《财富非常道》：房价猛涨为哪般

　　主持人：李南

　　嘉宾：水皮、胡锦晖

　　李南：《财富非常道》不说不知道，各位好，欢迎您收看今晚的招商银行《财富非常道》我是李南。两位嘉宾，一位是我们都很认识的水皮，你好水皮。

　　水皮：你好

　　李南：另外一位是我爱我家控股公司的副总，胡锦晖，你好锦辉。

　　胡锦晖：主持人好

　　李南：那我爱我家这个大名鼎鼎了，我估计这做完节目之后我会成为拉拢的对象，大家会让我去找你打折，因为现在房价比较高，是吧。

　　水皮：打折你也买不起啊。

　　李南：别揭我的短啊，我不炒股呢，挣钱呢嘛，这个一个数据是什么呢？这个一个数据是什么呢，就是5月份全国70个大中城市房价同比是上涨6.4%，涨幅创下了18个月以来的新高，而且它去年全年这个数值，基本上是在5.5左右。尤其是今年其实在4月份的时候，也不过在5.6，但是5月份呢，一下就串到6.4%，尤其是特别，更有甚者，深圳，像北京这个房价涨幅，同比深圳是涨了12.3，北京是10.3，全部是在两位数字以上的，所以这个数字的话，就让大家一看，哎哟，原来不只股票涨，着房子一样没嫌着，那为什么，据说北京着前4个月，就是其实整个销售不是特别活跃，然后5月份开始，北京也开始这个，交头活跃了，深圳也开始炒楼花了，别的城市，二线城市也往上涨了，是为什么会在这个点上，他就涨得这么快呢

　　胡锦晖：有季节性因素，也有政策性因素，首先来讲今年的春节就比较晚，按中国人的职业习惯来讲，一般元旦春节这种大的节日不办事，我说的事是办大事，一般置业不会放在这个时间

　　李南：都结婚去了

　　胡锦晖：另外一种我们有个政策周期，就是3月份会开人大，人大政府会基本表一个态，就是说今年对房地产市场是一个什么态度，然后4月份一般国务院会有关文件下来，5月份各部位会有相关文件下来，那么相应到5月份以后，我觉得一些开发商也好，或者一些利益集团，他们会觉得今年政府的调子基本定在这儿，看来没有什么太让我们过不去的东西，所以那我们该怎么营业这市场，我们还有一些惯常的手法，或者一些规律，我们就按照这个去做。

　　水皮：前面就是政府做完政府该做的，后面房地产实际上就要做。

　　胡锦晖：就是我已经看清楚政府的脸色了

　　水皮：其实也没什么不正常的，因为我一直认为这个地产价格，如果说都是控制在5%左右，甚至在10%以内，个位数以内那个涨幅我都认为是比较正常的，不正常，你像北京这种，超过了10%以上的，而且是连续的，他一直在涨，

宏观调控这几年他没有降下来过，甚至都没有涨得少一点过，他没有。

　　李南：之前增幅是放缓了应该是，当时是就是说，你看宏观调控见效了，增幅放慢了，4月份之前一直是这样个口令。

　　水皮：那是指全国，北京这个房价，最近两年实际上是越涨越快，越涨越快，那么上海呢

　　李南：上海还好，0.6%吧，我看那数据吧。

　　水皮：这概率用得比较确切，就是成绩表面上看，从官方的数字上来看，前段时间甚至或有下跌，但实际上大家都知道，不但没有跌，甚至同地段的房间，因为他现在做这种数据对比，他都是不同地段的，不同的楼盘在做对比，实际上没有可比性，对有可比性的，同地段的同一楼盘的价位。

　　胡锦晖：一个项目一期二期三期销售价格变化

　　水皮：如果你这样比的话，你会发觉这个价格不但没有涨，它始终是在好的地段，价格始终还是在慢慢慢慢的涨。

　　李南：他的感觉对吗，水皮他没什么数据，他就是自己在那瞎买房子。

　　胡锦晖：很对，我有一朋友就是在咱们四惠，北京四惠地铁上干有一个物业，去年下半年开盘吧，当时开盘心里没谱，觉得卖七千是不是有但贵了当时，现在已经一万一了，如果你仅就一个项目来比，去年卖六七千的，今年买到一万一，一万二的不少，不能说比比皆是，所以说这个数据，它还是一个大盘子，它把所有的各种类型的房屋，郊区的市区的全放在一起。

