全国土地总督察买不起房的背后

　　任思强 谢秋争 丁蕊/文

　　面对全中国房价如雨后春笋般飞涨的现状，那些备受质疑的房地产开发商解释为把成本转嫁到了土地招拍挂的制度上，但作为全国土地资源管理部门的国土资源部并不认可这一说法。

　　当政府与开发商就土地价格与房屋价格到底有多大的联系争执不休时，全国渴望买房的消费者并不会过多地考虑这个问题。当国土部部长以普通人的角度审视房价也感觉难以承受时，房价涨跌的是与非，似乎也值得更多的人多一些思考。

　　国土部部长为什么买不起房

　　当人们还在争论高房价和高地价谁为因谁为果的时候，全国各地的房地产价格仍然在不断飞涨着。这样的涨价幅度已经到了让国土资源部部长都表示出了在北京买不起房的无奈。

　　作为掌管全国土地资源的部长，是因为国家

公务员身份的部长每月的工资养不起北京的房子，还是因为北京的房子已经超出大部分每月赚取固定工资收入人群的承受能力呢？

　　从北京6月份的最新统计数据来看，普通住宅开盘整体均价10280元/平方米，比5月上涨了20.4%。而去年同期普通住宅的均价一般在8500元/平方米左右。

　　不光是买不起房子，而且很多购房者也不知道该在哪买。因为在城区内住宅价格已经远远超出大多数人的承受范围，而今后，城区内也已经很难再觅到住宅用地。南四环至南五环之间，6月份开盘项目中仅有三个项目开盘均价未过万元。远郊区的房价也就势持续上涨着。

　　前天，北京市第三批两限房开始投标，建设用地面积6万平方米的丰台区宋庄路38号地的竞标价已经被开发商飙到6亿元的价格。而其销售限价为6200元。

　　地价和房价的上涨速度与大多数人工资单上的数字相比，完全不在一个区间之内。当房地产商们一边“不好意思”地获取利润，一边高喊地荒论埋怨政府土地供应不足。政府一边强调其住宅用地的供应是在逐步加大，一边却不断提高土地出让金。

　　一会儿是房地产商自曝官商勾结内幕，一会儿又是开发商囤积土地制造“地荒论”，房地产商“捂盘”惜售。在房价和地价的争论下，普通老百姓同我们的国土部部长一起患上“购房恐惧症”。

　　专家观点

　　土地价格必然计入房地产开发成本

　　现在的情况是，国土资源部鼓励以招标拍卖挂牌方式出让土地，而且要求进一步提高以这样的方式出让土地的比例。

　　“房地产开发商通过公开竞拍的方式获得土地，他们可以理直气壮地把这部分增加资金加入成本中。” 链家市场总监金育松说，土地价格逐渐提高，会促使土地开发商的成本上升。

　　

北京大学房地产研究所所长陈国强也持有同样的观点。房地产开发商的开发成本主要由两部分组成，土地出让金和建设成本。“土地价格上涨会导致房地产商整体开发成本的上升，为了保证利润开发商一般会提升房屋价格。”

　　现在的情况是近些年土地价格逐年攀高。房地产开发商也纷纷诉苦，土地价格的上升使其在房地产开发成本中的比例越来越高，甚至土地费用所占成本比例几乎和建安成本持平。

　　这样的情况下，开发商要么是维持房价降低自己利润，要么是提高房价保证自己的利润。大多数开发商当然会毫不犹豫地选择保证自己的利润，因此土地价格必然会被开发商计入成本之中。

　　一块地价上升将抬高一个地区房价

　　“假如一块土地的价格从100万涨到了150万，房地产商花在土地上的成本就提高了50%。”陈国强用更直观的数据说明土地价格能够影响一块楼板的房价。

　　而这样还不仅仅会影响一块房价，它的影响会更加广泛，有可能扩大到一个地区。陈国强举例解释。

　　假如两块地相邻，其中一块地在一年前已经被一个开发商买到手。相邻地块的价格已经上涨，由于土地成本上升，该地块的开发商提高自己的房价。而前一块土地的开发商会参照这个更高的价格定价，可能会以同样的价格出售。这样土地价格对房价的影响便扩大了。

　　“当然，供求还是决定房价的主要因素。”金育松说，房屋也是商品，在持续强劲的需求下，房价肯定是不断上涨的。

　　陈国强也认为，土地供应量放大保证充足的房屋供应，是解决问题的一个好办法。同时，陈国强表示土地价格的上升与保护土地资源的关系不大。

　　土地成本激增已成房价上涨主因

　　今年上半年，国研中心宏观部的一份报告指出，2000年到2004年间土地成本上涨50%才是房价上涨的主要动因。

　　报告中给出的数据称，2000年到2004年期间商品房销售价格提高了30%，利润与销售费用等其他因素提高了30%，同时土地成本上涨了50%，而工程造价上涨对房价上涨影响的边际效应则很小。同时，从近几年我国住房的空置状态来看，供求因素也并非房价猛涨的决定性因素。

　　在我国商品房销售价格中，土地成本所占比重为8%到13%之间，工程造价为62%到68%之间，土地、销售费用及利税等其他因素为32%到38%之间。2001年到2005年间，住宅土地交易价格指数上涨了49%，住宅价格也上涨了30%。

