谁在推动房价上涨(2)

　　地价推动房价？

　　郑小伶：作为媒体工作者，我们在报道中也遇到了很多困惑，从广东的情况看，最近几次招拍挂地价都很高，按照这个价格，开发商如何盈利？地价和房价到底是什么关系？

　　陈淮：出台政策是政府的事，政府出台政策的时机和国际市场与中国市场的联动有关，其复杂性恐怕比大家想象的要多。影响政府调控政策的因素有四个：第一是货币供求；第二是汇率的影响；第三是CPI；第四是实物的盈利水平。提高利率是分享工商业投资收益率的一个好办法。

　　今年下半年粮食大丰收，但粮价还是涨了，原因是国际粮价在涨，国际粮价涨的更深层原因是

石油价格涨。牵一发动全身，系统论告诉我们局部和全部的关系。地产也是这样，当人们的收入在3000元以下的时候，基本没有人买房，到了4000元，人们可以拿出800元买房，到了5000可以拿出1500元买房，并不是说收入增长一倍，购买能力就增长一倍。

　　刘洪玉：地价和房价的关系是个老话题，对此有两个截然相反的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。

　　从政府的逻辑上说，通常不希望地价过高，因为地价过高，房价就高，而房价和租金又是影响地区竞争力的重要指标。但如果市场上有开发商愿意高价购买商品房开发用地，政府也没有必要去刻意压低土地价格，或者说压低了地价也未必能控制住房价。所以，最理想的是有效区分市场和非市场，让商品住房市场主要依照市场规律和市场规则运作，政府从土地市场中获得的收益更多的投向公共住房领域，把住房保障做好，这样反而能促进市场的健康发展。

　　单伟豹：开发商拿地的时候算得很精细，普通的开发周期是两年半，但两年半后的房价是多少并不是开发商说了算的。所以，当我们出售房子的时候，是不计算成本的，只能按照当时的市场价。当然如果土地成本低的话，会吸引更多的人进来投资。

　　最近几个大城市出现了怪现象，譬如广州一块地均价是12000，开发商投的就是12000。对于开发商来说，这有两个原因：第一，不投就没生意可做。第二，现在的经济增长率是10%—15%，房地产的毛利在40%左右，若不投资，股东会有意见。大陆我不清楚，香港很明显，有的大地产商拿了好多地，房价上不来，他就用天价拿一块很小的地，这样，附近的地价就很快上来了，所以拿地的价格有时候也是一种经营策略。

　　房价还能涨多久？

　　《21世纪》：很多人提到2008年奥运的推动潮过去之后，中国的房地产业将面临一个拐点，您是否认同这一趋势？中国房价还能涨多久？

　　哈继铭：房价能涨多久？我认为是8-10年。以日本为例，日本1940年代的出生率很高，大约维持了十年左右的婴儿潮阶段。那批人到了60、70、80年代纷纷进入中年、壮年，他们有较强的储蓄能力，因而整个社会的储蓄率较高。以35-55岁作为一个区间，这个人群所占的比例在当时的日本一路上扬，与之相伴的是到了1980年代末，资产价格包括股价和地价也一路上扬。及至1990年代，当婴儿潮的人步入退休年龄时，他们的下一代无法接受如此高的价格，因此资产的价格大幅下降。这是日本走过的历程：人口结构出现拐点的时候，也就是资产价格出现拐点的时候。

　　再看中国的情况。解放后，尤其是朝鲜战争之后，中国维持了20年左右的高出生率，1950-1970年代中期出生的人是当前的主要储蓄者，他们既要为自己养老储蓄，也要为孩子教育储蓄。高储蓄率带来了低利率水平，在这种情况下，人们必定寻找其他保值、增值的手段：买房子、买股票，甚至买字画等等。而1970年代末的计划生育政策使得他们的下一代大多是独生子女，他们若将手中的资产传下去，一定是传给一对小夫妻，一对小夫妻不需要两套房子，多余的那一套必然要卖，这必然推动资产价格的上涨。我认为，我国人口红利在2010-2015年将达到顶峰，2015年之后主要储蓄者占比将大幅下降。如果日本的经验和教训对中国有一点启示的话，我们就不难想象，中国资产价格的变化也会出现先涨后落的情况了。

　　陈淮：拐点是指增长速度变缓，而不是趋势的根本改变。中国房地产业发展是靠的是城市化、产业结构调整和赶超世界先进水平，而不仅仅是人口和市场的投资需求。中国是世界第四大汽车制造国，汽车销量排世界第三，但是中国的人均汽车保有量却非常之低。美国只有3亿人就卖掉了1300万辆车，而中国13亿人却只卖掉了780万辆车。这说明中国人的消费结构还在升级和变化之中，这足以推动住房建设和房地产市场的长期发展趋势。除此之外中国也正在步入世界大国的行列，人们拥有住房的过程实际上也是私人财富累积过程和资产信用提高的过程。

　　(本报评论员代忘、实习记者何墨兰、王雨佳参与整理)

　　—— 大家观点 ——

　　余村建一郎

　　东风日产乘用车公司市场销售总部总部长

　　刚刚大家几次提到日本房产泡沫经济问题。实际上，日本的国土是有限的，在泡沫经济时开发商把旧房推掉建新房，从而提高房子的销售价格。所以在开发之前，人们会争着把那些房子和土地买进来。我的朋友当中，就有在股市上挣了钱后购买土地的。

　　梅延彬

　　天津摩天集团总经理

　　我是来自天津的，我买了四套房。现在市场投资渠道太窄，储蓄利率太低，而且，现在的通货膨胀率已经很高。我投资房地产，成为业主，有两方面的收益，一是出租房子的租金，这远远低于购房的储蓄成本；二是出租他项权。我认为，2015年房价不会降，因为未来还会有国际移民不断地迁入中国，那时候房价增长是一个自然的趋势。

　　崔仰凡

　　空军审计局原局长

　　老百姓过去住毛坯房，现在变成钢筋结构。人随着生活水平提高，需求层次和标准也会提高。房价与质量是相辅相成的，毛坯房很便宜，但是大家现在都要买精装房，而且，很多人都有两套房。

　　叶恒武

　　世界华人报总编辑

　　我认为房地居高不下有三个原因：其一，房地产巨头的垄断经营。广州的房地产商曾告诉我，政府的平衡和调节房价的相关政策对他们是不起作用的。由此可见，房地产行业的垄断性经营对房地产价格的居高不下是起决定作用的。

　　其二，炒房团的推动。我们做过一些调查，炒房团不仅仅限于温州、上海，也涉足华南地区，他们作为投资者也对房价居高不下起了一定的推动作用。

　　其三，市场增长的自然因素。现在小夫妻拥有自己的房产是一种时尚，也是达到现代都市化生活水平的象征。

　　

 

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