一揽子新政逼空楼市

　　-本报记者周雪松

　　7月20日下午，央行宣布，自7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率等金融调控措施。与此同时，国务院决定，自8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。

　　专家表示，宏观调控“组合拳”的再次出台，其政策所能发挥的“效用”将更大，对楼市来说，无疑是利空。

　　剑指“三高”

　　对于国务院及有关部门此次再度祭出宏观调控“组合拳”，分析人士一般认为主要是针对宏观经济层面的“三高”现状：即CPI指数高位运行；高投资增速以及高贸易顺差。

　　7月19日，国家统计局发布了上半年经济运行状况，居民消费价格同比上涨3.2%，其中6月份更是同比上涨了4.4%，明显超出了临界线3%的标准，通膨压力进一步加大；同时，投资增速继续在高位运行，固定资产同比增长25.9%，其中房地产开发投资同比增长28.5%；另外，上半年贸易顺差达到1125亿美元，比上年同期增加511亿美元，依然处于高位增长。

　　北京个贷服务机构“伟嘉安捷”分析人士认为，减免“利息税”能够缓解直接加息带来人民币的压力，除此之外，减免“利息税”还能够缓解负利率压力，增加国民收入，能够遏制此前的“储蓄大搬家”，吸引部分资金回流银行，促进良性循环。

　　今年以来，由于粮价走高等因素影响，CPI加速上涨，5月份CPI同比上涨3.4%。以目前一年期名义存款利率3.06%的水平计算，税后实际利率近-1%。“在此背景下，如果真实利率长期为负，对于经济发展没有好处。如果停征或减征利息税，将减轻中低收入者的税负，有利于居民存款的保值。”

　　该分析人士表示，在目前经济过热的情况下，通过停征或减免利息税能够达到收缩“银根”的目的，从另外一个角度来看，现在较热的“股市”、“楼市”也是此次宏观调控“组合拳”出台的目的。“征收‘利息税’后能够使得这部分资金再次回流到银行中，形成一个较好的良性循环。”“伟嘉安捷”专家认为，今年下半年部分宏观调控政策还将可能陆续推出，如提高准备金率等。

　　楼市或将利空

　　我爱我家市场研究中心分析人士认为，调减利息税对于抑制流动性过剩，吸引存款回流能够起到一定的作用，但对于

二手房市场影响甚微。其原因主要有二：

　　首先，从需求来看，90%的二手房购房者是自住人群，他们基本都是年收入超过4.5万元的个人或家庭，而利息税敏感的人群是年收入低于3万元的个人或家庭，因此，调减利息税对二手房购房者的影响很小；其次，从房源来看，连续加息的确逼出来一批投资型业主手里的房子，但调减利息税的作用就不会那么明显了。

　　该分析人士表示，加息增加了贷款购房投资的直接成本，而调减利息税只是增加了贷款购房投资的机会成本；加息是连续性的，对于贷款购房投资的业主来说意味着月供压力有可能持续增加，而利息税由20%调减到5%，后续的调整无非就是取消利息税，空间已经不大，其对中长期投资的预期影响已经很微弱。

　　“链家地产”副总经理金育松认为，此次政府出台一揽子政策，短期内对于房产市场的冲击不会很明显。因为此次央行加息在市场预期之内，消费者对此次加息已经有了较长时间的消化期，可以说，市场上对于此次加息已经进行了提前消化。

　　另外，此次利率上调幅度不大，实际成本支出增幅有限，以一个贷款30万、贷款年限20年、按照等额本息还款并可以享受到优惠利率(基准利率的0.85倍)的消费者来看，在此次加息前，每月的还款额为2170.11元，而加息后的每月还款额为2196.81元，每月成本支出增加额为26.7元，。“应该说，这样的成本增加对于普通自住消费者来说还是可以承受的。”

　　金育松表示，此次综合采用财政及货币的“一揽子”政策，其所能发挥的“效用”将更大，对消费者的心理影响也会较历次调控更大。他强调，由于央行采取这种频繁的利率上调，表明利率再度上调的机率非常大，从而会让消费者产生对后期的成本明显增加一个预期，其对住房消费者的心理预警作用不可忽视，住房需求会得到更有效的抑制，特别是投资性需求。

　　金育松认为，在当前房地产市场宏观调控政策更加趋紧的情况下，一揽子政策对于房产市场的长期影响可能是事半功倍的，对于抑制需求，平稳房产价格会起到积极的作用。

　　另有分析人士表示，尽管此次宏观调控“组合拳”短期内对楼市影响不一定十分明显，但长期来看，特别是在监管层不会坐视

房价过快增长，未来央行可能进一步提高银行存款准备金率和加息情况下，这对楼市来说无疑是利空，楼市降温或将成为现实。

　　固定利率产品将受青睐

　　市场分析人士认为，受此次利率上调的影响，对于投资者来说，可能会更加青睐固定利率产品。这是因为，在1年内央行上调3次利率，2004年以来累计上调7次利率，不排除今年央行继续加息的可能，而此时固定利率规避利率上调风险的优点便得到了体现。

　　上述人士介绍说，对已经发放的固定利率个人住房贷款，贷款利率则不受此次利率政策调整的影响，继续按贷款合同约定的利率执行，因此这部分客户将不必为利率上调担心，这必将引起消费者对固定利率的青睐。

　　此外，

公积金贷款的优势将更加明显。作为政策性贷款，在经历了多次加息后，公积金与商贷的利率相差已经比较大，低息的优势非常明显。例如，贷款额30万元，期限20年，在月还款方面，使用公积金贷款每月可比商贷的优惠利率少225.22元，累计节省利息54053元；如果与商贷的基准利率相比，公积金月供则少423.22元，因而利息节省将超过10万元，达到10.1573万元。这对普通购房者来说，相信不是一笔小数额。