脱缰的房价(2)

　　编者按：

　　如何抑制房价过快增长？如何让普通老百姓买得起房，乃至该不该让所有的老百姓都买房？诸如此类的问题迄今尚无定论。沈晓杰先生是资深房地产观察家，他的这篇文章，也没有就上述问题得出灵丹妙方。不过，他关注的是当前房地产政策的着力点问题，提出在关注廉租房问题的同时更要倾力解决涉及大多数人的房地产市场的主要矛盾问题。一家之言，仅供参考。欢迎更多的读者建言献策，参与讨论。

　　住房政策的大目标是让普通百姓买得起房

　　——廉租房解决的是5%最低收入者的住房问题

　　沈晓杰

　　在目前对住房政策及房地产市场导向的讨论和探索中，有一个问题值得深思：在中央高度重视老百姓的住房问题并大力发展廉租房解决“低收入者”的基本住房需求的政策背景下，各级政府的房地产职能部门要清醒地认识到，其部门职责既要保障低收入者“居者有其房”，也要解决普通百姓买房难的现实困境。

　　上涨速度几近失控的房价远远超过城市工薪阶层的购买力，普通人买不起房，这已经成为当前房地产领域的主要矛盾；而让普通百姓买的起房——这才是住房政策的大目标。

　　笔者之所以提出这个问题，是因为今年以来，房地产主管部门的一些官员，在谈及今年的房地产领域工作重点时，往往只强调廉租房的制度建设，并将其定为“今年工作的主要目标”，而回避了目前七八成城镇居民买不起房的现实问题；包括全国政协委员在内的一些有影响力的学者也纷纷“唱和”。廉租房似乎成了解决当前中国住房问题的灵丹妙药。

　　这种舆论导向不仅给当前房

　　廉租房的特定服务对象：

　　占城市人口5%的“最低收入者”

　　要弄清廉租房对解决当前住房问题的“疗效如何”，首先就必须对我国的廉租房政策及其特定的服务对象，有一个基本的了解。

　　和一般无房、缺房的普通居民对廉租住房的“热忱期望”不同，国家对廉租住房供应的特定对象，在“红头文件”上有着极其严格的规定。

　　早在1998年7月3日由国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中就明确规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

　　这就是说，廉租住房只供应给城市中的“最低收入群体”。至今这一“政府规定”在公开的材料中也未见任何变化。相反，在2003年由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，又进一步把“低收入者”和“最低收入者”在住房供应上做了非常明确的“不同政策区分”，这就是连“低收入者”也不能享受廉租房，只能去买经济适用房。这样就进一步把廉租住房的供应对象框在了“最低收入者”的范围内。

　　那么，这个“最低收入者”人群在全国城镇中究竟有多少人、他们占城镇人口的比例又是多少呢？其实，早在当初的房改政策的制定中，这个比例就早已有了个“约定俗成”——城镇中最低收入者的比例占总人口的5%左右。

　　这就是说，如果我们把房地产主管部门今年房地产方面工作的“主要目标”做一个最理想的假设，即在廉租房方面“确确实实”的“动真格”了，并且各地政府也都在“心甘情愿”的按照上面的“要求”把各地的廉租住房工作百分之百的完成了。那么它最多也就只解决了中国城镇5%人口的住房问题。

　　那么，在房改后的9年时间里，全国城镇的最低收入者中，究竟又有多少人拥有了廉租房？

　　据建设部政策研究中心的资料显示，从1998年到2006年12月，全国有“512个城市建立并实施了廉租住房制度。累计用于廉租住房制度建设资金70.8亿元，其中2006年到位的资金占到33%，2006年解决了12.2万户低保家庭的住房困难，占45.5%。”

　　据建设部公开资料显示，房改后的9年时间里，全国靠廉租房来解决住房问题的城镇家庭仅仅只有27万户左右，平均到每年也就是3万多户。而全国城镇现有家庭户数大约为19233万户(去年全国城镇人口为5.77亿，平均每户约为3人)。9年时间里，全国只为千分之一点四城镇家庭提供了廉租住房。