　　赵明：跟很多人的体会，切身感受还不一样，特别是北京的，东面的房子，东四环，东五环的房子，那个涨幅你去问问，一般的投资他肯定不是这个感受。只涨10%，门也没有，那样的房你是找不到的，但另外一个就讲了，为什么是5月份，为什么不是4月份，实际上就你说跟股市有没有关，我觉得也是多多少少有点关系的。

　　李南：有这个说法，就说股市资金跑到房市去锁定利润去了。

　　水皮：就相当一部分，你不如在3000点这样的资金，就像花荣这样的老狐狸出来的资金，他出来的资金干什么

　　李南：他还在准备炒股，至少花荣是这样的。

　　水皮：不，他一部分做了债券，另外一部分，就是类似他这样的人，如果不再炒股的话，拿出一半的资金他会干什么，我告诉你，他很大的一个可能就会进入房市，我这次跟那潘石屹去那个山西，他到山西去也是买房子去了。他做了个论坛，就是大家讨论一下到底是买房子合适，还是做这个股票合适。在机场我就碰到一个我们的观众，他看我们的节目。他是清场了，股票全部出来了，在第一次调整的时候，他干什么去了，他去买了套房，他觉得房子还有上升的空间，股市暂时没有上升的空间，类似这样的人也有一批，我觉得这个时间点，跟4、5月份前后也是吻合的。

　　李南：对，因为4月份正好是

　　水皮：他不是4500出来的，他甚至不是4300出来的，他是什么呢？3000到3500出来那批人。

　　胡锦晖：从去年年底开始这个股市和楼市的互动越来越明显，其实在去年春节之前，我们的一些的调查，大概是20%的人通过二级市场，抛掉一些楼盘，是为了套现跟股市。

　　李南：什么时候？

　　胡锦晖：在今年的春节之前，也就是说去年年底到今年春节那段疯长的时候，很多人是抛掉手里原来的房地产进股市，那么实际上来讲，进入4、5月份以后又回流的，这些回流的多半是一些老股民，就是已经获利了以后。但是又有一些变化，就是说有一般一半的人是用来改善自己的居住条件的，就原来我的能力我可以买个两居室，但是我在股票上赚钱，我可以买个三居室，甚至买个…house，也有一些人是拿来做投资的，但投资方向还是有些变化，原来可能卖一些大的住宅

户型，现在有些人，比如说买社区的商铺，或者买小户型的公寓，这样的话，他也开始包括CPI的消费指数比较高，实际上来讲，这么多年，从发达国家来看，房产实际上还是一种保值性最强的资产，你要说短期内获得更高的收益，这可能跟一些泡沫，或者一些其他因素有关系，但我们大拉平，比如说20年、30年来看，房产的保值性应该是最强的种一资产。

　　李南：还有一种说法，就是说目前的房价上升，是因为供求关系的原因，比如说90、70这政策出来之后，跟很多的房地产他需要调整自己以前的一些规划，那么就导致了整个的计划往后拖了，那包括目前这个土地供应不上，等等，从上海，包括深圳的数据，都显示了新建的商品住房销售规模在缩小，这个数据你自己的感受是怎么样。

　　胡锦晖：其实是这样，我觉得就是说当然从整体的大供求来讲，原来是供不应求的局面，但是放在里面，就有一些人为因素在其中起作用。比如说国税总局公布那么一个数据就是说，现在已转让出去的土地，有2/3没有被开发，购买力这种捂地，囤地的现象依然存在，北京市原来我们预计，大概5月份应该会有50个楼盘进入市场，但实际上不到30

　　李南：那为什么呢？

　　胡锦晖：那实际上就是因为在价格上涨的过程中，开发商觉得捂着，就是说我不去拿预售证，或者我拿了预售证以后我不卖，但是拿了预售证之后三天之内必须卖，但是他仍然有一些方式来控制这个房价，控制房源。比如说我们，我们什么事情都不做，一个中等项目，一个中等房地产项目，比如说50万平米，我们晚开盘两个月，很可能一千块钱就涨上去了，一千块钱意味着什么，5个亿的利润产生，就两个月，我就不做就行了。所以人为的捂盘，捂地这都存在。另外一方面就是我们的保障性住房机制进入市场节奏还是太慢了，所以70个城市一出来，北京市马上，上个礼拜先是公布了，廉租房和经济适用房的新的管理办法，然后马上又公布了两块限价房的土地的招牌挂的方案，甚至把价格都告诉大家，一个在小营，清河的小营，现在的一手房应该在一万二左右了，但政府如国现价房出来，大概是在六千五到七千，然后还有在我们南面的，东铁匠营那边，那边现在这个一手房也差不多到一万，二手房到七千到九千，那么政府说这个现价房出来应该是六千到六千五。

