现在正是高峰，改善住房环境的愿望，大城市、中小城市都在起来，还有城市化建设当中带来的需求，精神改造带来的需求，这几方面的需求加在一起，自主性需求比较旺盛。年轻人结婚都想买新房，都不愿意租房，这种观念是错对不好说，因为老百姓都是这么想的，社会形成的，不能不让他们买房。

　　[顾云昌]:还有一个投资性需求，为什么我们现在经济发展过程中存在突出性的问题，资金流动性过剩，就是钱太多了，社会上流的钱太多了。中等收入的人富了以后，有了钱要想办法增值保值，现在有三个渠道：第一渠道村银行，第二个渠道买

股票，第三个渠道是买楼。你选择什么？存银行利率是3.03%，扣去利息税大概3%多一点，但是CPR物价指数是4%，明摆着亏损，没有办法存银行。买股票果然股票赚钱，但是股票大起大落，很不稳定，高风险，股市有很大的风险和很大的利润，有可能是很大的风险就亏本，一个是很平稳的亏本，一个是风险很大的，不少人选择了买楼，买楼相对从银行来说不亏，相对股票来说风险不大。

　　[顾云昌]:所以有些人说最佳选择是买楼，这样导致了一部分人，你说投资也好、储备也好，为子女买一、两套房子，这是客观存在的，所以楼市大中城市来说比例不低。是投资性的、投机性的，在流动性过剩的前提下我们缺少了投资渠道，这是我们整个社会经济发展过程中客观存在的问题，用我的话来说，现在存在什么问题呢？四个字：钱松地减。买楼的钱很多、很松，但是土地相对供应比较紧张，因为我们要实行世界上最严格的耕地保护政策，要节约用地，要保证18亿亩的土地耕地，粮食生产、安全生产的问题。这样的情况下，必然把建设方面管的比较紧，所以相对而言，开发量不可能大规模增长，这种前提下，容易造成供不应求，是客观摆在这儿的。这种情况下，房价上涨压力比较大，现在问题是一方面要解决流动性过剩的问题，一方面千方百计能不能增加一些普通的住宅，特别是中低价位、中小套型的供应量，来改变“钱松地减”的现象，统筹兼顾，这是摆在我们面前的问题。

　　[顾云昌]:关于资金流动性过剩的问题，除了国家宏观上来收拾流动性的问题，其实房地产方面也可以做自己的事情，这样做有赖于房地产金融的改革，什么意思呢？就是我们现在老百姓有钱以后，买房是投资性的，要增值保值。刚才我们说了，开发商也拿不到钱，因为银行控制房贷，开发商很难从银行那里拿到贷款。我们能不能想办法把投资者的钱直接送到开发商手里面去，通过债券市场、基金市场、股市把老百姓的钱送给开发商手里面去，解决了开发难的问题，解决了投资的问题，可以减少买楼的需求。

　　[主持人]:钱有另外一个投资渠道。

　　[顾云昌]:我把投资投给供应者，不去买楼了，减少了需求，减少了需求就减少了供求的矛盾，使供应的量保证供应的速度加快，老百姓的投资也有了，开发商的融资也有了，而且金融方面的风险通过银行来控制，我们现在房贷的金融风险主要是银行的风险，也可以减少银行的金融风险，我看这个是解决市场供求关系的途径。

　　[顾云昌]:从资金流动性的角度，一个是整个的流动性有赖于国家的货币政策和财政政策，使流动性不再扩大。另外，通过房地产和金融的改革，打通渠道，把投资者的钱输送给供应者，而不是自己买入，增加需求量。在土地方面恐怕也得采取措施，千方百计加大供应量，刚才我说的盘活存量土地，还有下一步值得探讨的问题，如何把农村的建设用地扭转成为城市的建设用地，这个课题要研究。现在农民进城，每月1000万人进来了，但是他们建设用地没有带进来，甚至很多农村的宅基地闲置在那儿，我们城市建设用地也很紧张，如何把农村的宅基地转换成城市建设用地就解决了城市建设用地不足的问题，如何扭转问题是改革重点研究的对象。所以如何解决土地的问题，之刚才说了，一个是存量问题，一个是流程问题，还有一个是建设用地的结构，我们建设用地有供应用地、商用用地，住宅用地，能不能适度地增加住宅用地的比例，我认为这个问题值得研究。

　　[顾云昌]:供应目的，有的供应项目产能过剩了，能不能这方面调整比例关系。我的意思是千方百计加大商品住宅，特别是中小套型的供应量，改变这个面，使房价保持平稳发展的态势。

　　[主持人]:非常感谢顾教授作客我们人民网，讲了20年房改您切身的感受，提了一些非常好的建议。感谢各位网友关注

人民日报人民网，本期访谈到这里，感谢您的收看，下期再见。