　　据《人民日报》8月3日报道，目前全国人均住房面积在10平米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有1000万户。而这1000万户就是中国城镇家庭户数的5.5%。

　　可见，廉租房保障服务对象的有限性，也使得“廉租房制度”在普通的老百姓眼里，变得有些“可望而不可即”。

　　其实，廉租房和房改，本来就不是一回事。早在9年前房改开始时，占城市人口5%的“最低收入者”，就“排”在了以住房商品化为基本内容的房改的队伍之外。因为这些城市社会中的最低收入人群，从来就没有任何能力可以在住房上“商品化”一把。对普通百姓实行的“取消福利分房”的房改，对他们就不能“奏效”。他们的住房问题只能和过去一样继续由国家包办，继续用较低的租金享受国家和政府提供的公房。实际上，“廉租房”早在建国以后就存在，而且还是“居民普遍享有”。只不过到了房改后，才改为只能由“最低收入者”继续享有。

　　这里提出一个核心的问题，9年房改下来，当今城镇居民在住房上所遇到的“主要矛盾”究竟是什么？只要进行一下全面的盘点，人们都会得到一个基本的“答案”：这就是在参加房改的城市居民中，买不起房或改善不了住房条件、难以实现住房小康的人口比例，竟高达中国城镇总人口的八成左右。

　　所以，解决占城镇人口5%的最低收入者的廉租房，是不能作为解决占城镇人口八成的普通百姓住房问题的“处方”的。

　　廉租房服务对象：财力不允许

　　不过，说廉租房解决不了当前住房方面的社会矛盾，并不是说廉租房政策没有必要，恰恰相反，廉租房作为政府对城镇低收入者最基本的保障之一，不仅不能消弱，而且必须大力加强，其保障面也应该提高惠及到占城镇人口10%的低收入人群(而不是像现在仅仅连城镇人口中1%的最低收入者也保障不了)。

　　事实上，面对当前由于住房问题而引发的社会问题，有人提出在住房上可以把廉租房的受惠对象扩大化，通过公共财政在廉租房建设上投入的增加，来解决现在买不起房的城镇居民的住房问题。但问题是根据中国现有的财力，有能力实现这一想法吗？

　　现在公认的城镇买不起房或改善不了住房条件的人，占了城镇人口的8成左右。而现在全国城镇人口在5.77亿，这8成的人口就是4.6亿。他们基本上是住房水平仅仅达到小康面积一半左右(人均30平米、户均90平米)。按照住房小康的面积加权计算，相当于这其中的一半人口(2.3亿)是“无房户”。此外，中国城镇每年还有1800-2000万左右的新增人口，其中由于区域调整由乡村划为城区的人口高估的话也就在300-500万之间。这就是说，每年全国城镇新增的人口中有1500万人是“无房户”，加上“未达标”的家庭住房面积折算，按照住房小康标准加权，全国城镇相当于有2.45亿人是“无房户”。而廉租房又能解决多少人的住房问题呢？

　　据《了望》周刊报道，2006年全国用于廉租房的资金为40亿元。根据建设部的数据显示：“1998年以来，全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元”。去年一年，廉租房的“投入”比过去8年的投入的总和还多10个亿。但就是这样每年“40亿元”的投入，又能解决多少人的问题呢？

　　把廉租房的价格按照平均每平方米2000元来计算，这40亿元的投入，可以提供200万平方米的廉租房。根据建设部政策研究中心2004年底推出的《全面建设小康社会居住目标》(“城镇最低收入家庭人均住房建筑面积不低于20平方米，最低收入家庭的住房实现‘应保尽保’，即保障面为98%以上”)的标准要求，平均每人为20平方米，每家户均3人即为60平方米。那么，这40亿元的投入，一年也就只能为10万多人、3万多户的家庭提供廉租房。