　　李南：那如果量不够的话，它对一个房价就没有什么太大影响了。

　　胡锦晖：但毕竟是一个市场的一个预期的明示，就是说我告诉呢，政府会有这种保证金住房的措施和手段来调整目前房地产市场的一些价格走势。

　　水皮：我听到这个数字就是要命的数字，现价房都到五七千，你的供应对象的收入你考虑没考虑，就普通居民的收益，北京公布的数字是人均三万，工薪阶层的，这个数字可能还比一般人的感受要高一点，但是我们不管它，就按三万算好了，就一个家庭两个正常的劳动力，加起来就六千块钱，全部用来买房差不多。

　　李南：但关键如果真是七千的话，他只能够买七环以外的房了，我们下出下广告，一会儿再接着说。

　　李南：《财富非常道》不说不知道，继续关注招商银行《财富非常道》刚才你谈了很重要的一点，就目前房地产商，捂盘惜售的问题。我看到媒体报了很多，我们都不知道，比如说房地产商他为什么要弄一个这种，这种经济公司呢？就他的房子还没有进入市场，就直接到了经济公司，然后倒了两手之后，就变成二手房卖出去了。包括这个售楼小姐自己先倒一手，然后我不去在网上挂，然后我再卖给你，我就赚了一个差价等等，那么虽然这样的方式，那我们也知道其实，是这个最近是八部委，就开始对5月份房价涨幅比较快的城市，要进行一个一种对于非市场，非正常因素的一个调查，那么这些东西，比如说非市场，非正常因素，你给我们解读一下，是什么样的恩素，叫非市场非正常因素呢？

　　胡锦晖：就是为了获取更多的利润，以人为的方式来干扰一个正常的一个房地产产业链的一个正常，流通的周期，或者流通的方式，比如说现在政府规定，你商品房的预收，要通过网上根据，要公布。那首先我就可以先不去事情这个预售证，在不申请预售证之前，你刚才讲了，可能内部就比如说认购，或者内部就炒起来了，发号、排对，我知道有五千人已经排上队，交了小定金认购了，那我再去申请这个预售证，可是我申请预售证，这个房子可能只有千套，就是认为的变成，五千人在排队，一千套房子，大家都觉得紧张，然后这个房价就会一轮一轮的作高，一轮一轮的作高，这个也没有违反现在政府的任何规定，那当然也有一些，不如说说我要买这套房子，卖掉了，我从网上查，没有这套房子的交易记录，那我可能给你讲说，着套房子实际卖到了，如果之所以没有挂在网上，是因为要办很多手续，要备案什么，很多人还是，即便这个市场做了很多努力，让它更透明，更公开，但是毕竟来讲，我讲是卖的没有卖的精，政府和开发上博弈过程中，还是有一些认为的因素，干扰了正常的房地产这样流通节奏和市场周期。

　　水皮：信息还是不透明。

　　胡锦晖：对

　　李南：所以尽管说，又开始严查了。

　　水皮：年年查，不是又开始，是年年查。

　　李南：我就想问这个，从去年2006年7月份就有一个正式的文，说我要查这个了，交易中的违规现象，查到现在，但并没有发现什么影响。

　　水皮：继续查

　　李南：那为什么，这查处为什么没有起到作用。

　　胡锦晖：去年当时十部委的个考察小组在北京，我记得在新大都吧，有一次面对面的交谈，当时最后，其实大家也达成了一个很明确的共识，要控制房价问题，特别是要解决老百姓和中低收入基层的居住问题。一定要把这个保障性租房市场，和带有投资属性商品房市场一定要把它划断。完全用两种方式去解决，里面有白菜、鸡蛋，政府要保障供应，保障平价供应，这个鱼翅卖多少钱，那是市场的，这个中国必须要把它划断，不划断的话，两个市场混在一起，我们财政学的时候学的课，什么是政府行为，什么是市场的行为，如果把所有人的居住全面推向市场，就是市场失灵，是解决不了这个问题的。

