楼市崩盘不是现在的事

　　“房地产第一民间分析师”半求：楼市崩盘不是现在的事

　　证券时报记者童可

　　为何房价越调越涨？

　　记者：针对最近的“两率”调整，你认为加息将对房地产行业将来什么影响？哪些房地产企业受影响比较大？

　　半求：对于加息来说，只要年存款实际收益在5%以下、年贷款利率在8%以下，对房地产就不能构成资金成本上的根本改变，而目前的存款收益及贷款成本都在这个水平之下。不过，对于房地产企业来说，上市公司由于筹资成本低、特别是有境外融资渠道的公司，影响不大，对于没有上市，也没有境外融资渠道的企业来说，就必须依赖国内银行，受到的影响就大多了。

　　记者：现在楼市聚集了大量投资客，加息是否可以抑制炒楼行为？另外，加息又会否抑制购房自住者的购买欲望？

　　半求：贷款利率的高低不是投资客投资房产的主要标准，对于投资客来说，投资与否主要和房价预期相关，与加息的关联度要弱很多。如果预期供求关系紧张，那么投资欲望就旺盛，如果预期供求关系平衡甚至逆转，投资欲望就下降。对于自住者来说，加息会让一部分人暂缓购房，但这不是主要因素。

　　记者：接下来，是否还会有更加严厉的针对房地产的调控措施出台吗？如果出台，你认为可能会有哪些措施？

　　半求：“国之利器不可示于人”，政府手上拥有更针对性、威力更大的调控措施，之前的很多措施都属于试探、试验性、恢复性的。目前，中国购房成本高于美洲、但低于欧洲，前期的很多调控措施，比如恢复购房的各种正常税收水平、整顿行业秩序等，都还只是试验性手段。以深圳的“限外令”为标志，说明政府开始进入控制需求的阶段。未来，对市场可能具有重要意义的调控措施包括：提高首付至4成甚至5成、多次置业者的贷款限制、局部停止三级市场的按揭贷款、将政府类小区的建设速度提高到最快、以评估价征税等等。

　　记者：现在老百姓有一种感觉，就是

宏观调控越调房价越涨，因为调控增加的成本最后都转嫁到购房者身上了，这是否说明目前的调控措施力度不够？你个人认为解决房价上涨过快和抑制高房价最有效的措施是什么？

　　半求：对于房地产调控政策的评估，应该放大其评估周期，今天出台政策期待明天就见效的态度本身就是不妥的，我们应该把以月、半年为评估效果周期的思想，调整为以年为单位，毕竟政策见效需要时间，社会各界应该给予政府更宽松的环境，以便于作出更冷静的对策。我个人建议，如果要实现市场平衡、稳定房价，应该尽快采取以下措施：1、政府应该加大土地供应，同时，有必要在要求发展商补交地价的情况下整体提高已出让地块的容积率。2、政府负责的安居及

经济适用房、廉租房建设应该加快进度，加大投资力度；3、提高首付至4成，对于

豪宅则应该提高到5成；4、一年内禁止二次及以上购房。5、尽快允许宅基地及其附属合法建筑物进入市场；6、应该将出让的每幅宗地的单幅面积减小、杜绝大宗地块出让，以利于加快建设速度、避免因为建设分期过多而变相囤积土地。

　　记者：不久前广州市长劝大家不要买房，说房价很快会降下来，但市场不听市长的，广州的房价还是涨得很厉害。最近深圳市政府也开始出台一些控制房价的措施，你怎样看这些地方调控政策的效果？

　　半求：广州市长的做法将严重影响广州的城市竞争力，当广州的房价保持在千位、而深圳保持在万位的时候，广州将成为深圳乃至东莞的低附加值、高污染企业的接纳地，而在适当的高房价保护下的深圳，则将因为环境的优越吸引更多地高端产业。同时，广州市长公开号召不买房，本身就是干预市场，对大企业供地建集资房，则无异于向相对富裕群体输送利益从而扩大了贫富差距，提高了这些人的购房能力，这些人必将出手或者租赁这种集资房，而转向条件更好的房产，必将促进广州豪宅的价格表现。而相反，深圳开始加大建设廉租房等政府类小区、严格实行“9070政策”，而没有直接干涉市场、更没有错误地输送利益，因此深圳未来的市场表现将更稳定和健康。