　　对于未来5年的房地产发展趋势，报告预测，我国城镇住宅建筑面积到2010年将会增加到200.89亿平方米，2004年这一数字仅为131.2亿平方米，“十一五”期间的年增长率将为7.35%。此外，由于北京房地产投资的总量较大，占35个大中城市房地产投资总量的20%左右，预计“十一五”期间北京房地产投资平均增速将保持在25%左右。

　　地产商观点

　　京城开发商集体缄口土地成本

　　昨天上午，国土资源部方面表示将加大土地供应总量，以达到抑制京城房价过快增长的目的。然而，记者在下午的采访过程中发现，几乎所有开发商都对此观点选择避而不谈。

　　一位开发商委婉地告诉记者，“目前，作为北京开发商，不太方便对政府观点进行分析”。这似乎也印证了在今年初国内地产大亨潘石屹所说的一句话，“房价是这几年越来越受社会关注的话题，进入2007年更是如此，这个话题变得格外敏感。许多房地产同行一见这样的话题都避而不谈，我也是如此”。

　　昨天上午，徐绍史在介绍国家土地督察制度实施进展等方面时表示，2007年国土资源系统将加大房地产的土地供应。根据记者了解，今年1-5月份统计，住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。面对上述一组数据，徐绍史认为，“土地从供应最后转化为住宅的提供上还有一个时间过程，相信这些措施实施之后，房地产价格会平稳下来”。

　　然而，土地供需关系决定京城房价的观点却与京城各大房地产开发商的说法存在区别。

　　2007年7月6日，北京市华远集团总裁任志强在其博客中暗示，城市房价争创天价，与国有土地的招拍挂制度存在必然联系。据资料显示，北京2006年公开出让的土地86宗，总成交额271亿元，比标的溢价了56亿元，溢价了26%。这个土地价格的增幅远远大于了北京房价的增幅，平均土地价格约占房价的50%左右。即使按土地溢价增幅的50%计算，增幅也大于房价的增幅。

　　任志强认为：“土地是房价的先期信号，不管曾有多少土地是原有储备或低成本土地，但只要有公开的信号能让这些原有的存量土地有进行重置或交易的机会，那么这些经重估的土地都会瞄准新的地价和预期房价而进行调整。”

　　但昨天下午记者对京城各房地产开发商逐一采访中，多数开发商表示，不方便对房价问题做出解答。

　　一位不愿意透露姓名的房地产公司负责人认为，以目前北京城市土地供应现状，政府选择的土地供应多属于京郊地区，市内土地供应量有限。“大量的京郊土地供应可以说是无效放量，因为它只能满足当地购房者，而不能满足想在城市里买房的购房者的消费需求。”

　　同时，上述负责人向记者透露，促使北京市房价上涨的因素还包括京城一些具有实力的开发商有意暂停期房供应，而是等到房屋工程结束后，再根据市场预期提高房屋价格。“比如一套期房可以卖到1.3万元/平方米，等几个月后的现房价格就可以提高2000元/平方米。”

　　相关新闻

　　80%违法用地的主体是政府

　　国土资源部部长徐绍史指出，我国土地违法尚未得到有效遏制。截至目前，各地共自办案件22395件，涉及土地32872.84万平方米。其中80%违法用地面积的违法主体是政府。

　　在分析政府部门工作人员违法情况时，徐绍史指出，在实际工作过程当中，以罚代处，处理不到位的现象存在，土地监察部门也正在采取措施来加以解决。现在大量的土地违法违规案件是农村违规建设住宅，这一类案件大概占到整个案件总数的80%。我们要做出行政处理，要做出刑事处理，徐绍史表示。

　　而在治理商业贿赂方面，资料显示，2005年8月至2007年5月，共查结国土资源领域商业贿赂案件98件，涉案金额4330.61万元，涉案单位84个，涉案人员81人，受刑事处理66人，纪律处分37人，行政处罚17人。

　　据了解，原国土资源部部长田凤山即是因为其利用职权、地位形成的便利条件，为请托人谋取不正当利益，非法收受他人贿赂，被判处无期徒刑。

　　土地违法典型案件

　　1、北京市顺义区木林镇政府将其下属的唐指山村上千亩土地出租用于圈建跑马场，此事件曝光后，国家土地督察北京局向北京市人民政府下达整改意见书，要求抓紧查处木林镇的违法行为，同时在全市范围内进行一次“以租代征”情况的全面自查和清理。目前，对案件情况已经查实，停止了项目建设，拆除了围墙和铁丝网，撤销了批地文件。

　　2、今年初，河南省政府擅自发文同意调整基本农田、为焦作市引进河南风神轮胎公司项目进行非农建设的问题，国家土地督察济南局向河南省人民政府下达整改意见书，要求尽快纠正并严肃查处未报经国务院批准占用基本农田的行为，在全省范围内开展专项整治。

　　3、今年3月，国家土地督察沈阳局从调研中了解到，2005年以来在大连市的实际建设用地中存在部分未经批准、非法占用农用地进行非农建设的情况。

　　4、云南省曲靖市发生的违法占用基本农田进行非农建设，且地方政府不制止、不查处，国家土地督察成都局向云南省人民政府下达整改意见书，要求云南省政府严肃查处，目前，涉及违法占用的65.38亩耕地已全部恢复耕种。