　　李南：那他解决多少比例的你觉得他就能够有效的评议这个房价了，比如说去年北京出售的商品房面积，2200万平方米，那您刚才说有两个地方，限价房，两块加起来有多少平米？

　　胡锦晖：这么说爸，去年的一手房卖少了，14万套，我一直对政府统计数据有点看法，我们今天把它折算成套很直观。

　　李南：你把那2200万折算从14万套

　　胡锦晖：一手房的交易去年是14万套，二手房的交易量是7万多套，21万套的一个大交易规模。那么北京市现在说，在未来三年之内，经济适用房要增加一千万平米，双线房，就是现价房要增加一千万平米，这两个一千万折在一起，大概放到三年里面，每年大概三万套左右，但是。

　　水皮：量不少

　　胡锦晖：政府做了很大的努力，但是去年的一手房供应量有点太少了，14万套，其实正常年应该是20多万套，加上二手房整个交易量应该在30万套以上，如果30万套里面，我们再放8万套进去的话，大概是这个市场的25%左右。但是你要，比如我们按香港这个来看，我们叫居屋、供屋，和夹心房，就是多有福利色彩的，基本上覆盖到50%左右。新加坡就更可怕，新加坡的保障住房，覆盖到人口的75%，那它考虑到中国的具体国情，和政府的财政的能力，我觉得在大中型城市，如果能够做到四层，就覆盖人口，和家庭的40%，已经是非常好的政绩和政策目标了，当然这个政府在努力去做，但是由于还是由于我们保障性的，当然里面讲了，出现双线房，还有经济适用房，还有廉租房，可能政府还提供一些贷款，还有租金的补贴，成本价住房等等，现在政府还从二手房市场上去收购一些房子来做廉租房和经济适用房。

　　李南：已经在做这个事情了吗？

　　胡锦晖：对，已经在做，但是毕竟财政的财力有限，另外一个市场的周期，比如说双线房我就是收了这两块地，多少钱，要你能住进去，至少得一年以上的时间，所以它目前这市场短期内还起不到一个立竿见影的作用。

　　李南：而且这是北京，全国大市场来看的话，那么各地政府，是有这么大的一个决心，和财力、实力去做这个事。

　　水皮：这个它要从过去根本不认为自己政府应该承担，到知道了应该由他承担，到最后他拿出钱来承担这个责任，是一个过程。当然这个过程反正是刚刚开始的一个过程，我觉得立竿见影很难，但是今后几年中间这种效果会慢慢反应出来。因为它刚才谈到比例，我觉得还是非常认可的。至少40%，为什么，就以北京为例，我们刚才讲到人均三万，人均三万这是平均数，60%以上是达不到这个平均数的。

　　李南：你是拉升指数的那一种。

　　水皮：对，你也算吧。我们在座的都算吧，算是那个小部分人里边的吧，但是大多数人，60%到70%是达不到平均数的，那你就想，你就是六七千他根本不可能买，他不吃不喝十年，他全家才能买，半吃半喝20年才能买，怎么可能呢？他支撑不住，就普通居民的投资能力、或者购买能力他是支撑不住这样的房价，今后所以这个房价他最归还有个回归的过程，尽管长期来讲，它依然是要上涨，但是前期也有一个，居民收入的增长，至少不能低于这房价的增长吧。

　　李南：但是我就觉得，不如说我们可以把房市跟股市，刚才水皮也说，现在很多人比如说炒股的钱，赚了钱，他跑到楼市了去锁定利润，你看那股市，这管理层，你说比如说下一个什么政策，它会有反应是吧，比如说我印花税，他真的能够弄几个跌停板下来，这房市它也是市啊，它怎么就没有个东西，我放一个东西能够放一个政策，我就真的就往下打这个房价呢？

