画家与农民的小产权房官司

　　刘仰

　　北京有个画家村，很多人都知道。很多年以前，画家村集中在圆明园地区。后来因为种种原因，画家村从圆明园转移到北京东郊通州区一个名叫宋庄的村子里。目前的宋庄大约有1500名来自全国各地的画家和艺术家，其中不乏名气很大的画家。

　　画家们在宋庄安居乐业，主要有两种方式：一是购买了当地农民的住房，自己加以装修；二是向农民租房。不管是买还是租，都有双方自愿签订的合同，有些还有村委会作保证。纯粹从合同签署上来说，这些合同似乎应该是没有问题的。但是，事实上，画家们买的或租的所有的房子，都属于小产权房。

　　小产权房近来引起广泛关注，建设部的领导也提醒买房者，小产权房不受法律保护。话音未落，现实的例子就出现了。近日，宋庄多位卖了房子的村民开始反悔，说当年卖给画家的房子价格太低了。手拿合同的画家们当然不乐意，愿打愿挨，双方当年都是自愿的，白纸黑字清清楚楚，怎么能够说反悔就反悔？但是，农民可不管这些，立即上诉法院，要求法院裁定当年的买卖合同无效。

　　从现行法律来说，农民向法院提出的要求有充足的理由。农民的宅基地房按照目前的法律，可以有限转让。所谓有限就是在集体内部转让，更狭隘一点的理解就是，可以在同村人之间转让。如果向外地农民转让也是不可以的，如果向城市居民转让更是不允许的。所以，我们在这里就看到了画家的困境：不管白纸黑字，签字画押，图章手印，当初签订的房屋买卖合同都是非法的无效合同。果然，通州区法院判决农民胜诉。换句话说，农民现在完全有权利收回当年已经卖出去的房子。

　　就事论事地说，如果画家村要继续延续下去，可能只有租用农民的房子。但是，严格来说，租用也是违法的。因为，按照现在的法律，农民宅基地房，只能租给集体内部的人。好在对租用现在管得还不很严，而且，租用使得农民可以随时调整租金，只要房客接受，一般农民也不会把事情闹大。如果现在宋庄的画家们按照农民调整的新价格，重新办理购房手续，恐怕不是一个很好的选择。因为，万一几年后，农民又嫌卖得低了呢？再一次反悔，如果法律不改变，败诉的肯定还是画家们。

　　从法律的角度，我们对通州区的判决无话可说。但是，这种判决客观上助长了不诚信的商业行为。应该说，当年画家和农民签订

购房合同时，的确都是双方自愿的。如今农民眼看

房价涨了，心有不甘，又看到法律对自己有利，便无所顾忌地撕毁合同。这种行为虽然合法，但是，毕竟不合道义。我们经常把合理合法挂在嘴边，是因为社会上时常会出现“合理不合法”的事情，而现在宋庄农民起诉画家成功，则属于“合法不合理”的状况。这两种状况的出现，都说明法律有问题。

　　据说画家们不服判决，还要上诉。我估计，上诉也不可能改变结果。这一判决的生效，将会对风起云涌的小产权房交易产生相当大的制约。它似乎告诉人们，现在已经卖出去的小产权房，即便政府不采取行动，只要农民或村政府反悔，一切都可以推倒重来。因此，这个判决很可能会使今后小产权房的价格和交易量下降。这几乎是一个悖论：农民看到房价涨了，便撕毁以前的合同，希望获得更高的报酬。但是，这样的事情一旦被法律支持，必将导致小产权房的需求下降，价格下降。农民的行为变成搬起石头砸自己的脚。而造成这种状况的真正原因，就是我们现在的土地政策。

　　小产权房的真正诱惑和动力就是它便宜的价格，如果农民的行为，使得小产权房的优势变成一种很不牢固的沙器，小产权房的火爆肯定会受到一定的影响。但是，我相信，小产权房与

商品房巨大的价格差距，仍然会促使很多人愿意冒险。这真是一个很无奈的现实，理顺这种现实，只有法律政策的调整和改变。