　　这10万人在中国总的城镇人口和家庭中究竟占了多少呢？2006年，全国城镇人口是57700万，一年40亿的投入也就仅仅解决了总人口的1/5770、也就是1.7331/万人的住房问题；如果按照最低收入者只占城镇总人口的5%来计算，全国城镇的最低收入者为2885万人，这10万人就是其中的1/289，连0.35%还不到。

　　这就是说，靠现在的投入，城镇的最低收入者要排队等将近300年才能轮到自己解决“生存必须”的住房问题；如果全国城镇的普通家庭都靠廉租房来解决，按照现在的“速度和效率”，则要等上5770年。所以，靠这40亿元投入的廉租房来解决当前普遍存在的住房问题，可谓是地地道道的“杯水车薪”。据《人民日报》报道，要解决目前988万户住房困难，‘十一五’期间每年需要资金近500亿元”(笔者注：5年为2500亿元)。

　　正视房地产主要矛盾

　　把握正确的住房政策导向

　　从高房价及住房问题可能引发社会不稳定因素的现实背景来分析，难免不让人将廉租房与高房价之间“扯上关系”。

　　在对廉租房的关注中，最令普通百姓感到困惑的，是它竟然会受到开发商的“大加赞赏”。其实，对开发商来说，现在承受的社会压力也是越来越大。如何在不失去既得利益的情况下，找到一条“减压”的方法，就成为他们的当务之急。而高调力挺廉租房，就成了某些开发商的“救命稻草”。因为一旦政府在住房方面的工作重点转移到面向普通大众的“普通(非暴利、非高价、公众买得起)住房”上来，受冲击最大的可能就是某些开发商获取暴利的基础——寡头垄断的房地产市场。正是基于这些利益考虑，为了在不破坏利益集团的既得利益的情况下寻找继续暴富的“宽松稳定”的环境，开发商对廉租住房普遍都是持欢迎的态度。

　　一些开发商很清楚，一旦房地产主管部门把工作重点放在解决当前中国城镇居民住房的主要矛盾——大多数人买不起房这一问题上，将 “工作的主要目标”由大力发展廉租住房，调整为“重点发展面向广大群众”、让房价水平与老百姓的收入水平成比例、将房价收入比控制在合理水平的商品房的生产上来，就必然要动开发商操控的房地产市场高价、垄断、暴利的“蛋糕”。这是开发商最不愿意看到的。因为如果这样的话，势必就要根据“让老百姓买得起房”这个大目标，充分放开主管部门在房地产市场的种种“明文”或“隐形”的限制，允许包括自建房、经济适用房、单位建房、国家建房甚至小产权房等各种可以打造中低价商品住房的模式进入房地产市场。这就使房地产再也不能成为开发商垄断独有的“暴富制造器”。

　　目前，由中国城镇居民的住房问题所引发出的社会问题，已经再也经不起“折腾”了。被公众称之为“新三座大山”的另外两项——教育、医疗，其主要矛盾还算集中体现在少部分的“中低收入者”身上，但对中国房地产市场和住房小康来说，买不起房，或者是无力改善住房条件住不好房的人口，约占普通城镇居民的8成。而真正有能力解决住房的人口，可能只是占城镇人口15%左右的少数“富裕阶层”。

　　胡锦涛主席在今年的“两会”上特别强调了各级干部特别是领导干部要保持清醒的头脑，增强忧患意识。温家宝总理在去年“两会”的记者会上就引用《新唐书》中“思所以危则安，思所以乱则治，思所以亡则存”的醒世名言。这些都给人以深刻的启迪。

　　在解决当前中国居民住房问题的困局上，具有强烈的忧患意识比任何方面、任何时候都显得格外的重要。如何从根本上解决普通人的“住房难”，需要相关主管部门发扬大公无私的工作作风，坚定正视困难和解决困难的决心，切莫为了本部门利益、某个集团利益、甚至是个人利益而避重就轻地搞一些“空调”式的“调控”，更不要因此而回避当前住房问题的主要矛盾。

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