　　胡锦晖：这么几个大的区别，这个首先房地产是既有消费属性，又有投资属性，股票是没有消费属性的

　　水皮：实在抛不了可以自己住，我一人住五套我就住了，我不不卖了。

　　胡锦晖：另外一个房地产的产业产业链很长，由于产业链很长，它涉及的利益主体就会很多，首先最大利益主体就是政府，目前我们地方政府的主要财政收入就是土地出让金，而地方GDP的增长，很多要靠房地产行业拉动。所以政府很矛盾，一方面你要让我给中低产盖房子，把中低收入阶层的居住问题解决了，另一方面，你政绩考核的时候，这个政府的财政收入和GDP增长又是很重要个指标，所以政府也很为难。所以当然包括开发商、包括承建商、材料商、经济公司、银行，都会锁定在这里边，那实际上房价，实际上银行也是很敏感的，如果说房价暴跌的话，那银行也会形成很多贷款兆，所以这个利益主题，由于它的产业链非常长，导致它的利益主题是很多元的，所以你要想一个就是说，我这个印花税1到3，一下一千点下去。

　　李南：千分之1到3，你别这么狠啊你

　　胡锦晖：很难有政策说，我今天宣布一个什么政策，明天房价就跌一千块钱下去，很难

　　李南：你说我们又是加息又什么的，我们先出下宣传片，一会儿再说这个事。

　　李南：《财富非常道》谁看谁知道，那么说和起这样一些政策来，我们房子也有税，比如说我们要卖房，你说像有盈利税，个人所得税、什么土地增值税，现在还有个人土地增值税，不如说上海，6月13号出台了一个土地增值税政策，就从7月15号开始，它成为继北京和杭州之后，第三个开征个人土地增值税的这个城市，对于什么呢？对于那种非普通住房，一会儿给我们讲讲什么叫非普通住房，三年至五年1%，三年以下0.5%，是按总价这么一个收取的，那这个叫非普通住房，什么就叫做非普通住房呢？

　　胡锦晖：建筑部有一个普通的标准，容积率在1.0以下，基本就是别墅或者四合院了，很少有低于1.0的，另外一个就是说，这个建筑平米在140平方以上，还有一个就地段房价的平均值1.2以上，满足何种任何一条，就会被视为非普通住宅，非普通住宅在转让环节的税收，和普通住宅是天壤之别。

　　李南：就全国使用的统一标准。

　　胡锦晖：上下略有浮动

　　水皮：就稍微

豪宅吧

　　胡锦晖：稍微豪宅和民宅之分

　　水皮：您刚才提到好多的税，包括最近北京提的那个

　　李南：土地使用税，就昨天公布的这个消息。

　　水皮：尽管刚才这个老胡说这个数量很低，就有那么几十块钱，翻一下也就几十块钱，但是投资者，包括给市场的信号不是这样的，市场只知道成本又增加，又涨了，那么预期会怎么样，肯定会加到房价上，房价又要涨。

　　李南：关键就是说你想增加交易成本，但是终端的消费者购买者承担了这个

　　胡锦晖：这个最明显的就是去年，先是6月1号开始，原来营业税就是说，住满了两年以后就免营业税了，从去年6月1号开始，必须要住满5年才能免营业税，8月1号开始征收房产交易的个人所得税。

　　李南：这是去年的事

　　胡锦晖：12月开始征收土地增值税，那么这三个税收了的结果是什么？

　　李南：北京

　　胡锦晖：我说北京，结果是北京二手房交易量的增幅创造历史的最低，而二手房价的涨幅创造了历史的最高，我们算了27.5。

　　李南：就是说二级市场这个交易量不活跃了，供应更少了，价格还上去了。

　　胡锦晖：在转让环节，更多的税收是抑制了放盘，而放出来的盘都会把这些税收转嫁给购房人

　　李南：对，给下家了。

　　水皮：这种情况不光中国，韩国实际上也一样出现，这个当时因为价格上涨补交快之后，就出台了刚才所说的，二手房环节上加税，加税的后面是什么呢？你知道吧，我原来出租的房我不卖了，我改出租了。这样一来市面上可以供应的房源巨幅减少。房价一下就上去了。这个还是就怎么说，行政管理跟市场经济，这个的确是不太一样。

　　李南：我再给你说一个税保有税，现在好多炒房的人就赌，这个保有环节税他不出，只要你不出这个税，我就还能够继续炒房。

　　水皮：这早晚要出吧

　　胡锦晖：放在政府的议事日程上，其实按正常的，我觉得比较合符市场规律的税收设计，应该是相应地减少转让环节的税收，让二手的交易，即便有些人投资房产，你总要有他吐出来的机会，你不能让他逼死在里面，所以我觉得在转让环节的税收，应该在一定程度上去和解，但在保有环节的税收应该适度增加。因为我们现在是冷零，是一分钱没有。