　　深圳房价是否正常？

　　记者：有人认为投资客间的互相倒手推动房价加速上扬，以深圳楼市为例，据你的了解，目前购房者里投资客的比重有多少？ 半求：2005年以来楼市投资客所占的比例上升较快，近两年内，投资客比例平均应该在30%左右。但是房地产持有时间一般都比较长，因此，如果放大到5年的时间，则深圳投资客比例应该在20%以下。直接地说，短期内投资客比例过高，中期来看，投资客比例其实并不高，这或许就是深圳楼市屡经调控而房价稳定上扬的根本原因。

　　记者：您认为目前的深圳房地产市场有无泡沫？我们怎么看待地产商捂盘、中介炒楼和抬价、房价的高速上涨等现象？

　　半求：现在舆论基本都是以关注“泡沫房价”的心态，讨论的却是“房价泡沫”的事。实事求是地说，目前市场对于中国房价的判断是大惊小怪的，毫无疑问，现在的房价当然有泡沫，但却依然在正常范围内。我们要特别留意的，不是房价泡沫，而是要依靠各项数据，判断什么时候出现房价泡沫转变为泡沫房价，一旦出现转变，那就是市场逆转、拐点出现的必然信号。地产商捂盘、中介炒楼和抬价等不是房价形成的主要原因，市场不应该把主要的眼光集中在这里。同时，现在要关心的不是房价水平，而是房价变化的速度；要关心的不是整体简单平均价，而是结构性价格矛盾。

　　拐点什么时候出现？

　　记者：现在大多数人认为深圳房价已经到了一个高点，目前处于有价无市阶段，是否拐点即将到来？你认为深圳楼价的拐点会在什么时候出现？

　　半求：深圳以及中国房地产市场，并不具备自我解决内部矛盾的体制安排，因此矛盾必定是逐步累加，同时由于中国楼市呈现单极化的特征，所以可以做这样的判断：中国楼市矛盾一定会逐步累积，而且不会停止，一直到社会各界都承受不了为止，然后崩溃，这几乎是一种宿命。判断拐点的到来，有4个方面需要注意：1、金融面：首付、利率等的累积变化以及突发性的重大金融政策。2、外围面：以美国为首的外围经济如果忽然变冷，对外依存度如此之高的深圳必然受到重创。3、客户面：由于国内相当于一个资金、人员流动都没有障碍的经济共同体，因此在以深圳为代表的中国一线城市房价过高的背景下，随着向内地的产业转移，部分购房力量可能因为城际套利空间巨大，而开始大量流失。4、供求面：我们一定要对2008年9月份以后的供应量的变化保持高度敏感性。

　　记者：可是现在的房价也已经快到了普通购房者承受不起的地步，楼市是否很快面临崩盘？目前情况下，你对普通投资者和购房者分别有些什么建议？

　　半求：上个世纪30年代初日本、20年前的我国台湾也出现过“流动性过剩”，房地产、股票、古董等资产价格大幅上涨。这是所有出现长期顺差国家的宿命，中国也不能例外，不过现在的中国已经进入了冲刺阶段，有泡沫，但还没有到破灭的时候。现在的中国也在经历与当年的日本人一样的阶段：这是国人从来没有经历过的波澜壮阔的房地产牛市阶段，至于崩盘，那不是现在的事。中国顺差巨大，而且表现出与当年的台湾与日本不同的是，表现出经常性项目与投资项目双顺差的态势，但又不能也不敢让人民币快速升值，只能采取“拖”的策略，但是拖的时间越长，楼市与股市、特别是楼市，预期就更为强烈。调高利率又顾忌较多，政府左右为难，只有采取封堵的政策，压下这个浮起那个，终归不是办法。不过需要提醒投资者和购房者，如果品种选择错误，则隐藏着巨亏、破产的必然可能性。