短炒即套现 谁令国际房产私募在华横冲直撞

　　海外基金长期持有谎言不攻自破

　　于骁

　　编者按

　　关于海外基金在中国房地产界的善意神话，随着这一起起短期套现案例的出现，似乎就要颠覆了。当然，海外地产基金仍要区分上市房产基金(以REITs为主要表现形式)以及私募基金。前者更近似于开发商，后者更类似金融机构。尽管双方都以营利为目的，但前者至少可以引入先进的开发经验，并且依据大多数的REITs标准，长期持有是必须恪守的准则之一。而后者是将房产视为一种纯粹的投资品，与证券、期货、公司、汇差等同。在他们眼中，这些投资品只有风险与收益的差别，并无专业之分。因此，当高盛、麦格理、摩根士丹利、美林等等这些投行所发起的私募基金在中国楼市屡屡得手，又反复倒手获利之际，我们是否需要反思，它们即将带给我们什么？又是什么令它们可以在中国楼市横冲直撞，无所忌惮？

　　一再被众多代理机构解读为“长期持有”的海外基金收购行为，最近开始陆续出现“短期套现”的举动。在持有百腾大厦两年后，高盛旗下地产基金——白厅基金已将其转手。此时距麦格理基金出售新茂大厦的时间不过半年有余。

　　这些自称将长期投资中国市场的海外基金，正在用事实向市场表明他们的投资基金身份。据了解，高盛以约1.5亿美元的价格将百腾大厦出售，较其收购价1.076亿美元有接近40%的溢价。而麦格理从新茂大厦的转手中获得1.5亿美元，获得近150%的毛利润。

　　这些行动也颠覆了一些中介代理机构之前所宣称的海外基金长期持有战略。而早在两年前，时任美国特罗斯基金国内合伙人的王谦就曾表示，海外基金之所以投资商业物业，并非他们对外宣称的那样，仅仅是看好这些物业的长期收益。回头再看，此话不无道理。

　　短期套利

　　第一太平戴维斯(上海)有限公司董事长刘德扬表示，高盛与麦格理本来就是投资性公司，因此，出现这种转卖行为非常正常。“他们在做所有投资基金都在做的事情”，尽管此前他还曾对记者表示：海外基金首选的投资物业是商业物业，以3~5年为期，属中长期的投资性物业。

　　实际上，以

房地产投资为目标的海外基金，其通常操作都是短期持有，在获得预期的利润后迅速将其出售套现，然后再寻找下一个投资物业。因此，就投资方向而言，投资中国内地对这些基金而言必定是一个长期的举动；但对单个投资项目来说，海外基金的短期套利心理则非常明显。

　　巧合的是，两个基金持有这两幢物业的时间都差不多为两年，而且两者都是从新加坡嘉德置地手中购得物业。所不同的是，新茂大厦在尚未竣工之时就已被麦格理收入囊中，而且在新茂大厦还未交楼时就已经出手。过去两年间，麦格理对新茂大厦所做的最为人所知的一件事就是将新茂大厦的名称改为白金大厦。

　　两年前，在海外基金陆续进入中国房地产市场时，关于热钱的话题正在被关注，于是，“长期持有”成为代理机构证明这些海外基金不是热钱的一个重要理由。但是，这个理由掩盖了海外基金作为投资基金的特性。

　　据了解，海外基金在募集时一般都以5年为限，5年到期后需要进行结算，然后再决定是否进行再投资。从这个角度来说，这些海外基金对房地产物业的投资，也基本会以5年为期。“海外基金在5年内任何一个时间将手里的项目转手都有可能，还有更多基金会在5年的周期内将同一笔资金进行多次投资。”一位业内人士表示。

　　上述人士认为，这些大型基金手里并不只是一个项目，也不会只投资一个城市，“不排除他们在一买一卖之间，将资金转移到另一个项目或另一个地方”。

　　记者发现，不仅仅在成熟物业的投资上有短期行为，海外基金在股权投资方面的短期套现心理同样存在。荷兰ING国际房地产集团就将其拥有的松江复地香堤苑30%权益在持有不足1年后将其以3080万元人民币的价格出手，毛赚1814.11万元，近1年的回报率高达140%。

　　兴趣不减

　　刘德扬透露，尽管高盛和麦格理将手里的物业转手，但来自东南亚、欧美的资金仍然在找项目。从高盛手里接下百腾大厦的正是一家德国基金和新加坡太平星集团。而接盘新茂大厦也是一家德国基金。

　　“我们现在看到的现象是一个典型的投行基金运作方式”，刘德扬表示，这些基金正在将手里已经实现增值的物业套现，然后再寻找机会买入合适的投资物业。“就好像买

股票一样，虽然这不是一个很恰当的比喻”。

　　更重要的是，新茂大厦似乎正在成为一个标杆。2005年1月，麦格理收购新茂大厦时，被称为海外地产基金收购上海成熟物业的首个案例。如今，新茂大厦再次成为海外地产基金第一个转手上海成熟物业的案例。谁也不知道，海外基金将手中的成熟物业转手是否也会在今后一段时间内成为热潮，如两年前那股海外基金收购热潮般如期涌入。

　　实际上，已经有很多急于进入中国房地产市场的海外基金正在如饥似渴地等候在旁。“全世界的投资基金都来到中国等着了，但问题是他们能否找到合适的物业。”

　　根据英国Private Equity Intelligence调查机构的研究显示，包括高盛、摩根士丹利、美林证券等在内的金融大腕，都陆续成立了全球的房地产基金。今年将有超过100只新的房地产基金成立，全球房地产基金募资金额达690亿美元。

　　另据上述机构的数据，摩根士丹利正在为Morgan Stanley Real Estate VI International Fund 募集80亿美元的基金。这只具有全球流通价值的基金将75%的资金用于投资像日本这样发展了的市场，25%分配于像中国这样正在形成的市场。

　　一个隐忧是，新茂大厦的售价在两年内翻了1.5倍，这样的上涨将给房地产市场带来什么样的信号？尽管此前已有无数的声音在为海外基金辩解，称这些资金的入市并不会使房地产价格上涨。但事实上，海外基金的举动仍然对市场有一定的心理暗示作用。

　　据了解，在过去两年里，新茂大厦周边的

写字楼租金上涨幅度接近100%，但与150%的价格涨幅仍有较大差距。刘德扬表示，价格有时候会比租金涨得快，因为写字楼的价格除了租金的因素支撑之外，供求关系同样会对价格产生影响。如果有几只基金同时希望购买同一幢物业的话，也会将其价格抬升。

　　刘德扬认为，此前出台的“171号文”及“50号文”都是针对上述“一进一出”的基金操作可能带来的价格波动进行限制。“听说上个月商务部只批了4个外资房地产投资的交易，现在的游戏规则就是如此，海外基金所能做的，只有等。”