　　李南：这国外都是有保有环节税的

　　水皮：鼓励你卖

　　胡锦晖：我有很多同学在美国，不是买不起房子，是买不起房子，因为政府每年会评估你这个房产的市值，根据你的市值去抽你的保有税，这保有税抽完了以后

　　李南：每年在变化的

　　胡锦晖：每年抽，每年评估每年抽

　　李南：涨得越高你税就越高

　　胡锦晖：在这个税抽完后，会用于发展这个社区的教育和公益事业，会使得这个小区的房价更高，然后再抽，再放进去。

　　水皮：所以我给你讲，房价高的地方，那学校肯定是好，因为那个学校从你这里获取这个投资

　　李南：对，税收比较多，据你所知，这一块，咱们国家有没有具体的一些

　　胡锦晖：其实已经抬上议事日程了，但是呢，有这么几个问题，我觉得快的话，今年年底，慢的话，明年肯定会出来。只不过是目前是一些技术性问题难以处理，比如说第一套是不是免征，第一套，一个家庭名下第一套是不是免征，怎么算一个家庭，另外征的话，比如说我们是按超过140平米征呢，还是这个房价价值过一百万征呢，你比如说我在二环以内，北京二环以内，有一套60平米的房子，我可能就已经超过一百万了，但是你在通州有一套200平米的，你可能还没超过一百万，但如果按面积核算，就征了你，没征我，实际上是征了穷人没征富人。所以就第一套房子要不要豁免，家庭的房产保有怎么核算，是按面积征收，是按评估价增收，评估价每年怎么去计算，它有一个技术操作的问题。更多的时间放在这儿。

　　水皮：如果每家每户的套型都要重新评估的话，这工作量特别大，他可能还是按地区的这种所谓级差来算，大体算一下。

　　胡锦晖：对，北京区域，原来最早是12级级差，以天安门花圈，前年，去年改成十级，上个礼拜，宣布又改成六级了，因为多轴两带多中心以后，区域中心越来越多，原来画的圈越来越不科学，但是这里面现在有一个问题，就是说中国的房地产制度，原来是香港模式，所谓香港模式就是说，土地是国有的，你只能从政府那取得一个，比如说70年的使用权，那么这70年使用权，你是以土地出让金去对价的，是一次性交清，那么现在政府发展，如果以这种方式，政府很吃亏，因为房价上涨了，地价上涨了，政府投入很多，比如说修地铁，修路，修公共设施，这些都带来房价的上涨，这些上涨政府分享不了，全被个人分享了，所以现在我们政府在一些房地产制度设计上，开始逐步要转让美国模式，美国模式就是说，当然美国土地是私有的，在一开始收得很少，但是将来逐年根据你的房价的增值，逐年会越收越多，政府实际上是给你分享经济发展和土地增值。

　　水皮：那你说这个保有环节这个税一出来的话，这个房地产的价格会怎么样

　　李南：我也很关心这个话题。

　　胡锦晖：我觉得应该说会，不能说暴跌吧，会起到一定的平抑作用

　　李南：我记得6月12号，王石在一次会上说，说目前的房价长得太快，已经出现了泡沫了，泡沫早晚就会破裂，时间问题，也许是两至三年，也许用不上那么长的时间，这个话还是引起了，就目前还是有很多这样一个影响，它是不是跟你刚才说的，保有环节税会有某种联系？

　　胡锦晖：有关系，因为其实我们大家没有太关注，北京市现在已经开始在做房屋的普查了，就是如果将来普查完成后，我们的北京市键位，民政局公安系统一联网，理论上来讲，每个家庭名下有多少套房子，在哪儿，是处在出租状态，还是空置状态，你住在哪儿，应该是一见了然。那实际上不光是持有税的问题，我们说了很多年的持有税，很多是以不动产形式特显的，所以这样的话，我觉得将来在保有环节这些税收，恐怕也是另一个抑制房价的一个杀手锏，只不过在操作和时限上有一定的难度，但是我相信这个时限不会太长。

　　(完)